Le gestionnaire de cette opportunité est TOP GESTIÓN, une agence immobilière spécialisée dans le développement de projets résidentiels. Actuellement, la société gère un portefeuille de plus de 2 300 logements et un volume d'affaires supérieur à 1 175 millions d'euros, avec la promotion immobilière comme activité principale. Son équipe est composée de professionnels ayant une vaste expérience dans la conception, la gestion et la réalisation de projets à différentes phases. Dans la région, ils ont un historique de plus de 450 logements promus, déjà livrés ou en cours de développement.  

En plus des promotions à Higuerón, TOP GESTIÓN est également présent sur d'autres marchés de la Costa del Sol comme Marbella et Malaga. La société développe également des activités dans d'autres points clés du marché immobilier, tels qu'Ibiza, Alicante, Cordoue, Murcie, Madrid et Guadalajara. Conformément à sa stratégie de croissance, elle prévoit de continuer à étendre sa présence dans des emplacements de premier choix en Andalousie, à Madrid et à Guadalajara, en mettant l'accent sur la promotion de logements durables, efficaces et de haute qualité et de design.

Le Projet Kala est la troisième promotion financée par TOP GESTIÓN en collaboration avec Urbanitae, après les projets Higuerón TB51 et Higuerón TB65.

Le projet a une stratégie de plus-values, qui consiste en une alliance avec le promoteur pour le développement de la promotion. Les contributions des investisseurs d'Urbanitae seront regroupées dans la société véhicule CARRARA PROPERTIES 5, S.L. qui effectuera ensuite une augmentation de capital dans la société promotrice du projet DSA REAL ESTATE, S.L.

Le projet prévoit la construction de 52 maisons unifamiliales réparties en 7 blocs indépendants dont la disposition a été conçue pour s'adapter à la pente du terrain, permettant à la majorité des logements de bénéficier de vues sur la mer et situées dans la municipalité de Fuengirola, Malaga. Tous les logements présentent une configuration similaire : 3 chambres réparties au sous-sol, au rez-de-chaussée et au premier étage, ainsi qu'un jardin privé. En ce qui concerne les espaces communs, le projet comprendra deux piscines extérieures, des espaces verts, une salle de sport, une salle polyvalente et un espace de coworking.

La promotion sera divisée en deux phases. Pendant la Phase 1, le développement des 4 blocs frontaux, qui comptent 31 logements, et des zones communes sera entrepris. Par la suite, la Phase 2 complétera la réalisation des 21 logements restants, répartis dans les 3 blocs arrière.

Cependant, la promotion partagera certains frais communs pendant son démarrage, car cela est plus efficace en termes de développement commercial et constructif. Pour cette raison, la liquidation de l'investissement dans la Phase 1 se produira avec la livraison de certains des logements correspondant à la Phase 2. C'est-à-dire que la livraison de la Phase 1, prévue pendant les mois 28-32 du projet, permettra aux investisseurs d'Urbanitae de récupérer le capital engagé dans le projet et une partie du rendement attendu de la promotion, et celui-ci sera complété par la livraison de la Phase 2, avec une prévision de finition dans les mois 40-44.

Le terrain sur lequel l'ensemble de la promotion est développé a été acquis en septembre 2025 par DSA REAL ESTATE, S.L., la société promotrice du projet, avec les fonds collectés lors de la première campagne et la tranche de prêt bancaire pour le terrain. La vente a été formalisée avec une partie du prix différé, et c'est précisément ce paiement différé qui sera couvert par la contribution des investisseurs d'Urbanitae dans cette deuxième phase, ainsi que par les frais courants de la promotion.

En ce qui concerne le financement, le projet dispose d'une tranche de terrain déjà accordée et disposée par l'une des principales banques nationales. Ce prêt sera renouvelé et augmenté pour financer l'exécution des travaux de construction, une fois que le pourcentage de commercialisation requis par la banque sera atteint.

