Le gestionnaire du projet est LA VIE EST BELLE, promoteur international spécialisé dans les logements de luxe à l'architecture contemporaine sur les marchés prime d'Europe et des États-Unis. Fondée en 2013, elle opère avec une plateforme intégrée qui couvre l'acquisition de terrains, l'obtention de licences, la conception architecturale, la supervision des travaux et la commercialisation directe.

L'entreprise a réalisé plus de 27 opérations immobilières, principalement aux États-Unis (Miami, Highland Beach, West Palm Beach) et en Europe (Courchevel, Marbella et Ibiza), a levé plus de 42 M$ de capitaux via des partenaires institutionnels et privés, et a enregistré des TRI historiques entre 12% et 28% selon le type d'opération.

Les travaux sont réalisés par Testi Construzioni, une entreprise de construction d'origine italienne ayant une expérience récente dans des projets de villas de luxe à Ibiza. Le contrat de construction prévoit une retenue de 30% sur chaque certification, dont le paiement est différé jusqu'à la vente de l'actif et est soumis au prêt d'Urbanitae.

L'achèvement des travaux est prévu pour fin 2027, suivi de l'obtention de la Licence de Première Occupation et d'une période de commercialisation et d'écriture pendant 2028.

La commercialisation de la villa sera assurée par le gestionnaire en collaboration avec des agences exclusives via des ventes privées. Le Plan d'Affaires prévoit un prix de vente de 7,55 M€ (c. 13.700 €/m² sur surface habitable).

Le gestionnaire a apporté des fonds propres d'un montant approximatif de 2,06 M€ avant l'octroi du prêt d'Urbanitae, et s'engage à apporter 0,6 M€ supplémentaires avant le déblocage du Tranche B, jusqu'à atteindre c. 2,66 M€ (39% du coût total du projet). De plus, le promoteur s'engage à financer avec ses propres fonds 100% des coûts généraux du projet et tout surcoût non prévu dans le Plan d'Affaires.

Les investisseurs d'Urbanitae entreront dans le projet par l'octroi d'un prêt hypothécaire en 2 tranches, destiné à refinancer la dette existante et à financer les coûts de construction restants, y compris les contingences prévues.

La Tranche A, d'un montant de 2.240.000 €, aura un taux fixe annuel de 10,5% et une durée de 24 mois, avec la possibilité de deux extensions de 6 mois aux mois 24 et 30 (24+6+6).

Les fonds de la Tranche A seront utilisés pour refinancer le prêt existant qui a partiellement financé l'acquisition du terrain et les premières phases de construction, pour le paiement en attente de 200.000 € à l'entreprise de construction qui a réalisé la structure, et pour les coûts de structuration de l'opération.

La sortie des investisseurs d'Urbanitae se fera par les revenus provenant de la vente de la villa.

STRUCTURE

Cette opération sera structurée via une dette, où les investisseurs d'Urbanitae accorderont un prêt à taux fixe à la société ROCA LLISA DEVELOPMENT PROJECT, S.L.

Le montant total du prêt brut s'élèvera à 3.315.000 €, réparti en deux tranches, dont les principales caractéristiques sont les suivantes (vous pouvez consulter plus d'informations dans le document "Données Fondamentales de l'Investissement"):

• Montant total du prêt : jusqu'à un maximum de 3.315.000 €, réparti en deux tranches :

i. Une première tranche ou Tranche A, d'un montant de 2.240.000 €, entièrement apportée par les investisseurs d'Urbanitae.

ii. Une deuxième tranche ou Tranche B, d'un montant pouvant aller jusqu'à 1.075.000 €, destinée à financer les coûts de construction restants et les contingences du projet.

• Taux d'intérêt annuel fixe simple : 10,5% pour la Tranche A.

• Durée du prêt : 24 mois, avec la possibilité de deux extensions de 6 mois aux mois 24 et 30 (24+6+6, jusqu'au mois 36).

• Les intérêts et le principal du prêt seront payés à l'échéance ('bullet'), commençant à courir à partir de la formalisation du contrat de prêt. Le remboursement anticipé total est autorisé à tout moment, sous réserve du paiement d'un intérêt minimum garanti de 12 mois pour la Tranche A.

• Les dispositions de la Tranche B seront effectuées contre des certifications de travaux, sous réserve de la révision et de la validation d'un Project Monitor externe désigné par Urbanitae, et seront conditionnées à l'apport préalable par le promoteur des 0,6 M€ de fonds propres supplémentaires.

Concernant les garanties du prêt, le contrat de financement stipule ce qui suit :

• Garantie réelle de première hypothèque sur l'actif objet du financement, avec une Responsabilité Hypothécaire de 140% du principal.

• Nantissement de premier rang sans intervention de fonds sur les comptes bancaires de la société Emprunteuse.

• Nantissement de premier rang sur les parts sociales de la société Emprunteuse.

• Lettres d'engagement d'apport en capital (Equity Commitment Letters), par lesquelles le promoteur s'engage à apporter des fonds propres pour couvrir (i) tout surcoût non prévu dans le Plan d'Affaires, (ii) 100% des coûts généraux du projet et (iii) la rétention de 30% du constructeur, dans le cas où celui-ci réclamerait son paiement avant la vente de l'actif.

• Balayage de trésorerie (cash-sweep) de 100% des revenus nets générés par la vente de la villa, destiné à amortir le principal et les intérêts du prêt d'Urbanitae.

• Mandat de vente irrévocable, activable à l'échéance du prêt (mois 24, ou mois 30 ou 36 en cas de prolongation) ou en cas de non-respect non résolu, qui permet au prêteur d'instruire la vente de l'actif à un prix minimum équivalent à 80% de la valeur d'évaluation mise à jour.

