Domande frequenti
Domande generali
Cosa fa Urbanitae e come funziona.
Cos'è Urbanitae?
Urbanitae è il punto d'incontro per piccoli investitori e i migliori promotori immobiliari. La nostra piattaforma di crowdfunding permette a chiunque di investire nel settore immobiliare, proprio come i grandi fondi di investimento, ma con piccole somme e senza doversi preoccupare di pratiche burocratiche e gestione. L'unione di molti piccoli investitori – la componente chiamata crowd – fornisce una forza finanziaria sufficiente per accedere a progetti che normalmente sono disponibili solo per investitori professionali. Un chiaro esempio del vecchio detto l'unione fa la forza.
Chi siamo?
Siamo una società di investimento immobiliare nata per democratizzare l'investimento immobiliare. Crediamo che le opportunità offerte dal settore debbano essere disponibili per tutti: grazie alla tecnologia, ora è possibile investire in grandi progetti con piccoli contributi.
Il valore differenziale di Urbanitae è la professionalità e la trasparenza che caratterizzano il suo team. Formato da specialisti in tecnologia, fintech e investimenti immobiliari, i professionisti di Urbanitae combinano il rigore richiesto per l'investimento immobiliare con lo spirito innovativo e il servizio al cliente che caratterizzano il settore fintech.
Cosa facciamo?
Urbanitae è il punto d'incontro per piccoli investitori e promotori immobiliari. Siamo una piattaforma di crowdfunding immobiliare, che offre al piccolo investitore la possibilità di investire in progetti immobiliari finora disponibili solo per i professionisti del settore.
La nostra piattaforma consente agli investitori di acquisire quote in progetti immobiliari precedentemente convalidati dal nostro team di esperti e di gestire i loro investimenti attraverso il loro pannello di controllo.
Allo stesso tempo, la piattaforma è un canale di finanziamento alternativo per i promotori immobiliari accreditati da Urbanitae, che possono sviluppare e finanziare i loro progetti con affidabilità e rapidità.
I progetti selezionati cercano di generare rendimenti molto interessanti per l'investitore, sia dai redditi generati dall'affitto degli immobili che dalla rivalutazione generata dalla loro vendita.
Urbanitae e i promotori si occupano di tutta la gestione di acquisto e vendita, manutenzione, affitto degli immobili, liberando l'investitore da procedure e pratiche burocratiche costose.
Cos'è il crowdfunding?
La parola crowdfunding deriva dall'unione di crowd (collettivo o gruppo) e funding (l'atto di finanziare qualcosa). Nel caso di Urbanitae, si tratta di riunire molti investitori affinché, insieme, partecipino a progetti immobiliari su larga scala.
Ai fini delle normative applicabili, il servizio di crowdfunding o finanziamento partecipativo cerca di collegare gli interessi di investitori e promotori di progetti in termini di finanziamento aziendale attraverso l'uso di piattaforme di crowdfunding. Ciò può consistere nella concessione di prestiti, o nel collocamento – senza impegno a fermo – di titoli negoziabili e strumenti ammessi al crowdfunding emessi da promotori di progetti o da un'entità strumentale, e nella ricezione e trasmissione di ordini di clienti, in relazione a quanto sopra.
Come selezioniamo i promotori?
La rete di promotori di Urbanitae è una parte fondamentale della nostra piattaforma. Qualsiasi promotore può richiedere la registrazione sulla nostra piattaforma nella sezione Come funziona della sezione sviluppatori del sito web. Il nostro team di investimento e analisi studia il loro curriculum e il grado di professionalità prima di dare loro accesso. Essere un promotore accreditato da Urbanitae è un sigillo di qualità e buona performance.
Come selezioniamo i progetti?
Il nostro team di analisti effettua uno studio intensivo dei progetti che ci vengono presentati dai promotori: solo se superano i filtri stabiliti da Urbanitae vengono pubblicati sulla piattaforma in modo che qualsiasi utente registrato possa investirvi. Urbanitae ha un rigoroso processo di analisi delle opportunità che copre diverse fasi per minimizzare il rischio:
Preselezione: Urbanitae effettua una selezione esaustiva delle opportunità prima della loro pubblicazione. Vengono valutati vari aspetti, come la posizione, la fattibilità del progetto, la qualità del promotore e altri fattori rilevanti.
Analisi dei rischi: Viene effettuata un'analisi dettagliata dei rischi associati a ciascun progetto. Ciò include la valutazione dei rischi specifici del mercato immobiliare, dei rischi finanziari e di qualsiasi altro fattore che possa influire sulla fattibilità del progetto.
Monitoraggio e controllo: Una volta che un progetto è in corso, Urbanitae effettua un monitoraggio continuo per garantire che si sviluppi come previsto. Vengono monitorate le tappe del progetto, i costi e qualsiasi cambiamento nelle circostanze che possa influire sul risultato finale.
Queste misure sono implementate per garantire la trasparenza e la sicurezza negli investimenti, minimizzando i rischi associati a ogni opportunità pubblicata sulla piattaforma.
Chi può investire in Urbanitae?
Urbanitae si rivolge a qualsiasi investitore privato o istituzionale che desideri investire nel settore immobiliare.
- Persone fisiche maggiorenni di nazionalità spagnola.
- Persone fisiche maggiorenni in possesso di un numero di identificazione straniero (NIE).
- Qualsiasi azienda con un NIF spagnolo.
Come mi registro su Urbanitae?
Persone fisiche:
Il processo di registrazione di base sulla nostra piattaforma è facile e veloce: basta fornire il nome della tua azienda, l'indirizzo, l'e-mail, il numero di telefono, nonché le stesse informazioni relative al tuo rappresentante legale.
Per poter depositare denaro e investire sulla piattaforma, dovrai convalidare il tuo account con uno dei nostri fornitori di servizi di pagamento, Lemonway o Mangopay, fornendo una foto del tuo documento d'identità per verificare la tua identità.
Per poter prelevare denaro dal tuo conto Urbanitae, devi fornire un documento che attesti la titolarità del tuo conto bancario in modo che l'istituto di pagamento possa verificarlo. (Vedi Cos'è Lemonway? e Cos'è Mangopay?).
Persone giuridiche:
In questo caso, sarà sufficiente fornire nome e cognome, indirizzo, e-mail e numero di telefono. Per poter depositare denaro e investire sulla piattaforma, dovrai convalidare il tuo account con uno dei nostri fornitori di servizi di pagamento, Lemonway o Mangopay, fornendo una foto del tuo documento d'identità per verificare la tua identità, l'atto costitutivo della società e un certificato del registro delle imprese o l'ultimo pagamento delle imposte.
Per poter prelevare denaro dal tuo conto Urbanitae, devi fornire un documento che attesti la titolarità del tuo conto bancario in modo che l'istituto di pagamento possa verificarlo. (Vedi Cos'è Lemonway? e Cos'è Mangopay?).
Qual è l'importo minimo di investimento?
L'importo minimo di investimento in progetti immobiliari con Urbanitae può variare a seconda del progetto, tuttavia, nella maggior parte dei casi, l'investimento minimo è di 500 €. È importante notare che l'importo dell'investimento deve essere sempre un multiplo di 10, il che offre flessibilità agli investitori per adeguare comodamente la loro partecipazione.
Qual è l'importo massimo di investimento?
Non esiste un importo massimo di investimento per i progetti immobiliari con Urbanitae.
Qual è il processo per depositare fondi e iniziare a investire con Urbanitae?
Una volta verificata la tua identità, puoi depositare denaro sul tuo conto Urbanitae tramite bonifico bancario, carta di credito o di debito, o versamento bancario.
Per garantire la sicurezza finanziaria dei nostri investitori, Urbanitae utilizza un istituto di pagamento esterno chiamato Lemonway, che è regolamentato e completamente indipendente. Questo sistema protegge i nostri investitori, poiché mantiene il loro capitale in un conto segregato e sicuro.
Come investo in un progetto?
Per effettuare un investimento, il primo passo è depositare l'importo desiderato nel portafoglio associato al tuo conto Urbanitae. (Vedi la sezione Qual è il processo per depositare fondi e iniziare a operare con Urbanitae? per maggiori dettagli su questo processo).
Sul nostro sito web, troverai i progetti di investimento che sono in fase di revisione: se vengono finalmente approvati, vengono annunciate la data di apertura e la durata. Questa durata segna l'inizio del finanziamento da parte degli utenti di Urbanitae, permettendoti di partecipare a progetti immobiliari in modo semplice e trasparente.
Cos'è il sistema di prefinanziamento?
Il sistema di Prefinanziamento mira ad ampliare le opportunità di partecipazione ai progetti di Urbanitae a un numero maggiore di investitori.
Nello specifico, questo sistema consente a qualsiasi utente registrato di investire nel progetto come pre-investimento per un periodo specificato (solitamente 24 o 48 ore).
Questa fase di pre-investimento termina o quando si conclude il periodo o quando viene raggiunto un sovrainvestimento massimo, generalmente il 200% dell'obiettivo di finanziamento.