D'un point de vue commercial, la situation élevée de la promotion à l'intérieur de El Higuerón garantit une vue sur la mer pour la majorité des logements. Le gestionnaire apporte une vaste expérience dans l'environnement immédiat, avec plus de 450 logements commercialisés à Higuerón, dont 150 ont déjà été livrés. La commercialisation du projet est déjà en cours et compte avec la première unité réservée. Initialement, elle était prévue dans le cadre d'un accord global du promoteur avec un commercialisateur qui n'a finalement pas abouti, de sorte que la vente a été confiée à ON3, une entreprise ayant une solide présence dans la région. Les perspectives de vente que ce démarrage commercial offre sont supérieures à celles envisagées dans la Phase 1.

Les permis de construire des Phases 1 et 2 ont été accordés et le projet a considérablement progressé sur le plan technique et le processus d'appel d'offres pour les travaux a déjà commencé, ce qui donnera lieu à l'entreprise chargée de l'exécution. Parmi les entreprises consultées figure Alza Obras y Servicios, qui a une vaste expérience dans la région et qui est responsable de plus de 500 logements promus par TOP GESTIÓN à Higuerón, tant achevés qu'en cours.

Le démarrage du projet a accumulé un certain retard par rapport au calendrier initial pour deux raisons. La première, de nature commerciale : l'accord-cadre que le promoteur avait avec un commercialisateur ne s'est pas concrétisé et il a été nécessaire de faire appel à une autre entreprise. La seconde, de nature technique : les études géotechniques ont révélé la présence d'un volume important de remblai sur le terrain, ce qui oblige à adapter la solution de fondation. Ces deux circonstances sont déjà résolues et leur impact a été intégré au calendrier et au plan d'affaires présentés dans cette campagne.

STRUCTURE

Cette deuxième phase est structurée, tout comme la première, via une augmentation de capital, où le gestionnaire et les investisseurs d'Urbanitae apporteront un capital à la société véhicule de l'opération. Cette société promotrice dispose déjà d'un financement externe accordé par une banque de premier plan, qui comprend une tranche destinée à l'acquisition du terrain - déjà disposée - et une autre à la phase de construction. La contribution correspondant aux investisseurs d'Urbanitae dans cette deuxième phase sera équivalente à 1.800.000 euros.

Le gestionnaire se consacre à la gestion intégrale de la promotion et investit son propre capital dans l'opération. Dans la première campagne, clôturée en septembre 2025, la contribution a été répartie à 80%-20% entre les investisseurs d'Urbanitae et le gestionnaire respectivement. Dans cette deuxième phase, prévue dès le début et activée lorsque le projet a atteint un degré de maturité plus élevé, les investisseurs d'Urbanitae apportent 1.800.000€, les investisseurs tiers 1.200.000€ et le gestionnaire 750.000€, en maintenant une structure 80%-20% entre investisseurs et gestionnaire dans cette tranche de capital.

Le modèle de rémunération est conçu pour protéger le capital des investisseurs grâce à un système de rendement préférentiel. La distribution des revenus du projet suivra strictement la cascade de paiements suivante :

1. Remboursement du capital :

Remboursement total des contributions initiales effectuées par tous les partenaires (Investisseurs d'Urbanitae et Sponsor).

2. Rendement préférentiel pour les investisseurs (12% TIR) :

Paiement d'un rendement annuel net de 12% (TIR) exclusivement aux investisseurs (à l'exclusion du Sponsor).

3. Rendement pour le Sponsor (12% TIR) :

Paiement d'un rendement annuel net de 12% (TIR) au Sponsor.

4. Distribution au prorata (jusqu'à 15% TIR) :

Une fois les points précédents couverts, la marge nette restante du projet sera distribuée proportionnellement au capital apporté par chaque partie, jusqu'à ce que tous les partenaires atteignent un TIR annuel net de 15%.

5. Commission de réussite (Promote) du Sponsor :

Une fois que tous les partenaires ont dépassé le seuil de 15% de TRI annuel, le Sponsor percevra un promote sur les bénéfices excédentaires. Ce pourcentage dépendra du volume total des ventes réalisé par le projet :

≤ 60,26 M€ : Promote de 33%

≥ 62,40 M€ : Promote de 40%

(Note : Pour les volumes de ventes intermédiaires, le pourcentage sera calculé de manière strictement proportionnelle).

