DESCRIPTION DU PROJET

Le gestionnaire de cette opportunité est RTV GRUPO INMOBILIARIO, une société de promotion immobilière fondée en 1999. Le Groupe est organisé autour de quatre lignes d’activité : le capital-investissement immobilier, le conseil immobilier et les marchés de capitaux, la gestion de projets immobiliers et la gestion de patrimoine immobilier. Depuis sa création, RTV GRUPO INMOBILIARIO a développé plus de 25 projets résidentiels, dans le cadre desquels plus de 500 logements ont été livrés, principalement dans la ville de Barcelone et ses environs, ainsi que sur l’île d’Ibiza.

Dans le cadre de ses autres lignes d’activité, RTV GRUPO INMOBILIARIO a conseillé des opérations d’achat et de vente d’actifs immobiliers commerciaux pour une valeur supérieure à 600 millions d’euros, a structuré, investi dans et cédé des actifs immobiliers évalués à plus de 115 millions d’euros, et gère le patrimoine immobilier de tiers.

Cornellá Riera sera le huitième projet financé par RTV GRUPO INMOBILIARIO via URBANITAE, après les programmes Passeig de la Pau et Parc Can Fluixà (tous deux situés à Santa Eulalia del Río), Residencial Labritja (Sant Joan), Roca Llisa (lotissement Roca Llisa), Vista Alegre (lotissement Vista Alegre), ainsi que Residencial Priorat et Soler i Cortada, également situés à Cornellà de Llobregat.

Residencial Priorat prévoit la construction de 68 logements. Des contrats de vente ont déjà été signés pour 64 d’entre eux, et les travaux sont réalisés à près de 40 %. Soler i Cortada compte, pour sa part, 25 ventes sur 33 logements, avec un taux d’avancement des travaux d’environ 35 %. RTV totalise donc 89 ventes sur 101 logements (88 %) au cours des deux dernières années dans la même commune. Par ailleurs, le gestionnaire possède une expérience directe du traitement des permis de construire à Cornellà.

L’échéance du prêt est prévue à 12 mois, mais celui-ci prévoit une possibilité de prolongation pour une seule période de 6 mois, soit une durée maximale de 18 mois.

Le promoteur accorde un prêt relais de 220.000 €, conclu simultanément et aux mêmes conditions que le prêt d’Urbanitae, de même rang et de même échéance, et qui sera remboursé au prorata de celui-ci.

Le montant des fonds propres engagés dans le projet s’élève à 2,3 M€ (2,06 M€ apportés par les co-investisseurs et 0,24 M€ par le promoteur).

Les investisseurs d’Urbanitae participeront au projet en accordant un prêt relais à taux fixe, d’un montant maximal de 480.000 €, destiné à fournir temporairement à la société les liquidités nécessaires au lancement du programme.

La sortie des investisseurs d’Urbanitae s’effectuera par le remboursement du prêt au moyen des fonds provenant du deuxième tirage du prêt promoteur, lié à l’obtention du permis de construire et à la réalisation de 40 % de préventes.

STRUCTURE

Cette opération sera structurée sous forme de dette : les investisseurs d’Urbanitae accorderont un prêt relais à taux fixe à la société ES VEDRA SPV I, S.L.

Le financement total du projet s’élève à 10.133.445 € et se répartit comme suit : 2.300.000 € de fonds propres ; 480.000 € au titre du prêt relais des investisseurs d’Urbanitae ; 220.000 € au titre du prêt relais du gestionnaire (RTV) ; et 7.133.445 € de financement bancaire (prêt promoteur et financement des clients, y compris la tranche foncière).

Le montant total brut du prêt s’élèvera à 480.000 €. Ses principales caractéristiques sont les suivantes (vous trouverez davantage d’informations dans le document « Informations clés sur l’investissement ») :

•   Montant total du prêt : jusqu’à 480.000 €.

•   Taux d’intérêt annuel fixe simple : 12 %.

•   Durée du prêt : 12 mois, avec la possibilité d’une unique prolongation de 6 mois (jusqu’au 18e mois).