Nel primo caso, se la raccolta fondi supera l'obiettivo di finanziamento, i pre-investimenti vengono ridotti proporzionalmente per garantire la partecipazione di tutti, con due eccezioni: viene rispettato il minimo di 500 € e, nei progetti di plusvalenza (equity) con durata superiore a un anno, viene garantito un investimento finale minimo del 5% per le persone giuridiche il cui pre-investimento rappresenta più del 5% del capitale sociale.
Se la raccolta fondi è inferiore all'obiettivo, i pre-investimenti non subiscono riduzioni e il progetto verrà aperto all'investimento sulla piattaforma per raggiungere il 100%.
Se il tetto di sovrainvestimento viene raggiunto prima della scadenza, il processo di prefinanziamento viene chiuso e i pre-investimenti vengono ripartiti proporzionalmente con le stesse eccezioni del caso di superamento dell'obiettivo di finanziamento iniziale.
Come verrà annunciato il sistema di prefinanziamento?
Tutti i progetti di Urbanitae vengono annunciati allo stesso modo, comunicando l'apertura all'intera base di investitori con alcuni giorni di anticipo. L'email di conto alla rovescia indicherà se il progetto si apre con prefinanziamento, nonché la data e l'ora dell'apertura.
Come sempre, nei giorni precedenti l'apertura, il progetto rimarrà 'in fase di revisione' e gli investitori potranno consultare la documentazione pertinente, nonché inviare le loro domande al team di supporto agli investitori e, se interessati, trasferire fondi ai loro portafogli.
Questo approccio offre trasparenza e sicurezza e consente agli investitori di prepararsi adeguatamente prima dell'inizio del processo di investimento.
Come funziona il processo di investimento per i progetti in prefinanziamento su Urbanitae?
Nella data indicata nell'email di 'conto alla rovescia', apriremo il progetto in modo che chiunque lo desideri possa pre-investire durante il periodo stabilito (24 o 48 ore) o fino al raggiungimento del limite di sovrainvestimento stabilito.
Le condizioni sono le stesse degli altri progetti: investimento minimo di 500 €, un tetto di 3.000 € per gli investitori non accreditati e nessun limite per quelli accreditati, a meno che, a causa di una domanda prevista elevata, non sia stato precedentemente fissato un ticket massimo per tutti gli investitori.
È essenziale avere l'importo dell'investimento disponibile nel portafoglio per partecipare alla fase di Prefinanziamento, poiché i pre-investimenti sono vincolanti al 100%. Questo processo consente agli investitori di impegnarsi precocemente nei progetti di loro scelta, garantendo così la loro partecipazione.
Cosa succede quando termina il prefinanziamento?
Una volta terminato il periodo di prefinanziamento, possono verificarsi due situazioni:
- L'obiettivo di finanziamento è stato superato:
In questo scenario, le quote di ciascun investitore verranno adeguate su base proporzionale, il che significa che l'importo finale sarà inferiore a quello richiesto. Tuttavia, verrà rispettato l'investimento minimo di 500 € e, nei progetti di plusvalenza (equity) con durata superiore a un anno, l'investimento finale minimo sarà garantito al 5% per le persone giuridiche il cui pre-investimento rappresenta più del 5% del capitale sociale. Il finanziamento in eccesso verrà rimborsato nei portafogli degli investitori.
- L'obiettivo di finanziamento non è stato raggiunto:
In questo caso, il progetto verrà aperto all'investimento sulla piattaforma con l'obiettivo di raggiungere il finanziamento necessario. Tutti gli investimenti effettuati durante la fase di Prefinanziamento diventeranno investimenti definitivi nel progetto, senza alcuna riduzione dell'importo. Questo approccio garantisce che i progetti abbiano l'opportunità di ricevere il pieno supporto necessario per la loro esecuzione, anche se l'obiettivo iniziale non è stato raggiunto nella fase di Prefinanziamento.
Di quanto può essere superato l'obiettivo di finanziamento durante il Prefinanziamento?
Tutti i progetti in fase di prefinanziamento avranno un sovrainvestimento massimo (overfunding), che, come regola generale, sarà del 200% dell'obiettivo di finanziamento.
Se in qualsiasi momento durante la fase di prefinanziamento viene raggiunto il massimo overfunding (tetto di overfunding), il progetto verrà automaticamente chiuso e non verranno accettati nuovi investimenti.
Ciò può significare che un progetto si chiuda all'investimento prima della scadenza del prefinanziamento stabilita.
Quale sarà il mio investimento se l'obiettivo di finanziamento viene superato?
In caso di superamento dell'obiettivo di finanziamento, l'assegnazione a ciascun investitore sarà determinata ripartendo proporzionalmente gli investimenti richiesti, soggetti a due limitazioni:
- L'investimento per investitore non può, in nessun caso, essere inferiore a 500 €.
- Nei progetti di plusvalenze (equity) di oltre un anno, verrà rispettato un investimento minimo del 5% del capitale sociale per le persone giuridiche che hanno pre-investito il 5% o più di detto capitale.
Questo processo garantisce una distribuzione equa degli investimenti in situazioni di sovrainvestimento, fissando al contempo limiti minimi per la partecipazione individuale e rispettando le condizioni specifiche per i progetti di plusvalenze a lungo termine.
Il prefinanziamento sarà effettuato per tutti i progetti?
No, il sistema di prefinanziamento è progettato per dare agli investitori maggiori opportunità di partecipare a progetti per i quali è prevista una domanda molto elevata. Verrà utilizzato quando le condizioni del progetto lo consiglieranno.
Con l'obiettivo di ampliare ulteriormente l'accesso degli investitori, a volte verrà stabilito un limite massimo per tutti i partecipanti, indipendentemente dal fatto che siano accreditati o meno. Questa misura viene adottata per gestire la domanda in progetti specifici e garantire una distribuzione equa delle opportunità di investimento tra la comunità di Urbanitae.
Quali commissioni addebita Urbanitae?
L'unica commissione addebitata da Urbanitae è la commissione di apertura. Dipende dal progetto, ma in ogni caso, è compresa tra il 5% e il 7% dell'obiettivo di finanziamento, in cui è inclusa. Cioè, Urbanitae fissa l'obiettivo di finanziamento tenendo conto della commissione.
In Urbanitae, ci caratterizziamo per la nostra ossessione per la trasparenza. Il nostro impegno è garantire che non ci siano commissioni impreviste e che sia completamente chiaro quanto addebitiamo. Vogliamo che gli investitori abbiano una chiara comprensione dei costi associati attraverso una comunicazione trasparente e diretta sulle commissioni.
Cos'è un istituto di pagamento?
Vogliamo darti la massima sicurezza e tranquillità, e per questo, utilizziamo un istituto di pagamento esterno per custodire e gestire i fondi dei nostri investitori. Quando depositi denaro sul tuo conto Urbanitae, non stai depositando il denaro a noi, ma sul conto creato per te dall'istituto di pagamento. Ogni progetto immobiliare avrà anche il proprio conto, separato dagli altri. Ciò che accade in un progetto non influenzerà mai gli altri progetti sulla piattaforma.
Secondo la Banca di Spagna, a tal fine, gli istituti di pagamento sono 'quelli che sono autorizzati a eseguire servizi di pagamento, come bonifici, addebiti diretti e pagamenti effettuati con carte'.
Urbanitae lavora con due istituti di pagamento: Lemonway e Mangopay. Entrambi sono incaricati di gestire tutti i movimenti di fondi per gli utenti di Urbanitae e la stragrande maggioranza delle entità di crowdfunding in Spagna. Questo sistema garantisce che il tuo denaro sia completamente segregato dai nostri conti e sotto la custodia di un'entità regolamentata autorizzata dalla Banca di Spagna.
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Di cosa tratta il programma di referral?
Il programma di referral di Urbanitae è un modo per ringraziare i nostri utenti per la loro fiducia e incoraggiarli a presentarci ai loro conoscenti (vedi sezione limitazioni), invitandoli a registrarsi sulla piattaforma e a investire con noi.
Ogni utente di Urbanitae può condividere un link di invito personale, disponibile nella propria area privata, nell'angolo in alto a destra, nella sezione <i>Invita</i>. Una volta che l'utente invitato completa il suo primo investimento, entrambe le parti si dividono un bonus, che può arrivare fino a 150 euro.
Queste sono le condizioni del programma:
- Beneficiari del programma di referral
- Utente invitante: Per accedere al programma, è sufficiente essere registrati in Urbanitae e condividere il link disponibile nell'area privata. Una volta che l'invitato si registra in Urbanitae tramite quel link ed effettua il suo primo investimento, entrambi riceveranno un bonus.
- Utente invitato: Per essere beneficiario del programma di referral, l'invitato deve registrarsi utilizzando il link di condivisione di un utente di Urbanitae e investire sulla piattaforma. Una volta completato il primo investimento, l'invitante e l'invitato riceveranno un bonus.
Il nostro programma di referral ha due beneficiari: l'utente che invita e l'utente o gli utenti che vengono invitati.
