La société emprunteuse est MOJÓN DEL PONIENTE, S.A., propriétaire de l’actif depuis 2019, et le promoteur du Projet est Stoneweg, une plateforme internationale d’investissement alternatif basée à Genève, qui gère près de 10 000 M€ d’actifs.

L’actif a été acquis en 2019 pour 12,5 M€ et a fait l’objet d’une rénovation complète entre 2019 et 2020, année de son ouverture au public. L’investissement consacré aux travaux s’est élevé à environ 10 M€.

L’aparthôtel est exploité depuis 2020 par Alegría Hotels, une chaîne hôtelière espagnole spécialisée dans les hôtels de vacances et urbains, fondée par Joan Pascual, qui gère un portefeuille de 25 hôtels et aparthôtels en Espagne et en Andorre. Sous sa gestion, l’aparthôtel a maintenu des taux d’occupation supérieurs à 82 %.

La relation avec l’exploitant est régie par un contrat de location à long terme, qui prévoit un loyer fixe indexé sur l’IPC ainsi qu’un loyer variable supplémentaire lié aux résultats de l’aparthôtel. En 2025, le promoteur a perçu un loyer fixe d’environ 1,4 M€ et un loyer variable compris entre 200 000 € par an. Le contrat arrive à échéance en octobre 2029 et prévoit des options de prolongation à son terme. 

Par ailleurs, les 5 locaux commerciaux sont loués dans le cadre de contrats de longue durée et génèrent un loyer fixe d’environ 254 000 € par an en 2025.

Les investisseurs d’Urbanitae participeront au projet par le biais de l’octroi d’un prêt senior garanti par une hypothèque, qui sera versé en une seule tranche et dont le montant net sera affecté aux opérations suivantes :

• Refinancer la dette bancaire existante grevant l’actif, à hauteur de 9,21 M€.

• Recapitaliser partiellement les fonds propres apportés par le promoteur au moyen d’un dividende, à hauteur de 6,29 M€.

Le montant total du prêt, soit 16 450 000 €, sera assorti d’un taux fixe annuel de 9,75 % et d’une durée de 24 mois, avec une option de prolongation de 12 mois supplémentaires au 24e mois (24+12). 

Sur les 16 450 000 €, 3 500 000 € seront financés par les investisseurs d’Urbanitae et le montant restant par des co-investisseurs.

Contrairement à un projet de promotion immobilière, l’actif est déjà construit et en exploitation : l’opération ne présente donc aucun risque lié à la construction ou à l’obtention d’une autorisation, et les revenus générés par l’actif permettent de couvrir le paiement trimestriel des intérêts pendant toute la durée du prêt. Comme pour tous les Projets, une due diligence a été réalisée avec des résultats satisfaisants : l’état technique de l’actif a été validé et sa valeur confirmée.

La sortie des investisseurs d’Urbanitae se fera par refinancement, vente de l’actif, création d’une SOCIMI ou vente à l’unité.

STRUCTURE

Cette opération sera structurée sous forme de dette : les investisseurs d’Urbanitae accorderont un prêt à taux fixe à la société MOJÓN DEL PONIENTE, S.A.

Le montant total brut du prêt pourra atteindre 16 450 000 €. Ses principales caractéristiques sont les suivantes (*vous trouverez davantage d’informations dans le document « Informations clés sur l’investissement »*) :

• Montant total du prêt : jusqu’à 16 450 000 € maximum, dont 3 500 000 € seront apportés par les investisseurs d’Urbanitae, en une seule tranche.

• Taux d’intérêt fixe annuel simple : 9,75 %, composé comme suit :

o 5,75 % par an, payables trimestriellement au moyen des liquidités générées par les loyers de l’hôtel.

o 4,00 % par an, capitalisables à l’échéance : à chaque date de paiement trimestriel, l’Emprunteuse pourra choisir de les payer en espèces ou de les capitaliser. En cas de capitalisation, le montant sera ajouté au principal du prêt et produira à son tour des intérêts.

o En cas de prolongation, entre le 24e et le 36e mois, le taux d’intérêt passera à 10,75 % par an (6,25 % payables trimestriellement et 4,50 % PIYC), et l’Emprunteuse devra payer une commission de prolongation de 1,0 %.