•   Les intérêts et le principal du prêt seront versés à l’échéance (« bullet »), les intérêts commençant à courir à compter de la signature du contrat de prêt. Le remboursement anticipé total ou partiel est autorisé, sous réserve du paiement d’un montant correspondant à 6 mois d’intérêts minimum garantis à compter de l’octroi du prêt.

•   Le prêt fera l’objet d’un tirage unique et sera intégralement décaissé à la date d’octroi du financement.

En ce qui concerne les garanties du prêt, le contrat de financement prévoit ce qui suit :

•   Prêt promoteur signé : le financement des investisseurs d’Urbanitae sera signé simultanément à l’octroi du prêt promoteur bancaire, qui garantit la sortie des investisseurs d’Urbanitae une fois le permis de construire obtenu et les préventes requises réalisées.

•   Subordination de tout prêt d’associé ou autre dette par rapport au prêt d’Urbanitae, à l’exception (i) du financement bancaire (prêt foncier et prêt promoteur), qui sera de rang prioritaire, et (ii) du prêt relais accordé par le promoteur, qui sera soumis aux mêmes conditions, de même rang et de même échéance que le prêt d’Urbanitae, et sera remboursé au prorata de celui-ci.

•   Responsabilité patrimoniale universelle de la société emprunteuse, qui répond de l’exécution de ses obligations sur l’ensemble de ses biens, présents et futurs, les investisseurs disposant d’un recours sur son patrimoine.

POURQUOI INVESTIR ?

Plusieurs raisons justifient d’investir dans ce projet :

•   Financement bancaire accordé : le prêt des investisseurs d’Urbanitae sera signé simultanément au prêt promoteur bancaire, qui garantit leur sortie, sous réserve de l’obtention du permis de construire et de la réalisation de 40 % des ventes.

•   Gestionnaire expérimenté : le groupe RTV, fondé en 1990, totalise plus de 30 projets réalisés et plus de 500 logements livrés. Cornellà Riera sera son huitième projet avec Urbanitae. RTV totalise 89 ventes dans la même commune pour les projets Residencial Priorat et Soler i Cortada, où il a également obtenu avec succès le permis de construire.

•   Gestionnaire aligné sur les intérêts des investisseurs : le gestionnaire accorde un prêt relais de 220.000 € aux mêmes conditions, de même rang et de même échéance, qui sera remboursé au prorata du prêt d’Urbanitae. En outre, les fonds propres engagés dans le projet s’élèvent à 2,3 M€ (2,06 M€ apportés par les co-investisseurs, soit 93 % du capital, et 0,24 M€ par le gestionnaire).

•   Emplacement : Cornellà de Llobregat, commune de l’aire métropolitaine de Barcelone. Le projet est situé dans le centre établi de la commune, à côté de Riera Parc (Layetana), à 0,85 km de l’accès à l’A-2, à 8,2 km de l’aéroport et à 13,6 km du centre de Barcelone.

•   Un rendement annuel de 12 % (intérêt fixe simple), avec un rendement minimum garanti équivalant à 6 mois d’intérêts (6 %) en cas de remboursement anticipé.

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée afin de déterminer si le prix de vente envisagé par le gestionnaire est raisonnable. Réalisée en octobre 2026, elle analyse 7 programmes immobiliers neufs à Cornellà de Llobregat (39 logements), dont les prix moyens par programme varient entre 408.500 € et 701.700 €, pour un prix moyen de 498.641 € et une valeur moyenne de 5.232 €/m². Le prix prévu pour Residencial Cornellà Riera (434.377 € en moyenne, soit 5.092 €/m²) est inférieur à la moyenne des biens comparables (−2,7 %) et de 3,3 % inférieur à celui de Riera Parc (5.265 €/m²), le programme de Layetana situé en face du terrain.

Des informations sur le marché sont disponibles dans le document « Biens comparables à la vente », qui contient une liste de logements à vendre dans le secteur.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L’ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 12 mois, avec une possible prolongation de 6 mois supplémentaires (12 + 6, jusqu’au 18e mois).