- Remunerazione
Sia l'investitore invitato che l'utente che invita riceveranno un pagamento o un incentivo nel loro portafoglio Urbanitae per il primo investimento dell'utente invitato. L'importo di tale pagamento sarà distribuito al 50% tra l'invitato e l'invitante; dipenderà dall'importo del primo investimento, e sarà ricevuto entro i primi dieci giorni del mese successivo alla chiusura del progetto in cui è stato effettuato l'investimento. La tabella dei pagamenti è la seguente:
| Investimento | 500 € 1.500 € | 1.510 € 3.000 € | >3.000 € |
|---|---|---|---|
| Pagamento | 25 € | 50 € | 75 € |
- Limitazioni
Nell'ambito del programma di referral, non è possibile invitare parenti di primo grado o persone giuridiche il cui amministratore sia l'invitante stesso.
Questo bonus non è cumulabile con altri che potrebbero essere stabiliti in Urbanitae. In caso di conflitto, verrebbe pagato solo quello con l'importo più alto.
Devo compilare i dati aggiuntivi per il mio account?
Sì, è essenziale che tu completi tutte le informazioni che richiediamo prima di effettuare il tuo primo investimento. Queste informazioni sono necessarie per garantire che la tua partecipazione sia debitamente registrata nel registro delle imprese. Completare questi dati aggiuntivi è un passo importante e obbligatorio per garantire la trasparenza e la legalità nelle operazioni di investimento su Urbanitae.
Se ho domande, chi posso contattare?
Se hai domande, puoi contattarci a contacto@urbanitae.com o al (+34) 911 23 25 22. Saremo felici di aiutarti.
Quali sono i vantaggi di investire in immobili tramite il crowdfunding immobiliare?
Investire in immobili presenta diversi vantaggi che hanno attratto numerosi investitori verso questo tipo di asset. Alcuni dei vantaggi più notevoli includono:
- Diversificazione del portafoglio: L'immobiliare offre un modo per diversificare un portafoglio di investimenti. Aggiungendo asset immobiliari a un portafoglio che può includere azioni, obbligazioni e altri strumenti finanziari, gli investitori possono ridurre il rischio complessivo.
- Flusso di cassa: Possedere immobili, specialmente quando si tratta di affitti residenziali o commerciali, può generare redditi ricorrenti attraverso gli affitti. Questo flusso di cassa può fornire stabilità finanziaria e una fonte di reddito costante.
- Potenziale di apprezzamento del valore: Nel tempo, l'immobiliare ha il potenziale di aumentare di valore. L'apprezzamento del valore può generare profitti significativi quando gli investitori decidono di vendere la proprietà in futuro.
- Reddito passivo: Investire in immobili in affitto consente agli investitori di generare reddito passivo. I proprietari possono trarre profitto dagli affitti senza la necessità di una partecipazione attiva nella gestione quotidiana.
- Resistenza all'inflazione: L'immobiliare ha spesso una resistenza intrinseca all'inflazione. In ambienti inflazionistici, i valori delle proprietà e gli affitti tendono ad aumentare, fornendo una protezione contro la perdita di potere d'acquisto.
- Diversità di opzioni: Esistono vari modi per investire in immobili, dalle proprietà residenziali e commerciali al crowdfunding immobiliare e ai fondi di investimento immobiliare. Ciò consente agli investitori di scegliere l'opzione che meglio si adatta ai loro obiettivi e preferenze.
È importante notare che, come per qualsiasi investimento, ci sono rischi associati al mercato immobiliare e gli investitori dovrebbero eseguire un'adeguata due diligence prima di prendere decisioni.
Cosa succede se un progetto non va avanti dopo aver raggiunto il suo obiettivo di finanziamento?
Se un progetto non si concretizza dopo aver raggiunto il suo obiettivo di finanziamento, Urbanitae restituisce i fondi agli investitori attraverso i loro conti. Questa politica garantisce che i fondi vengano utilizzati solo per progetti che verranno effettivamente sviluppati.
Le piattaforme di crowdfunding immobiliare come Urbanitae sono sicure?
Sì, le piattaforme di crowdfunding immobiliare come Urbanitae di solito implementano misure di sicurezza e sono soggette alla supervisione di organismi di regolamentazione. Nel caso specifico di Urbanitae, si menziona che è supervisionata dalla Banca di Spagna e dalla CNMV (Commissione Nazionale del Mercato dei Valori). Questi organismi di regolamentazione sono responsabili di garantire che le piattaforme rispettino i requisiti e le normative necessarie per operare in modo sicuro e trasparente.
È importante notare che, nonostante le misure di sicurezza e la supervisione normativa, tutti gli investimenti comportano determinati rischi. Gli investitori dovrebbero condurre la propria due diligence, comprendere i progetti in cui investono e considerare i propri obiettivi e la propria tolleranza al rischio prima di partecipare a qualsiasi piattaforma di crowdfunding immobiliare.
Urbanitae opera solo in Spagna o anche in altri paesi?
Dalla fine del 2022, Urbanitae è stata autorizzata dalla CNMV a fornire servizi di crowdfunding in tutta l'Unione Europea, in conformità con la nuova regolamentazione europea –Regolamento (UE) 2020/1503–. Alla fine del 2023, abbiamo finanziato solo progetti situati in Spagna, ma abbiamo già un team in Francia, Portogallo e Italia con l'obiettivo di pubblicare opportunità di investimento in quei paesi nel 2024.
Cosa succederebbe se Urbanitae sospendesse la sua attività?
I fondi degli investitori sono depositati in un conto a loro nome presso un istituto di pagamento esterno e indipendente (Lemonway o Mangopay), quindi la sospensione dell'attività da parte di Urbanitae non influenzerebbe questi fondi, che rimarrebbero di proprietà degli investitori.
Nell'improbabile caso di una sospensione dell'attività da parte di Urbanitae, esiste un accordo con un'altra entità per gestire gli investimenti e i progetti fino alla loro conclusione.
Quali sono le differenze tra investire in una SOCIMI e investire tramite Urbanitae?
Le SOCIMI sono società quotate che, in generale, si occupano di acquisire e gestire beni immobili principalmente destinati all'affitto, dai quali ottengono i loro profitti. Sebbene investire in SOCIMI offra una maggiore liquidità rispetto ad altre alternative, non sono abbondanti in Spagna e l'accesso ad esse non è universale, dato il loro basso flottante (le azioni che possono essere acquistate in Borsa). Al contrario, Urbanitae consente a ciascun investitore di decidere in quale progetto vuole investire, diversificando per segmento, posizione o durata. Centinaia o migliaia di investitori partecipano a ciascun progetto, che con piccole somme di denaro possono accedere a rendimenti elevati associati allo sviluppo immobiliare, con un livello di rischio moderato e in un quadro supervisionato dalla CNMV. Tuttavia, i rendimenti in entrambi i casi non sono garantiti in alcun modo.
Cos'è il crowd equity?
Il Crowd equity è una forma di finanziamento in cui gli investitori partecipano direttamente al capitale di un'azienda attraverso i loro contributi monetari, che sono considerati un aumento di capitale per l'azienda.
Nel contesto di Urbanitae, i promotori presentano progetti specifici da sviluppare. Gli investitori, finanziando questi progetti, raccolgono fondi per la loro esecuzione e, in cambio, acquisiscono una partecipazione nella società del progetto, nonché diritti a ricevere dividendi.
Questa modalità è simile all'acquisto di azioni di una società attraverso un aumento di capitale, ma con la distinzione chiave che gli accordi tra i partner sono predeterminati.
Chi può richiedere un prestito?
Urbanitae lavora solo con promotori professionali il cui curriculum dimostra esperienza in progetti simili, competenza tecnica e solvibilità economica.
L'Investimento
Come sono strutturati i tuoi investimenti.
Perché dovrei investire in Urbanitae?
Investire tramite Urbanitae è il modo più semplice per investire nel settore immobiliare, poiché l'intero processo di acquisto e gestione degli immobili viene delegato a un professionista. Inoltre, investire negli immobili che pubblichiamo ti permetterà di diversificare il tuo portafoglio di investimenti invece di concentrarlo su una singola proprietà. Puoi investire con piccole somme, il che ti consente di investire in molti immobili di diversi tipi e in diverse città.
Urbanitae ha una rete di promotori immobiliari con comprovata solvibilità ed esperienza. Questi professionisti selezionano i migliori progetti sul mercato per incorporarli nella piattaforma, fornendo agli investitori l'accesso a opportunità di investimento immobiliare supportate da esperti del settore. La diversificazione, l'accessibilità e la collaborazione con promotori di fiducia sono alcuni dei motivi principali per considerare di investire tramite Urbanitae.
In che tipo di progetti investe Urbanitae?
Urbanitae offre progetti nel settore immobiliare attraverso la nostra rete di promotori accreditati. I progetti che cerchiamo sono principalmente nei settori residenziale e commerciale, sebbene siamo aperti a studiare progetti immobiliari di qualsiasi tipo.
Questa diversità di progetti offre agli investitori l'opportunità di partecipare a una vasta gamma di iniziative immobiliari, adattandosi alle loro preferenze e obiettivi di investimento.
Come si effettua l'investimento in Urbanitae?