• Durée du prêt : 24 mois, avec une option de prolongation de 12 mois au 24e mois (24+12, jusqu’au 36e mois). 

• Le principal du prêt sera remboursé à l’échéance (« in fine »). Le remboursement anticipé, partiel ou total, est autorisé à tout moment, sous réserve du paiement d’un montant minimum garanti correspondant à 18 mois d’intérêts.

• Les intérêts commenceront à courir à compter de la signature du contrat de prêt ou, si cette date est antérieure, à l’issue d’un délai de trois semaines après le lancement de la campagne de financement.

• Le prêt représente un LTV de 54,5 % par rapport à la valeur actuelle de l’actif, selon l’évaluation RICS réalisée dans le cadre de la due diligence (30 166 000 €).

En ce qui concerne les garanties du prêt, le contrat de financement prévoit ce qui suit :

• Hypothèque de premier rang sur l’actif faisant l’objet du financement, avec une responsabilité hypothécaire correspondant à 140 % du principal.

• Nantissement de premier rang des actions de la société emprunteuse.

• Nantissement de premier rang des comptes bancaires de l’Emprunteuse.

• Nantissement de premier rang des créances découlant des contrats de location de l’aparthôtel et des locaux commerciaux.

• Limite d’endettement (covenant de LTV) : le prêt, intérêts capitalisés compris, ne pourra à aucun moment dépasser 57,5 % de la valeur de l’actif. Ce ratio sera contrôlé chaque trimestre sur la base de l’évaluation RICS, qui sera mise à jour annuellement. 

• Balayage de trésorerie (cash sweep) à 100 % des flux de trésorerie nets générés par l’actif si le LTV dépasse 55 %, afin de rembourser par anticipation le prêt d’Urbanitae jusqu’au rétablissement de ce ratio. 

POURQUOI INVESTIR ?

Plusieurs raisons justifient d’investir dans ce projet :

• Actif générant des revenus, sans risque lié à la construction ou à l’obtention d’une autorisation : l’aparthôtel et les locaux sont pleinement opérationnels et génèrent des revenus récurrents d’environ 1,8 M€ par an, qui couvrent largement le paiement trimestriel des intérêts.

• Rendement annuel de 9,75 %, avec un paiement trimestriel des intérêts (5,75 %) et un rendement minimum garanti équivalant à 18 mois d’intérêts (14,6 %).

• Hypothèque de premier rang sur l’actif

• Balayage de trésorerie des flux nets de trésorerie si le levier dépasse 55 %.

• Endettement modéré : le prêt représente un LTV de 54,5 % par rapport à l’évaluation RICS de l’actif.

• Emplacement touristique établi : Playa de las Américas, à 400 mètres de la plage et au cœur de l’axe Arona–Costa Adeje, l’une des principales destinations de vacances d’Espagne, où la demande est élevée et stable tout au long de l’année.

• Exploitant à l’expérience éprouvée : Alegría Hotels gère 23 hôtels et aparthôtels en Espagne et exploite l’aparthôtel depuis 2020, avec des taux d’occupation supérieurs à 80 %.

• Promoteur de premier plan : l’actif appartient au groupe Stoneweg, qui a investi environ 11,5 M€ de fonds propres dans le projet.

MARCHÉ

L’actif est situé dans la commune d’Arona, qui, avec Adeje, constitue le principal pôle touristique de Tenerife. En 2025, Arona a enregistré 9,4 millions de nuitées, avec un taux d’occupation moyen de 82,8 % et un tarif journalier moyen (ADR) de 124,5 €, ce qui témoigne de la solidité de la demande hôtelière dans la région.

Une étude de marché portant sur des aparthôtels comparables situés dans le secteur de Playa de las Américas a été réalisée afin d’analyser le positionnement de l’actif en matière de tarifs et de positionnement.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L’ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 24 mois, avec une éventuelle prolongation de 12 mois supplémentaires au 24e mois (24+12, jusqu’au 36e mois).

• Novembre 2026 : octroi du prêt par les investisseurs d’Urbanitae et remboursement de la dette bancaire existante grevant l’actif.