Comme dans tous les projets de dette, ce projet intègre la figure du Project Monitor, qui révisera les certifications de travail, l'avancement de la construction, les éventuels écarts de délai/coût, et qui approuvera à son tour les décaissements du prêt.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet :

• Garantie hypothécaire de premier rang sur une villa de luxe à Roca Llisa, renforcée par un balayage de trésorerie de 100% sur la vente et un mandat de vente irrévocable comme mécanisme d'exécution.

• Travaux avancés et sans risque de licence : le projet dispose de toutes les licences accordées et les fondations et une grande partie de la structure sont déjà réalisées.

• Emplacement premium : Roca Llisa, urbanisation sécurisée face au Golf d'Ibiza, avec vue sur la mer et à quelques minutes de la ville d'Ibiza, des plages et de l'aéroport.

• c. 2,66 M€ de capital du promoteur (39% du coût total), avec un LTC brut de 33% avec la Tranche A et de 48% une fois le prêt entièrement décaissé, et un ratio prêt/valeur de vente prévue (LTV) de 44%.

• Promoteur engagé dans l'achèvement du projet : finance avec ses propres fonds 100% des coûts généraux et tout surcoût, et la rétention de 30% du constructeur est subordonnée au prêt d'Urbanitae.

• Un rendement de 10,5% par an pour la Tranche A, avec un retour minimum garanti équivalent à 12 mois d'intérêts (10,5%).

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée pour déterminer si le prix de vente proposé par le gestionnaire est raisonnable. L'étude, réalisée en septembre 2026, analyse 6 villas en vente à Roca Llisa, avec des prix entre 6,25 M€ et 10,0 M€, un prix moyen de 7,3 M€ et une valeur moyenne de c. 14.700 €/m². Le prix prévu pour Villa Joy (7,55 M€, c. 13.700 €/m²) est inférieur à la moyenne de la zone en termes de €/m².

Des informations sur le marché sont disponibles dans la documentation "Témoins de vente", où vous trouverez une liste de logements à vendre dans la région.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 24 mois, avec deux possibles extensions de 6 mois supplémentaires aux mois 24 et 30 (24+6+6, jusqu'au mois 36).

• Novembre 2026, octroi du prêt par les investisseurs d'Urbanitae, mise à disposition de la Tranche A, refinancement de la dette existante et poursuite des travaux de construction.

• Mai 2027, disposition du Tronçon B contre les certificats de travaux, une fois que les fonds propres supplémentaires du promoteur ont été apportés, et fin des travaux fin 2027.

• Premier semestre 2028, obtention du permis de première occupation et commercialisation de l'actif terminé.

• Deuxième semestre 2028, acte de vente de la villa et remboursement du prêt à Urbanitae, dans un délai de 24 mois (échéance estimée en novembre 2028).

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Voici les principaux risques identifiés pour ce projet :

• Risque commercial découlant d'un éventuel retard dans la vente de la villa, étant donné qu'il s'agit d'un seul actif de luxe, ce qui pourrait entraîner des retards dans le remboursement de la dette. Ce risque est atténué par plusieurs facteurs : l'emplacement dans l'une des zones les plus demandées d'Ibiza ; un prix de vente inférieur à la moyenne des témoins de la zone en €/m² ; et un LTV de 44%, qui offre une marge confortable face à d'éventuels ajustements de prix. De plus, le prêt prévoit deux extensions de 6 mois et le paquet de garanties comprend un mandat de vente irrévocable.

• Risque de déviations dans les coûts de construction. Le plan d'affaires comprend une provision pour contingences de c. 190 000 €, financée par le Tronçon B. De plus, le promoteur s'engage, par le biais de lettres d'engagement en capital (Equity Commitment Letters), à fournir le capital nécessaire pour couvrir tout surcoût non prévu, ainsi que 100% des coûts généraux. Une due diligence technique indépendante a été réalisée et un moniteur de projet externe validera chaque certificat de travail avant son paiement.

• Risque de déviations dans les délais de construction. Les travaux ont déjà une structure largement exécutée et leur achèvement est prévu pour fin 2027, ce qui laisse, dans le délai de 24 mois du prêt, une marge de c. 10-11 mois pour l'obtention du permis de première occupation, la commercialisation et l'acte de vente, extensible jusqu'à 12 mois supplémentaires par le biais des options d'extension.

• Possibilité de changement des conditions convenues. Ce risque comprend d'éventuels changements substantiels qui pourraient survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation du contrat de prêt, auquel cas le projet serait annulé et l'investissement serait remboursé.

*Avertissements et Risques*

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est pas adhérente à aucun fonds de garantie d'investissement ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme une recommandation d'investissement pour les investisseurs potentiels.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site web ne sont pas autorisés ni supervisés par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ni par la Banque d'Espagne, donc toutes les informations fournies par le gestionnaire en relation avec les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non réalisation du volume total d'investissement du projet, le délai pour la collecte peut être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet peut être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90% de l'objectif de financement a été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même.

L'investissement dans les projets publiés sur ce site web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le gestionnaire serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré chez Urbanitae, et pourront investir dans celui-ci les personnes enregistrées suivantes :

• Les associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20% du capital social ou des droits de vote ;

• Les dirigeants ou employés d'Urbanitae ;

• Les personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

À cet égard, Urbanitae garantit que les investissements de ces personnes seront effectués par le biais de la plateforme, dans les mêmes conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni d'accès privilégié à l'information par rapport aux autres investisseurs enregistrés chez Urbanitae. Conformément au Règlement interne de conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer ces opérations en interne.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en conformité avec la politique de protection des données