Una volta trovato un progetto che ti interessa, e a condizione che tu abbia un saldo nel tuo conto Urbanitae, basta cliccare su Investi e specificare l'importo desiderato. L'investimento viene effettuato direttamente dalla piattaforma web, eliminando la necessità di procedure burocratiche o spostamenti. Questo processo semplice ed efficiente consente agli investitori di accedere e partecipare a progetti immobiliari in modo comodo e senza complicazioni.
Quanto posso investire?
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Cos'è un investitore non sofisticato?
Qualsiasi investitore che si registra su Urbanitae deve sostenere un test di conoscenza sull'investimento. Questo test è obbligatorio per partecipare ai progetti offerti da Urbanitae.
Una volta superato questo test, l'investitore sarà considerato, per impostazione predefinita, un investitore non sofisticato, e potrà sostenere un secondo test, facoltativo, di idoneità e simulazione finanziaria. A seconda del suo profilo, sarà classificato come investitore conservatore, moderato o rischioso.
Qualsiasi investitore può investire senza limiti, ma agli investitori non sofisticati verrà mostrato un avviso di rischio se investono 1.000 euro o il 5% del loro patrimonio netto. Inoltre, Urbanitae riconosce un periodo di riflessione precontrattuale durante il quale il potenziale investitore non sofisticato può revocare in qualsiasi momento la sua offerta di investimento o manifestazione di interesse nell'offerta di crowdfunding senza necessità di giustificare la sua decisione e senza incorrere in una penale. Tale periodo inizierà al momento dell'offerta di investimento o della manifestazione di interesse da parte del potenziale investitore non sofisticato e scadrà alla fine di quattro giorni di calendario.
Sono un investitore sofisticato?
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- Essere una persona giuridica e soddisfare almeno uno dei seguenti criteri:
- Fondi propri di almeno 100.000 €.
- Fatturato netto di almeno 2.000.000 €.
- Stato patrimoniale di almeno 1.000.000 €.
- Essere una persona fisica e soddisfare almeno due delle seguenti condizioni:
- Avere un reddito annuo lordo di almeno 60.000 euro o un patrimonio finanziario superiore a 100.000 euro.
- Lavorare o aver lavorato nel settore finanziario per almeno un anno in una posizione professionale che richiede la conoscenza delle operazioni o dei servizi previsti, o aver ricoperto una posizione dirigenziale per almeno 12 mesi in una persona giuridica come sopra determinato.
- Aver effettuato operazioni di volume significativo sui mercati dei capitali con una frequenza media di 10 per trimestre nei quattro trimestri precedenti.
Cosa devo fare per essere un investitore sofisticato?
Per impostazione predefinita, tutti gli investitori di Urbanitae sono considerati non sofisticati. Per richiedere il trattamento come investitore sofisticato, devi accedere alla tua area privata, andare in alto a sinistra, dove c'è scritto 'Investitore non sofisticato' e cliccare su 'Diventa sofisticato'. Successivamente, dovrai rispondere a un questionario per determinare se soddisfi i requisiti per essere un investitore sofisticato (Vedi Sono un investitore sofisticato?).
Cos'è il conto Urbanitae?
Il conto Urbanitae è il conto che viene aperto per te presso un istituto di pagamento indipendente, in questo caso Lemonway, quando ti registri sulla nostra piattaforma. Questo conto viene utilizzato per gestire le transazioni finanziarie relative ai tuoi investimenti e alle tue attività su Urbanitae.
Associando il tuo conto a Lemonway, garantiamo la sicurezza e la segregazione dei fondi, fornendo un ulteriore livello di protezione per gli investitori sulla nostra piattaforma.
Cos'è l'istituto di pagamento e come funziona?
(Vedi Cos'è Lemonway? e vedi Cos'è Mangopay?)
Come ricarico il saldo del mio conto Urbanitae?
(Vedi Come si deposita denaro per operare con Urbanitae?)
Cosa sto comprando quando investo con Urbanitae?
La forma specifica che assume il tuo investimento dipende dal tipo di progetto immobiliare:
- Progetti di plusvalenza (equity): Investendo in questo tipo di progetto, stai acquisendo una quota di proprietà dell'immobile. Per facilitare il processo e renderlo il più efficiente possibile, viene costituita una società a responsabilità limitata, che è quella che acquisisce l'immobile. Come investitore, ti verrà dato accesso al capitale della società (tramite un aumento di capitale) e la tua partecipazione sarà equivalente all'importo investito. Ad esempio, se investi 1.000 € in un progetto da 100.000 €, avrai l'1% delle azioni della società creata e avrai diritto all'1% dei profitti che genera.
- Progetti di debito: In questo caso, partecipi al prestito concesso alla società attraverso la quale il promotore realizzerà il progetto. Alla scadenza del prestito, recupererai il tuo investimento con gli interessi prefissati.
Quali sono le strategie di investimento di Urbanitae?
Urbanitae ha tre strategie di investimento principali: plusvalenze, debito e reddito da locazione.
In cosa consiste la strategia di reddito da locazione?
In breve, la strategia di reddito da locazione di Urbanitae si basa sul ciclo 'compra, ristruttura, affitta e vendi'.
Questa strategia dà la priorità al potenziale di locazione, quindi si concentra sull'acquisizione di immobili a prezzi inferiori al valore di mercato in aree con buone prospettive di affitto.
Pertanto, gli investimenti residenziali si concentreranno principalmente sulla ricerca di rendimenti attraverso l'affitto tradizionale o l'affitto per le vacanze tramite piattaforme partecipative. Gli investimenti in immobili commerciali o industriali si concentreranno principalmente su locazioni a più lungo termine.
Questa strategia cerca di offrire agli investitori flussi di reddito ricorrenti attraverso gli affitti, capitalizzando al contempo il potenziale di apprezzamento a lungo termine degli immobili. La diversificazione degli investimenti in vari tipi di proprietà e aree aiuta a massimizzare le prestazioni della strategia di reddito da locazione.
In cosa consiste la strategia di plusvalenze?
In breve, la strategia di plusvalenze di Urbanitae si basa sul ciclo 'compra, ristruttura e vendi'.
In questi progetti, viene data priorità al potenziale di apprezzamento a breve termine dell'immobile. La strategia di plusvalenze si basa sull'acquisizione di immobili a prezzi inferiori al valore di mercato, in aree con una notevole proiezione di crescita a breve termine, e con alta domanda e facilità di vendita.
In questo approccio, l'obiettivo è massimizzare i profitti capitalizzando sulla plusvalenza generata dal miglioramento dell'immobile e dalla crescente domanda sul mercato. La strategia di plusvalenze può offrire rendimenti interessanti in un periodo più breve rispetto alla strategia di reddito da locazione, ma comporta anche un livello di rischio più elevato associato alla volatilità a breve termine del mercato immobiliare.
In cosa consiste la strategia del debito?
In questo tipo di progetto, l'investimento viene effettuato in prestiti al promotore con garanzie ipotecarie di primo grado sull'attivo. Le scadenze sono più brevi e i rendimenti target sono inferiori rispetto ai progetti di plusvalenza, in linea con il minor rischio assunto.
Quando riceverò i miei dividendi?
Quando ricevi i tuoi dividendi dipende da ogni progetto. In termini generali:
- Strategia di Reddito da Locazione: In questa strategia, riceverai mensilmente i dividendi generati dagli affitti. Oltre ai dividendi, otterrai anche le plusvalenze generate alla vendita dell'immobile. La durata target dell'investimento varia a seconda del progetto, ma di solito è di circa 3 anni.
- Strategia di Plusvalenze: In questa strategia, riceverai i dividendi generati dalla plusvalenza del progetto una volta venduto. Anche la durata target dell'investimento varia a seconda del progetto, ma è generalmente compresa tra 12 e 36 mesi.
È importante notare che le scadenze e i pagamenti possono variare a seconda delle caratteristiche specifiche di ogni progetto. Informazioni dettagliate sulla distribuzione dei dividendi e sull'orizzonte temporale dell'investimento sono fornite specificamente per ogni opportunità di investimento sulla piattaforma Urbanitae.
Come sono strutturati gli investimenti?
Urbanitae utilizza entità con scopo speciale, comunemente note come veicoli di investimento o SPV (Special Purpose Vehicles), per strutturare l'acquisto e la vendita di immobili. Questo approccio comporta la creazione di società a responsabilità limitata (S.r.l.) esclusivamente costituite per l'acquisizione e la futura gestione di ciascuno degli immobili nei progetti.
In termini pratici:
- SPV (Veicolo per Scopi Speciali): Ogni progetto è strutturato attraverso un SPV, che è un'entità legale separata creata per quel progetto specifico.
- Società a Responsabilità Limitata (S.r.l.): All'interno di ogni SPV, viene costituita una società a responsabilità limitata che acquisisce l'immobile. Gli investitori diventano soci di questa S.r.l. e la loro proprietà corrisponde alla percentuale del loro investimento nel progetto.
Questo approccio garantisce la trasparenza e la separazione dei beni tra i diversi progetti. Inoltre, avendo una S.r.l. per ogni progetto, gli investitori sapranno sempre esattamente in quale progetto specifico stanno investendo i loro soldi.