•   Décembre 2026 : octroi du prêt par les investisseurs d’Urbanitae, acquisition du terrain et lancement du programme.

•   Quatrième trimestre 2027 : délivrance du permis de construire et commercialisation de 40 % des logements du programme.

•   Décembre 2027 : échéance estimée du prêt (12 mois) et remboursement du principal et des intérêts aux investisseurs d’Urbanitae grâce au tirage du prêt bancaire.

•   Juin 2028 : échéance maximale du prêt (18 mois) si la prolongation de 6 mois est exercée.

RISQUES

Tout investissement comporte des risques. Les principaux risques identifiés pour ce projet sont détaillés ci-dessous :

•   Risque de retard dans l’obtention du permis de construire. Le remboursement du prêt est prévu après l’obtention du permis et le tirage du prêt promoteur bancaire. Un retard pourrait donc entraîner une prolongation de l’échéance jusqu’à 18 mois maximum (12 + 6) et retarder le remboursement du prêt.

•   Risque commercial lié à un éventuel retard de commercialisation du pourcentage requis par l’établissement bancaire pour débloquer le tirage du prêt promoteur, qui permettra la sortie des investisseurs d’Urbanitae.

•   Possibilité de modification des conditions convenues. Ce risque comprend les éventuelles modifications substantielles intervenant entre le lancement de la campagne de financement et la signature du contrat de prêt. Dans ce cas, le projet serait annulé et l’investissement remboursé.

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*Avertissements et risques*

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) n’a pas le statut d’entreprise de services d’investissement ni d’établissement de crédit et n’adhère à aucun fonds de garantie des investissements ou des dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Internet sont fournies à titre informatif uniquement et ne peuvent en aucun cas être considérées comme une recommandation d’investissement destinée aux investisseurs potentiels.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Internet ne sont soumis ni à l’autorisation ni à la supervision de la Commission nationale du marché des valeurs mobilières (CNMV) ou de la Banque d’Espagne. Par conséquent, les informations relatives aux projets fournies par le gestionnaire n’ont pas été examinées par ces organismes.

Urbanitae informe expressément qu’en cas de non-atteinte du montant total de l’investissement du projet, la période de collecte peut être prolongée jusqu’à 25 %, sans modification des conditions d’investissement. Le projet peut également être financé par Urbanitae dès lors qu’au moins 90 % de l’objectif de financement a été atteint, après déduction de la participation que la plateforme pourrait elle-même détenir dans le projet.

Investir dans les projets publiés sur le présent site Internet peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, le risque de ne pas obtenir le rendement financier attendu ou le risque d’illiquidité. Nous avertissons donc les investisseurs de n’investir qu’un montant qu’ils sont prêts à perdre et leur recommandons de diversifier leurs investissements afin de minimiser et d’atténuer les risques potentiels. Si le gestionnaire est dans l’incapacité de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement.

Le présent projet sera ouvert à tout investisseur inscrit sur Urbanitae. Les personnes inscrites suivantes pourront y investir :

• Les associés d’Urbanitae détenant au moins 20 % du capital social ou des droits de vote ;

• Les dirigeants ou employés d’Urbanitae ;

• Les personnes physiques ou morales liées à ces associés, dirigeants ou employés par une relation de contrôle.

À cet égard, Urbanitae garantit que les investissements de ces personnes seront réalisés par l’intermédiaire de la plateforme, aux mêmes conditions que ceux de tout autre investisseur, sans traitement préférentiel ni accès privilégié aux informations par rapport aux autres investisseurs inscrits sur Urbanitae.

Conformément au règlement intérieur de conduite d’Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de déclarer ces opérations en interne.

Une fois l’investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira, dans l’espace d’investissement du projet, des informations sur le montant investi par ces investisseurs, leur catégorie d’investisseur et le pourcentage que leur investissement représente par rapport au montant total financé, dans le respect de la politique de protection des données.