• Chaque trimestre (31/12/2026, 31/03/2027, 30/06/2027, 30/09/2027, 31/12/2027, 31/03/2028, 30/06/2028, 30/09/2028) : paiement des intérêts en espèces (5,75 % par an) pendant toute la durée du prêt.

• Novembre 2028 : vente ou refinancement de l’actif et remboursement du prêt à Urbanitae (principal et intérêts PIYC capitalisés, le cas échéant), dans le délai de 24 mois.

RISQUES

Tout investissement comporte des risques. Les principaux risques identifiés pour ce projet sont détaillés ci-dessous :

• Risque de sortie ou de refinancement, car le remboursement du prêt dépend de la vente ou du refinancement de l’actif à l’échéance. Ce risque est atténué par le niveau d’endettement modéré de l’opération (LTV maximum de 57,5 %) et par le fait qu’il s’agit d’un actif générant des revenus, avec des revenus stables et récurrents qui facilitent tant sa vente que son refinancement. D’autres options de sortie sont également possibles, comme la vente des unités à l’unité après la division en lots de l’immeuble. Enfin, le prêt prévoit une option de prolongation de 12 mois, jusqu’au 36e mois.

• Risque de baisse des revenus de l’actif, due à une diminution de l’activité touristique ou à une dégradation de l’exploitation de l’aparthôtel. Ce risque est atténué par le fait que la majeure partie des revenus de l’Emprunteuse (environ 1,6 M€ par an) provient des loyers fixes prévus par les contrats de location et ne dépend pas des résultats de l’aparthôtel. Le loyer variable représente une part moins importante des revenus. En outre, les loyers couvrent presque deux fois le montant des intérêts du prêt payables en espèces.

• Risque de variation de la valeur de l’actif. Ce risque est atténué par le plafond de LTV de 57,5 %, contrôlé chaque trimestre sur la base d’une évaluation RICS annuelle. En outre, le balayage de trésorerie à 100 % des flux nets de l’Emprunteuse si le LTV dépasse 55 % atténue le risque de baisse de la valeur de l’actif.

• Possibilité de modification des conditions convenues. Ce risque comprend les éventuelles modifications substantielles intervenant entre le lancement de la campagne de financement et la formalisation du contrat de prêt. Dans ce cas, le projet serait annulé et l’investissement remboursé.

Avertissements et risques

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) n’a pas le statut d’entreprise de services d’investissement ni d’établissement de crédit et n’adhère à aucun fonds de garantie des investissements ou des dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont fournies à titre informatif uniquement et ne peuvent en aucun cas être considérées comme une recommandation d’investissement destinée aux investisseurs potentiels.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne sont soumis ni à l’autorisation ni à la supervision de la Commission nationale du marché des valeurs mobilières (CNMV) ou de la Banque d’Espagne. Par conséquent, les informations relatives aux projets fournies par le gestionnaire n’ont pas été examinées par ces organismes.

Urbanitae informe expressément qu’en cas de non-atteinte du montant total de l’investissement du projet, la période de collecte des fonds pourra être prolongée jusqu’à 25 %, sans modification des conditions d’investissement. Le projet pourra également être financé par Urbanitae lorsque 90 % au moins de l’objectif de financement aura été atteint, après déduction de la participation que la plateforme pourrait elle-même détenir dans le projet. 

Investir dans les projets publiés sur le présent site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, le risque de ne pas obtenir le rendement financier attendu ou le risque d’illiquidité. Nous avertissons donc les investisseurs de n’investir qu’un montant qu’ils sont prêts à perdre et leur recommandons de diversifier leurs investissements afin de minimiser et d’atténuer les risques potentiels. Si le gestionnaire est dans l’incapacité de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement.

Le présent projet sera ouvert à tout investisseur inscrit sur Urbanitae. Les personnes inscrites suivantes pourront y investir :

• Les associés d’Urbanitae détenant au moins 20 % du capital social ou des droits de vote ;

• Les dirigeants ou employés d’Urbanitae ;

• Les personnes physiques ou morales liées à ces associés, dirigeants ou employés par une relation de contrôle.

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