6. Prime de risque pour les Investisseurs de la Phase 1 :

Pour compenser le risque plus élevé assumé en entrant dans la phase initiale du projet, les investisseurs de la Phase 1 recevront un promote supplémentaire. Une fois le TRI de 15% dépassé et le promote du Sponsor déduit, les investisseurs d'Urbanitae de la Phase 1 recevront 40% des bénéfices excédentaires qui, au sein de la participation d'Urbanitae, reviendraient initialement aux investisseurs d'Urbanitae de la Phase 2.

En dehors de la cascade de distribution des bénéfices, la rémunération du Gestionnaire du projet est structurée comme un montant fixe de base de 2.134.180 €. Le paiement de ce montant est lié à l'atteinte d'un Bénéfice Avant Impôts (BAI) cible fixé à 10.697.405 €. Si le projet dépasse le BAI cible, le Gestionnaire recevra 100% de cette amélioration, avec un plafond (cap) de 500.000 € supplémentaires. L'application de cette incitation n'altère en rien l'ordre ni les pourcentages de la cascade de paiements détaillée ci-dessus.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet :

• Le gestionnaire de ce projet est Top Gestion, un promoteur avec une vaste expérience dans la région et au niveau national, ayant plus de 450 logements à Higuerón, entre ceux déjà livrés et ceux en cours. 

• Opportunité d'investissement dans un projet de construction neuve déjà en cours : terrain acquis, licences des Phases 1 et 2 accordées, projet avancé et commercialisation commencée.

• Les licences de construction des Phases 1 et 2 sont accordées.

• La commercialisation, assurée par ON3, est déjà en cours, avec la première unité réservée et des perspectives de vente supérieures à celles envisagées dans la Phase 1.

• Le financement a été accordé par une banque de premier plan, qui augmentera le tronçon de terrain actuel pour faire face aux coûts de construction.

• Le gestionnaire du projet investit son propre capital, ce qui aligne les intérêts de tous les acteurs participant à l'investissement.

SCÉNARIOS ÉCONOMIQUES

Selon le critère de la CNMV, en plus du scénario de base (favorable) proposé par le gestionnaire et que nous contrastons depuis Urbanitae, dans les projets d'Equity, 2 scénarios supplémentaires doivent être publiés montrant des variations potentielles dans le plan d'affaires.

1. FAVORABLE

Le scénario de base, ou favorable, comprend les estimations des revenus et des dépenses proposées par le gestionnaire, vérifiées par Urbanitae, et contrastées par le rapport d'évaluation de BASICO REAL ESTATE. Dans ce projet, la prévision totale des revenus s'élève à 61.260.000 €, tandis que l'estimation des coûts totaux pour l'exécution de la promotion correspond à 55.483.280 €.

2. MODÉRÉ

Le scénario modéré envisage une déviation à la hausse des coûts de construction estimés par le gestionnaire. Dans ce projet, un augmentation des coûts de construction équivalente à 25% a été envisagée, ce qui porte le montant total des coûts à 57.684.669 € (réduits par la promotion du gestionnaire qui ne serait pas facturée).

3. DÉFAVORABLE

Le scénario défavorable envisage une augmentation des coûts de construction et une baisse des prix de vente suffisamment larges pour obtenir un résultat négatif, avec une perte partielle du capital investi. Dans ce projet, un augmentation des coûts de construction correspondant à 25% et une réduction des prix de vente équivalente à 10% ont été envisagées, ce qui représenterait un total de revenus de 55.134.000 € et des coûts totaux de 55.613.714 € (réduits par rapport au scénario modéré car l'impôt sur les sociétés et la promotion du gestionnaire sont évités en cas de pertes).