Dovrò andare da un notaio?
No. Una volta completato il finanziamento di un progetto, gli investitori saranno ammessi nella società attraverso un aumento di capitale che non richiede la firma davanti a un notaio. Questo processo è gestito in modo efficiente, eliminando la necessità di procedure notarili e fornendo agli investitori un'esperienza di investimento più agile e conveniente.
Chi paga le spese di chiusura?
Proprio come l'acquisizione diretta di un immobile, l<b>acquisto</b> di un immobile tramite Urbanitae ha dei costi associati. Questi costi sono inclusi nellobiettivo di finanziamento, sono pagati con il denaro raccolto nel progetto e sono chiaramente dettagliati nella scheda di ogni progetto. Informazioni dettagliate su questi costi sono fornite in modo trasparente nella scheda di ogni progetto, garantendo che gli investitori abbiano una chiara comprensione di tutte le spese associate prima di prendere la decisione di investire.
Quando riavrò indietro i miei soldi investiti?
L'investimento in qualsiasi progetto di Urbanitae viene recuperato quando l'immobile viene venduto. Le scadenze specifiche dipenderanno dalla strategia di investimento:
- Nella strategia di plusvalenze, la scadenza target per il recupero dell'investimento è solitamente tra 12 e 36 mesi.
- Nella strategia di reddito da locazione, le scadenze varieranno a seconda del progetto, ma saranno generalmente di circa 3 anni. Durante questo periodo, gli investitori nella strategia di reddito da locazione possono anche ricevere dividendi generati dagli affitti.
È importante notare che queste scadenze sono obiettivi e possono essere soggette a variazioni a seconda delle circostanze specifiche di ogni progetto. Informazioni dettagliate sulla scadenza di recupero target sono fornite nella scheda di ogni opportunità di investimento sulla piattaforma Urbanitae.
Il mio account Urbanitae ha un costo?
No, il tuo account Urbanitae non ha alcun costo per te: né per l'apertura e la manutenzione né per i bonifici inviati o ricevuti. Urbanitae cerca di mantenere un'esperienza di investimento trasparente senza costi nascosti per gli investitori.
Come posso prelevare i miei fondi?
Per prelevare fondi dal tuo account devi solo:
- Nella tua area privata, vai alla sezione Operazioni bancarie.
- Clicca su Preleva denaro.
- Seleziona il conto su cui desideri depositare il denaro (puoi registrare fino a quattro conti).
- Compila il modulo di richiesta di bonifico (indica l'importo e la causale).
- Clicca su Richiedi bonifico.
Questo processo ti consente di gestire facilmente il prelievo dei tuoi fondi, offrendoti flessibilità e controllo sui tuoi investimenti immobiliari in Urbanitae.
Posso ritirare il mio investimento?
Gli investitori non sofisticati beneficiano di un periodo di riflessione durante il quale possono revocare in qualsiasi momento la loro offerta di investimento o manifestazione di interesse nell'offerta di crowdfunding senza necessità di giustificare la loro decisione e senza incorrere in una penale.
Il periodo di riflessione inizia nel momento in cui il potenziale investitore non sofisticato fa un'offerta di investimento o manifesta interesse e scade dopo quattro giorni di calendario da tale data. Gli investitori possono esercitare il diritto di revocare il loro investimento inviando un'email a contacto@urbanitae.com entro un periodo massimo di 4 giorni di calendario da quando hanno effettuato l'investimento. In caso di recesso da parte dell'investitore/i, Urbanitae si riserva il diritto di chiudere il progetto o di completare l'obiettivo di investimento iniziale con nuovi investitori.
Quali sono i principali rischi che posso incorrere?
Nei progetti di plusvalenza, ci sono tre rischi principali:
- Rischio di tempistica: è possibile che il promotore impieghi più tempo del previsto per completare i lavori, sia perché le sue stime non erano accurate, sia per ritardi nell'ottenimento della licenza o del prestito per il promotore.
- Rischio di costo: può accadere che i costi di costruzione aumentino e non possano essere trasferiti sui prezzi di vendita delle case, influenzando la redditività.
- Rischio commerciale: non si può escludere che il promotore impieghi più tempo del previsto per vendere tutte le case o debba farlo a un prezzo inferiore a quello stimato.
Nei progetti di debito, il rischio principale è il mancato pagamento. Se il promotore non è in grado di far fronte al rimborso del capitale con gli interessi, potrebbe essere necessario escutere le garanzie del prestito e vendere gli attivi per recuperare il capitale degli investitori.
Nei progetti di reddito da locazione, il rischio principale è l'inquilino: potrebbe verificarsi il caso che l'inquilino lasci l'immobile affittato in anticipo e sia necessario trovarne uno nuovo, cosa che potrebbe richiedere tempo e condizioni diverse da quelle originariamente previste.
Nel peggiore dei casi, questi rischi possono portare alla perdita totale, alla perdita parziale o all'illiquidità temporanea dell'investimento durante la durata del progetto. È essenziale che gli investitori comprendano e valutino attentamente questi rischi prima di prendere decisioni di investimento.
Cosa sono i progetti con garanzie ipotecarie?
I progetti con garanzie ipotecarie in Urbanitae implicano che il promotore offra un bene come garanzia per il prestito ricevuto, e questo bene viene ipotecato a nome di un agente di garanzia che agisce per conto degli investitori:
- Garanzia del Prestito: il promotore fornisce un bene come garanzia per il prestito ricevuto per il progetto. Questa garanzia è ipotecata e viene utilizzata per sostenere il prestito.
- Agente di Garanzia: per legge, il bene ipotecato deve essere intestato a un agente di garanzia che agisce per conto degli investitori. Questo agente è responsabile dell'amministrazione e della protezione degli interessi degli investitori in relazione alla garanzia ipotecaria.
- Escussione della garanzia: nel caso in cui il promotore non possa adempiere ai propri obblighi di pagamento, l'agente di garanzia ha il diritto di escutere la garanzia ipotecaria. Ciò comporta la vendita o la liquidazione del bene ipotecato per recuperare i fondi e rimborsare gli investitori, in tutto o in parte, come concordato.
I progetti con garanzie ipotecarie cercano di fornire un ulteriore livello di sicurezza agli investitori sostenendo l'investimento con un bene tangibile che funge da garanzia.
Cos'è il loan-to-value?
Il loan-to-value (LTV) è un indicatore finanziario che rappresenta la percentuale del prestito rispetto al valore dell'immobile che funge da garanzia ipotecaria. Ad esempio, se il prestito è di 80.000 euro e il valore di perizia dell'immobile che funge da garanzia è di 100.000 euro, l'LTV del prestito è dell'80%. L'LTV è uno strumento essenziale nella finanza immobiliare per valutare il rischio e la fattibilità di un prestito, poiché fornisce informazioni sulla proporzione tra il debito e il valore del bene. Un LTV più basso è generalmente considerato più favorevole, poiché implica un rischio minore per il prestatore avendo una quota maggiore di garanzia a sostegno del prestito. In Urbanitae, l'LTV viene utilizzato come parte dell'analisi dei rischi per valutare la sicurezza dei prestiti e fornire trasparenza agli investitori sulla relazione tra l'importo del prestito e il valore della garanzia ipotecaria.
Cosa succede quando un promotore non può rimborsare il prestito?
Nel caso in cui il promotore non possa far fronte al pagamento del prestito, verranno escusse le garanzie previste nel contratto di prestito, come l'esecuzione dell'ipoteca sull'immobile oggetto del progetto o altri beni o merci che il promotore ha fornito come garanzia.
Come viene gestito il recupero di un progetto con garanzie ipotecarie?
Quando un debito con garanzia ipotecaria va in mora, la prima cosa da fare è studiare le ragioni con il promotore, vedere la fattibilità di un pagamento futuro e negoziare, se finanziariamente fattibile, una proroga aggiungendo la penale per il ritardo. Nel caso in cui la negoziazione non consenta di assicurare il rimborso del prestito, si procederà all'esecuzione ipotecaria. Ricordate che nei progetti di debito l'ipoteca è iscritta a favore di un Agente di Garanzia, che ha (ed è stato dotato di una riserva di fondi per poterlo fare) il mandato di escutere il debito per conto degli investitori. L'esecuzione dell'ipoteca è sempre l'ultima opzione, perché sebbene sia una garanzia molto solida, i processi giudiziari possono protrarsi per mesi prima di essere risolti. Ma costituisce una minaccia molto reale per il promotore, perché significa poter perdere tutto il valore apportato al progetto, e cercherà una via d'uscita per evitare l'esecuzione. Va tenuto conto che anche durante i mesi di ritardo dell'esecuzione ipotecaria, gli interessi continuano a maturare a favore dell'investitore.
L'esecuzione di una garanzia ipotecaria ha un costo per l'investitore?
No, non ha costi. Il contratto di prestito include già la remunerazione dell'Agente di Garanzia e un fondo per coprire eventuali spese in una possibile esecuzione ipotecaria. Nel caso in cui ci fossero spese aggiuntive impreviste, si cercherebbero formule per differire il loro pagamento fino al momento in cui l'immobile viene venduto e il debito viene saldato.