Selon le critère du superviseur, les plateformes de financement participatif ne doivent pas communiquer la rentabilité estimée dans un projet d'equity. La rentabilité totale d'un projet est la PRÉVISION DES REVENUS moins l'ESTIMATION DES COÛTS, divisée par l'EQUITY TOTAL. Par exemple, dans le scénario FAVORABLE, le calcul serait PRÉVISION DES REVENUS (61.260.000 €) moins PRÉVISION DES DÉPENSES (55.483.280 €) divisé par l'equity total (10.000.000 €). Le résultat de ce quotient multiplié par 100 représentera le pourcentage de rentabilité sur le capital investi dans ce scénario.

Les prévisions sont de simples estimations, et sont sujettes aux variations qui pourraient découler de la situation économique, sociale ou autre tout au long de la durée du projet.

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée pour déterminer si les prix de vente proposés par le gestionnaire sont raisonnables. 

Il existe des informations disponibles sur le marché dans la documentation "Témoignages de vente", où vous trouverez une liste de logements à vendre dans la région, et dans "Rapport de marché", où vous trouverez une étude réalisée par la DD commerciale. 

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 40-44 mois.

• Troisième trimestre 2025 – première augmentation de capital, achat du terrain et début de la commercialisation (déjà exécuté).

• Troisième trimestre 2026 – deuxième augmentation de capital et paiement différé du terrain.

• Quatrième trimestre 2026 - premier trimestre 2027 – début des travaux d'exécution de la Phase 1.

• Troisième trimestre 2027 - quatrième trimestre 2027 – début des travaux d'exécution de la Phase 2.

• Premier trimestre 2029 - deuxième trimestre 2029 – fin de la construction et livraison des logements de la Phase 1. Distribution du capital aux investisseurs.

• Troisième trimestre 2029 - premier trimestre 2030 – fin de la construction et livraison des logements de la Phase 2. Distribution des bénéfices aux investisseurs.

Il est important de noter que dans tout projet immobilier, les délais peuvent varier à la hausse comme à la baisse. 

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Nous détaillons les risques les plus clairs que nous avons identifiés pour ce projet: 

• Augmentation des délais prévus dans le projet, due à des retards dans la formalisation des préventes et l'obtention du prêt hypothécaire promoteur.

• Détournement des coûts fixes associés à l'investissement, imprévus dans la construction.

• Surcoût résultant de l'adaptation de la solution de fondation à la présence de remblai détectée dans les études géotechniques, ou apparition de nouvelles contraintes techniques du sol.

• Retards dans les ventes, et/ou nécessité de baisser leur prix pour attirer des clients.

• Risque de refus de la banque de subroger le prêt promoteur en hypothécaire à certains acheteurs, en raison d'une situation d'insolvabilité survenue.

• Possibilité de changement des conditions convenues. Ce risque comprend d'éventuels changements substantiels qui pourraient survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation de l'augmentation de capital, auquel cas le projet serait annulé et le capital apporté serait restitué aux investisseurs.

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Avertissements et Risques

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est adhérente à aucun fonds de garantie d'investissements ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme des recommandations aux investisseurs.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne font l'objet d'aucune autorisation ni supervision par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ou par la Banque d'Espagne, donc toutes les informations fournies par le promoteur en relation avec les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non réalisation de la totalité du volume d'investissement du projet, le délai pour la collecte pourra être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet pourra être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90 pour cent de l'objectif de financement aura été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la propre plateforme. Tout cela conformément à l'article 69 de la Loi 5/2015 sur la Promotion du Financement des Entreprises.

L'investissement dans les projets publiés sur ce site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le promoteur serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement réalisé.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré sur Urbanitae, pouvant investir dans celui-ci l'une des personnes suivantes enregistrées :

• Associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20 % du capital social ou des droits de vote ;

• Dirigeants ou employés d'Urbanitae ;

• Personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

Dans ce sens, Urbanitae garantit que les investissements de chacune de ces personnes seront effectués via la plateforme, dans les mêmes termes et conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni un accès privilégié à l'information par rapport aux autres investisseurs inscrits sur Urbanitae. Conformément au Règlement Interne de Conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer en interne ces opérations.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en conformité avec la politique de protection de d