Redditività
Tutto su tasse, scadenze e rendimenti.
Come rendo redditizi i miei investimenti?
Quando investi in un progetto sulla nostra piattaforma, diventi proprietario di una percentuale della S.L. (Società a Responsabilità Limitata) costituita per l'acquisizione e la gestione dell'immobile. Una volta chiusa la fase di finanziamento del progetto e intrapresi i necessari lavori di ristrutturazione per poter sfruttare l'immobile, ci sono due modi per renderlo redditizio: affittandolo (reddito) o vendendolo (plusvalenze).
Progetti a reddito:
Gli immobili acquisiti secondo la strategia a reddito saranno immessi sul mercato degli affitti non appena saranno pronti. L'affitto può avvenire tramite un contratto di locazione standard o tramite piattaforme di affitti turistici come Vrbo o Airbnb. Una volta coperte le spese di gestione dell'affitto, l'importo rimanente sarà distribuito tra gli investitori come dividendi. I dividendi saranno liquidati mensilmente: saranno trasferiti sul tuo conto Urbanitae, dal quale potrai investire in altri progetti o prelevare i fondi sul tuo conto corrente.
Progetti di plusvalenza o equity:
Gli immobili acquisiti secondo la strategia delle plusvalenze genereranno redditività solo quando saranno venduti. Il periodo di vendita varierà a seconda del progetto, ma sarà generalmente compreso tra 12 e 36 mesi. Anche gli immobili acquisiti secondo la strategia a reddito saranno venduti al raggiungimento del periodo del loro obiettivo di investimento. Una volta venduto l'immobile, ogni investitore riceverà la sua quota proporzionale della vendita sul proprio conto Urbanitae.
Questa struttura offre agli investitori la flessibilità di scegliere tra strategie a reddito e di plusvalenza, diversificando così i loro portafogli e ottimizzando la redditività dei loro investimenti immobiliari.
Come si calcola il rendimento stimato indicato nei progetti di Urbanitae?
Seguendo le disposizioni del regolatore, da maggio 2022 pubblichiamo solo i dati di redditività stimata per i progetti di debito. In questi progetti, in cui l'investitore agisce come prestatore per il promotore, la redditività risponde alle condizioni del prestito concordate tra Urbanitae e il promotore, in particolare il tasso di interesse e la scadenza fissata per il suo rimborso.
Nei progetti a reddito, possiamo pubblicare il rendimento annuo stimato come dividendo.
Nei progetti di plusvalenza (o equity), il regolatore non ci permette di pubblicare una stima del rendimento atteso, ma autorizza la pubblicazione delle previsioni di ricavi e spese associate a un progetto (il dettaglio di queste previsioni, come sempre, è disponibile sul sito web, nel riepilogo economico del progetto). È l'investitore che, dopo aver esaminato queste stime, deve calcolare la redditività stimata del progetto. In tutti i casi, la formula è la seguente:
Rendimento stimato = ((Ricavi previsti – Costi stimati) / Patrimonio netto totale) x 100
Il regolatore richiede anche che consideriamo tre scenari per ogni progetto di plusvalenza: uno scenario di base favorevole e altri due in cui si prevedono scostamenti nei costi o nei prezzi di vendita:
- Scenario favorevole:
Questo scenario è quello che prendiamo come base in tutti i progetti. Si basa sulle stime dei prezzi di vendita degli attivi (ad esempio, le abitazioni) e dei costi di promozione verificati da Urbanitae e convalidati da Tecnitasa, un perito indipendente.
- Scenario moderato:
In questo scenario, apportiamo uno scostamento al rialzo nei costi di costruzione previsti dal costruttore o uno scostamento al ribasso nei prezzi di vendita.
- Scenario sfavorevole:
In conformità con i requisiti del regolatore, in questo scenario mettiamo il modello sufficientemente sotto stress da generare un risultato netto negativo, cioè in modo che l'investitore perda denaro. Per fare ciò, consideriamo costi di costruzione più elevati e ricavi di vendita inferiori.
Che rendimento otterrò investendo con Urbanitae?
Come per qualsiasi investimento, la redditività non è garantita e dipenderà da ogni progetto e dalle condizioni di mercato. I promotori accreditati con cui lavoriamo fissano obiettivi di redditività per ogni progetto e il nostro team di analisti li studia per verificarne la fattibilità.
I rendimenti target lordi per l'affitto sono nell'intervallo del 4-7%, calcolati sul costo dell'investimento, dopo aver dedotto tutti i costi di ristrutturazione e transazione.
In generale, il rendimento target lordo per l'apprezzamento che cerchiamo è compreso tra il 13% e il 18% all'anno, con un periodo di esecuzione per l'intero processo compreso tra 12 e 36 mesi. Tuttavia, è importante notare che questi numeri possono variare a seconda delle caratteristiche specifiche di ogni progetto.
Ricorda che l'investimento comporta sempre dei rischi ed è fondamentale effettuare un'attenta valutazione di ogni opportunità prima di decidere di investire.
Come vengono tassati i dividendi?
I profitti che ottieni dai tuoi investimenti con Urbanitae sono tassati come redditi da risparmio. Per qualsiasi domanda sulla tassazione, è essenziale consultare il proprio consulente fiscale. I dettagli di seguito devono essere utilizzati solo come guida.
Persone fisiche residenti in Spagna:
Si è tassati sui dividendi ricevuti come redditi di capitale mobile nella base imponibile del risparmio dell'IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) secondo la seguente scala:
- Fino a 6.000 €, al 19%.
- Da 6.000 € a 50.000 €, al 21%.
- Da 50.000 € in poi, al 23%.
I dividendi saranno soggetti a una ritenuta del 19% (acconto sull'IRPEF).
Società residenti in Spagna:
Se si possiede una partecipazione inferiore al 5% della società, i dividendi sono inclusi nella base imponibile dell'imposta sul reddito delle società, essendo tassati all'aliquota fiscale che corrisponde alla società acquirente.
Dividendi soggetti a una ritenuta fiscale del 19%.
Se si possiede una partecipazione uguale o superiore al 5% della società, i dividendi sono esenti da tassazione e, pertanto, non sono inclusi nella base imponibile dell'imposta sul reddito delle società. Allo stesso modo, i dividendi sono esenti da ritenuta.
Nota: affinché ciò si applichi, è necessario possedere la partecipazione per più di un anno prima della data dell'accordo di distribuzione dei dividendi o mantenere la partecipazione per il tempo necessario a completare il periodo di un anno.
Investitore residente in un paese con una convenzione contro le doppie imposizioni (CDI) con la Spagna
Le CDI seguono un regime di tassazione condivisa per quanto riguarda i dividendi, nel senso che possono essere tassati nel paese di residenza del destinatario e in quello in cui tali dividendi hanno avuto origine, anche se, in questo caso, con un limite che è generalmente fissato al 15%.
Pertanto, quando un residente di un paese che ha firmato una CDI con la Spagna riceve dividendi da un'entità spagnola, questi possono essere soggetti a tassazione in Spagna con il limite previsto dalla CDI (generalmente il 15%, anche se si dovrà consultare in particolare la CDI applicabile).
Investitore residente in un paese che non ha una CDI con la Spagna
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Come vengono tassati i progetti a reddito?
Come nei progetti di equity o di plusvalenza, con il tuo investimento diventi parte di una società, in cui hai una percentuale di partecipazione in virtù del capitale conferito. L'ingresso in detta società avviene tramite un aumento di capitale, con parte dei fondi a valore nominale e parte come sovrapprezzo azioni.
Trimestralmente, la parte proporzionale viene pagata a ciascun investitore e ciò avviene restituendo il sovrapprezzo azioni, che tecnicamente è come una restituzione di parte del capitale conferito alla società, quindi non comporta ritenuta fiscale in quanto non è considerato un profitto: mentre i pagamenti degli affitti si accumulano nella società in modo che il guadagno venga calcolato alla fine dell'operazione quando l'attivo a reddito viene venduto e viene restituita la plusvalenza dalla vendita e quanto generato dall'affitto.
Come viene tassato il programma di referral?
In Urbanitae abbiamo un programma di incentivi per gli investitori registrati che invitano altri a iscriversi e investire in Urbanitae (vedi In cosa consiste il programma di referral?). Ciò consente una plusvalenza, pagata da Urbanitae, che non è soggetta a ritenuta IRPEF, ed è anche esente ai fini IVA. Tuttavia, come per qualsiasi plusvalenza, sarà necessario dichiararla nella liquidazione dell'IRPEF (il fatto che non ci sia ritenuta non significa che non si debba pagare l'imposta sui profitti ottenuti).
In ogni caso, raccomandiamo a tutti gli investitori, in caso di dubbio, di cercare una consulenza fiscale specializzata.
Una volta che ho investito, come posso informarmi sull'avanzamento del progetto?
Tutta la documentazione del progetto si trova nella tua area privata: sotto Documentazione, nella sezione Documenti interni. Inoltre, ogni tre mesi, vengono caricati gli aggiornamenti su ogni progetto inviati da ogni promotore per tenerti pienamente informato sull'avanzamento dei tuoi progetti.
Questa trasparenza nella comunicazione ti permetterà di seguire da vicino lo sviluppo dei tuoi investimenti e di prendere decisioni informate durante tutto il ciclo di vita del progetto.
Su quale conto vengono trasferiti i miei profitti?
Tutti i redditi generati dai tuoi investimenti vengono trasferiti direttamente sul tuo conto Urbanitae. Ciò ti offre la comodità di avere i tuoi profitti centralizzati nel tuo conto sulla piattaforma, da cui puoi decidere se reinvestirli in nuovi progetti, prelevarli sul tuo conto corrente o utilizzarli secondo le tue preferenze finanziarie.
Qual è il rendimento totale di un progetto?
Il rendimento totale di un progetto a tasso fisso si calcola dividendo il profitto totale ottenuto dall'investitore, rappresentato dagli interessi generati, per il capitale prestato. Questo risultato viene moltiplicato per 100 per esprimerlo in percentuale. Ad esempio, se fai un investimento di 5.000 € in un progetto e, dopo 18 mesi, ottieni 1.000 € di interessi o plusvalenze, il rendimento totale del progetto sarebbe del 20%. Questo indicatore fornisce una visione completa della redditività generata in relazione all'importo investito.
Qual è il rendimento annuo di un progetto?
Il rendimento annuo di un progetto a tasso fisso si calcola annualizzando il rendimento totale del progetto. Per ottenerlo, si divide il rendimento totale del progetto per il numero di mesi in cui è stato attivo e si moltiplica per 12 (i mesi di un anno). Ad esempio, se fai un investimento di 5.000 € in un progetto che, dopo 18 mesi, genera un rendimento di 1.000 €, il rendimento totale del progetto è del 20%, ma il rendimento annuo sarebbe del 13,33%. Questo calcolo fornisce un tasso di rendimento annualizzato per valutare la performance su un periodo equivalente a un anno.
Cos'è il TIR?
Il TIR, o tasso interno di rendimento, è una misura finanziaria che rappresenta il tasso di interesse o la redditività generata da un progetto di investimento. Questo tasso misura la percentuale di profitto o perdita attesa da un investimento e permette di valutare la redditività di un progetto. In altre parole, il TIR indica il tasso di rendimento che rende il valore attuale netto dei flussi di cassa futuri dell'investimento uguale a zero. L'uso del TIR è utile per confrontare la redditività di diversi progetti e prendere decisioni di investimento informate.
Vocabolario finanziario
Ciò che devi sapere per investire con tranquillità.
Cos'è il crowdlending?
Il crowdlending può essere considerato una varietà di finanziamento collettivo o partecipativo noto come crowdfunding. In questo caso, gli investitori si uniscono per agire come prestatori per un progetto specifico.
Come in tutti i progetti, viene costituita una società a responsabilità limitata ad hoc, ma gli investitori non entrano nel capitale, ma agiscono come prestatori che, una volta concluso il periodo di rimborso, riceveranno il loro denaro con la redditività precedentemente concordata. In Urbanitae, questa modalità si applica a ciò che chiamiamo 'progetti di debito'.
Cos'è la previsione dei ricavi dalle vendite?
È la stima del valore dei ricavi prodotti dalla vendita dell'immobile finito, basata sui prezzi unitari stimati delle abitazioni.
Qual è il costo del terreno?
È il valore del terreno concordato tra il promotore e il proprietario nell'opzione di acquisto o nell'atto di compravendita.
Cosa sono i costi di costruzione?
È la stima delle risorse economiche necessarie per completare la costruzione del progetto.
Cosa sono le spese di gestione della promozione?
È la stima delle risorse economiche necessarie per lo sviluppo della promozione non direttamente correlate alla costruzione (onorari tecnici, licenze, assicurazioni, perizie, ecc.).
Cosa sono le spese finanziarie?
È la stima delle risorse economiche necessarie per far fronte al pagamento degli interessi sul finanziamento al promotore.
Cos'è la stima dell'imposta sulle società?
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Cos'è la previsione del risultato operativo netto?
È la previsione del risultato economico del progetto, che si ottiene dalla differenza tra la stima dei ricavi totali e la stima delle spese totali, dopo aver dedotto l'imposta sulle società.
Cos'è la previsione del risultato sul capitale apportato?
È la base che usiamo per stimare la redditività di un progetto di equity: il rapporto tra la previsione del risultato operativo netto e il capitale apportato.
MyInvestor
Cos'è MyInvestor?
MyInvestor è una neobanca 100% digitale di proprietà di Andbank España, El Corte Inglés Seguros e Axa España, lanciata nel 2018. Alla fine del 2023, contava più di 220.000 clienti e un volume d'affari di oltre 4,3 miliardi di euro. Offre ai suoi clienti due modi per gestire il proprio patrimonio investendo in tre modalità: robo-advisor per portafogli indicizzati; un supermercato di fondi e piani, e, da novembre 2021, nel crowdfunding immobiliare con Urbanitae.
In cosa consiste l'accordo Urbanitae-MyInvestor?
Da novembre 2021, i clienti di MyInvestor possono accedere alle opportunità di investimento che Urbanitae pubblica sulla sua piattaforma. I clienti della neobanca possono effettuare i loro investimenti direttamente da MyInvestor. Tuttavia, il cliente che investe da MyInvestor avrà, come qualsiasi altro, un account utente Urbanitae.
Gli investitori di MyInvestor hanno qualche vantaggio?
Nessuno. I clienti di MyInvestor che investono sulla piattaforma lo fanno alle stesse condizioni del resto degli investitori.
Direct Investments
Cos'è Urbanitae Direct Investments?
Urbanitae Direct Investments permette agli investitori di acquisire direttamente proprietà immobiliari, selezionate dopo un'analisi esaustiva, con il supporto di una piattaforma che gestisce l'intero processo dall'inizio alla fine.
Che tipo di immobili vengono offerti?
Lavoriamo principalmente con due tipi di opportunità di investimento:
- Nuova costruzione: accesso esclusivo a unità in fasi iniziali o avanzate, con prezzi competitivi e alto potenziale di apprezzamento.
- Di seconda mano: immobili principalmente destinati alla locazione, situati in aree ad alta domanda e potenziale di redditività.
Qual è la differenza tra investire in nuove costruzioni e in immobili di seconda mano?
Le opportunità di nuova costruzione si concentrano solitamente sull'acquisto di case nelle fasi iniziali o avanzate dello sviluppo. Sono orientate all'apprezzamento a medio-lungo termine, poiché normalmente vengono acquistate sulla carta e non generano un reddito da locazione immediato.
Al contrario, gli immobili di seconda mano sono per lo più destinati alla locazione. Tendono a generare reddito fin dall'inizio e consentono un calcolo più preciso del rendimento atteso. Inoltre, offrono un modello più prevedibile per coloro che cercano un reddito ricorrente.
Al contrario, gli immobili di seconda mano sono per lo più destinati alla locazione. Tendono a generare reddito fin dall'inizio e consentono un calcolo più preciso del rendimento atteso. Inoltre, offrono un modello più prevedibile per coloro che cercano un reddito ricorrente.
Qual è la proposta di valore per l'investitore?
Avrai accesso esclusivo a opportunità precedentemente analizzate, con la possibilità di investire in modo completamente passivo. Se lo desideri, in Urbanitae, insieme ai nostri partner, ci occupiamo di tutto: dall'identificazione delle opportunità di investimento, alla formalizzazione, al finanziamento, alle ristrutturazioni, alla gestione della locazione e a qualsiasi altra necessità legata al tuo investimento. Tu decidi quanto coinvolgerti, noi ti accompagniamo dall'inizio alla fine.
Urbanitae gestisce l'immobile dopo l'acquisto?
Sì. Offriamo un servizio chiavi in mano, dalla ricerca alla ristrutturazione, alla messa in locazione e alla gestione quotidiana, tutto può essere gestito direttamente o tramite i nostri partner.
Cosa fa esattamente Urbanitae per me se investo in una casa di seconda mano?
In Urbanitae, non ti diamo solo accesso a opportunità selezionate e analizzate; ti accompagniamo anche durante l'intero processo in modo che tu possa investire in modo semplice, sicuro e quasi senza sforzo.
Se prenoti una casa di seconda mano, ti aiutiamo con:
- Selezione dell'Asset: Ti mostreremo solo immobili che hanno superato un'analisi tecnica, legale e finanziaria, con un reale potenziale di locazione e apprezzamento.
- Formalizzazione e Notaio: Ti aiutiamo con tutta la documentazione necessaria e ti accompagniamo dal notaio. Se necessario, possiamo anche andare per conto tuo.
- Procedure Amministrative: Ci occupiamo di tutto il necessario dopo l'acquisto: cambio di utenze, stipula di assicurazioni, tasse, ecc.
- Finanziamento (opzionale): Attraverso i nostri partner, ti aiutiamo a gestire il finanziamento che meglio si adatta al tuo profilo.
- Ristrutturazione (opzionale): Se l'immobile lo richiede, abbiamo aziende di fiducia che possono gestire l'intero processo di ristrutturazione chiavi in mano.
- Messa in Locazione e Gestione Quotidiana: Attraverso i nostri partner, ci occupiamo di trovare inquilini, firmare il contratto e della gestione completa della locazione.
In breve, troverai in Urbanitae un partner che ti accompagna dall'inizio alla fine, così potrai avere un'esperienza di investimento veramente passiva.
Ho bisogno di un capitale minimo per investire in Direct Investments?
Sì. Trattandosi di un acquisto immobiliare, il capitale minimo dipenderà dal valore dell'immobile, che varia in ogni caso.
Tuttavia, puoi finanziare parte dell'acquisto con un mutuo, il che ti permette di investire con meno capitale iniziale. In tal caso, in Urbanitae, insieme ai nostri partner, ti aiutiamo a gestire l'intero processo per ottenere le migliori condizioni.
Tuttavia, puoi finanziare parte dell'acquisto con un mutuo, il che ti permette di investire con meno capitale iniziale. In tal caso, in Urbanitae, insieme ai nostri partner, ti aiutiamo a gestire l'intero processo per ottenere le migliori condizioni.
Come accedo alle opportunità di investimento?
Abbiamo sviluppato una nuova piattaforma dove puoi esplorare tutte le opportunità di investimento in modo semplice, ordinato e trasparente. Il nostro obiettivo è che tu abbia tutte le informazioni necessarie per prendere decisioni con fiducia, mantenendo sempre gli standard di chiarezza e trasparenza che ci definiscono.
Ci sono sviluppi con più unità in Direct Investments?
Sì. Nei progetti di nuova costruzione, puoi vedere uno sviluppo con diverse abitazioni. Puoi essere interessato a più di un'unità e prenotare quella che si adatta meglio ai tuoi criteri.
Cosa succede quando prenoto un'unità in Direct Investments?
Prenotando un'unità, si versa una caparra di 1.000 euro e si viene aggiunti alla lista delle richieste. Un analista di Urbanitae esamina le prenotazioni e assegna l'unità: viene assegnata alla prima persona che ha completato correttamente il processo di prenotazione. Se l'opportunità ti viene aggiudicata, riceverai tutta la documentazione per formalizzare l'investimento. In caso contrario, l'importo della caparra ti sarà automaticamente rimborsato.
Come faccio a sapere se mi è stata assegnata un'unità o no?
Riceverai un'email con la conferma dell'assegnazione. Se non sei stato selezionato, ti informeremo anche noi (tranne nelle fasi precedenti in cui la prenotazione è in attesa). Avrai sempre visibilità dello stato nella tua area personale.
E se prenoto ma poi cambio idea?
Se decidi di annullare prima che l'unità ti venga ufficialmente assegnata, non c'è problema. Ma se l'immobile ti è già stato assegnato e alla fine non procedi, potresti perdere l'importo della caparra di prenotazione, poiché questa riflette il tuo impegno nell'operazione. In ogni caso, ti accompagniamo durante tutto il processo in modo che tu possa prendere decisioni con la massima fiducia e supporto.
Cosa succede una volta che mi è stato assegnato l'immobile?
Una volta che l'immobile è stato assegnato, dovrai firmare un contratto preliminare o un contratto di compravendita per formalizzare l'acquisizione. Questo documento dettaglia le condizioni specifiche dell'acquisto, inclusi scadenze, pagamenti e caratteristiche dell'immobile.
Ti accompagniamo in ogni momento affinché tu comprenda ogni passo del processo e sia supportato dal nostro team legale dal primo minuto fino alla firma davanti al notaio.
Ti accompagniamo in ogni momento affinché tu comprenda ogni passo del processo e sia supportato dal nostro team legale dal primo minuto fino alla firma davanti al notaio.
Che tipo di rendimento posso ottenere in Direct Investments?
Il rendimento in Direct Investments può provenire da diverse fonti, a seconda del tipo di asset e della tua strategia come investitore:
- Reddito da locazione, se l'immobile è destinato all'affitto (specialmente in immobili di seconda mano).
- Apprezzamento dell'immobile a medio o lungo termine, sia in nuove costruzioni che in immobili di seconda mano.
- Plusvalenza su una futura vendita, a seconda del momento e delle condizioni di mercato.
In ogni opportunità, ti mostriamo una stima dettagliata del rendimento atteso, includendo il reddito netto, le spese associate, le opzioni di finanziamento e i possibili scenari a diversi orizzonti temporali.
Inoltre, puoi utilizzare il nostro calcolatore interattivo (su asset destinati alla locazione) per regolare i parametri e vedere come evolve il tuo investimento in base al tuo profilo e ai tuoi obiettivi.
Come viene calcolato il rendimento atteso in Direct Investments?
Negli investimenti destinati alla locazione (principalmente immobili di seconda mano), avrai accesso a un calcolatore interattivo dove potrai regolare variabili come reddito, spese, finanziamento o apprezzamento per stimare il rendimento secondo diversi scenari.
Nei progetti di nuova costruzione, non offriamo un calcolatore perché di solito sono focalizzati sull'apprezzamento, non sulla locazione immediata. Nonostante ciò, ti forniremo tutti i dati rilevanti dalla nostra analisi in modo che tu possa prendere la tua decisione con la massima informazione e il supporto del nostro team.
Nei progetti di nuova costruzione, non offriamo un calcolatore perché di solito sono focalizzati sull'apprezzamento, non sulla locazione immediata. Nonostante ciò, ti forniremo tutti i dati rilevanti dalla nostra analisi in modo che tu possa prendere la tua decisione con la massima informazione e il supporto del nostro team.
Cosa significano i rendimenti mostrati nel calcolatore?
Spieghiamo i principali rendimenti che vedrai nel calcolatore per quegli immobili destinati alla locazione:
Rendimento dell'Immobile
- Descrizione: Rapporto tra il profitto annuale generato dall'immobile (principalmente dall'affitto) e l'investimento totale effettuato nell'acquisto. Non tiene conto del finanziamento, il che significa che non include le rate del mutuo.
- Esempio: Se investi 300.000 euro (incluse tutte le spese iniziali) e l'immobile genera 15.000 euro all'anno dopo aver sottratto le spese operative (senza tasse), il rendimento sarebbe del 5% (15.000 / 300.000).
- Perché è importante: Permette di conoscere il rendimento dell'immobile stesso, indipendentemente dal fatto che sia stato finanziato con un mutuo o meno.
Rendimento includendo la capitalizzazione del mutuo
- Descrizione: Rapporto tra il profitto annuale e il capitale proprio investito, considerando anche la parte della rata che ammortizza il debito. Questo ammortamento agisce come una forma di capitalizzazione, riduce il capitale che devi alla banca e quindi aumenta il tuo patrimonio, riflettendo così il rendimento reale dell'investimento.
- Esempio: Dopo aver pagato la rata del mutuo (interessi e capitale), la liquidità disponibile è di 9.000 euro. Di quella rata pagata, 4.500 euro sono stati utilizzati per ammortizzare il prestito, il che riduce il debito e aumenta il tuo patrimonio. Pertanto, il profitto annuale reale dell'investimento ammonta a 13.500 euro. Su un investimento di capitale proprio di 150.000 euro, il rendimento sarebbe del 9% (13.500 / 150.000).
- Perché è importante: Misura il beneficio completo dell'investimento, sommando sia la liquidità generata sia il valore patrimoniale che guadagni annualmente riducendo il debito.
Rendimento senza includere la capitalizzazione del mutuo
- Descrizione: Rapporto tra il profitto annuale e il capitale proprio investito, senza includere la parte della rata destinata all'ammortamento del debito. Riflette solo la liquidità generata ogni anno.
- Esempio: Dopo aver pagato il mutuo (interessi e capitale), la liquidità disponibile è di 9.000 euro. Su un investimento di 150.000 euro, il rendimento sarebbe del 6% (9.000 / 150.000).
- Perché è importante: È un indicatore utile per sapere quanta liquidità genera annualmente il tuo investimento, sebbene non rifletta l'intero rendimento reale come fa quello che include l'ammortamento.
I profitti visualizzati includono le tasse?
I profitti che mostriamo nelle schede non includono le tasse. Questo perché la tassazione varia notevolmente a seconda di ogni caso: non è la stessa cosa investire come individuo o come persona giuridica, essere residente fiscale in Spagna o all'estero, o l'uso dato all'immobile.
Poiché ci sono molte circostanze personali, preferiamo non generalizzare e non darti cifre che potrebbero non applicarsi al tuo caso. Quello che possiamo fare è aiutarti ad analizzare la tua situazione specifica e guidarti sull'impatto fiscale stimato in modo che tu possa prendere decisioni con la massima chiarezza possibile.
Poiché ci sono molte circostanze personali, preferiamo non generalizzare e non darti cifre che potrebbero non applicarsi al tuo caso. Quello che possiamo fare è aiutarti ad analizzare la tua situazione specifica e guidarti sull'impatto fiscale stimato in modo che tu possa prendere decisioni con la massima chiarezza possibile.