Le partenaire promoteur avec lequel les investisseurs d'Urbanitae investiront dans cette opération est le Groupe Jamison, une entreprise immobilière fondée en 2008, soutenue par plus de 25 ans d'expérience dans le développement et la gestion d'actifs en Europe, en Amérique latine, en Afrique et dans la région du Golfe (GCC).

Le Groupe Jamison a accumulé jusqu'à 3 milliards de dollars d'actifs gérés et a structuré des fonds d'investissement d'une valeur supérieure à 150 millions d'euros en Europe et en Amérique latine. L'entreprise a une solide expérience dans la gestion d'actifs en difficulté et de NPLs, agissant en tant que Master Servicer et Asset Manager. En Espagne, elle gère des actifs résidentiels et à usage mixte dans le centre de Madrid, avec un accent sur les séjours de courte et moyenne durée.

Sa stratégie d'investissement à Madrid s'articule autour de deux axes d'activité

Projets de courte et moyenne durée : des actifs centraux rénovés, meublés et entièrement gérés, destinés aux cadres en mobilité, aux étudiants de troisième cycle et aux nomades numériques. Jamison gère actuellement un portefeuille de 23 appartements dans deux quartiers du centre de Madrid (Las Letras et Salamanca).

Projets à valeur ajoutée : acquisition, transformation et désinvestissement d'actifs sur des périodes de 24 à 36 mois, avec des stratégies de repositionnement telles que la conversion à usage touristique dans le cadre du Plan Reside.

Le Groupe Jamison apporte 1 125 000 € de fonds propres à ce projet (25% du total), ce qui représente un alignement direct des intérêts et un premier coussin de pertes pour les investisseurs d'Urbanitae. Le promoteur n'accède aux excédents qu'après que les investisseurs d'Urbanitae aient récupéré leur capital plus un rendement préférentiel de 14%.

L'actif objet de l'investissement est un immeuble résidentiel récemment rénové et en parfait état de conservation, avec un capex résiduel estimé à environ 470 000 €. Les travaux seront coordonnés par le groupe RTA sur une période estimée de 6 mois. Aucun permis de construire n'est requis, ce qui élimine le risque de délais liés à la procédure d'urbanisme.

Le projet consiste en l'acquisition d'un actif résidentiel dans le quartier de Lavapiés. L'actif est rénové, mais nécessite de petits ajustements pour sa transformation en appartements touristiques dans le cadre du Plan Reside. Le bâtiment compte 6 étages (rez-de-chaussée, 4 étages d'appartements, et un étage de greniers) et un local commercial de 192m2. Cela représente une superficie totale de 1 443 m2, avec une entrée indépendante. La rénovation de l'actif sera traitée par une déclaration responsable qui a été présentée à la mairie de Madrid, donc le début des travaux sera imminent et pendant l'exploitation de l'actif. Une fois la rénovation terminée, la licence du Plan Reside sera demandée et la période d'exploitation commencera. Pendant les douze premiers mois, l'opérateur sera le Sponsor lui-même et lorsque le Plan Reside s'appliquera, il faudra choisir parmi les offres reçues de différents opérateurs. Après un an d'opération sous ce cadre, le complexe sera vendu à un investisseur patrimonial.

Le Plan Reside est le cadre réglementaire de la mairie de Madrid qui permet la conversion de biens résidentiels en appartements touristiques pour une période maximale de 15 ans, à condition que l'actif respecte certaines exigences techniques et urbanistiques. Ce mécanisme est la pièce maîtresse de la thèse de valeur ajoutée du projet : l'obtention de la licence touristique transforme l'actif en un produit activement demandé par les investisseurs institutionnels et patrimoniaux, avec un prix de sortie estimé à 10 800 000 €, contre une valeur d'évaluation actuelle de 8 060 000 €.

Les contributions des investisseurs d'Urbanitae seront effectuées par une augmentation de capital dans la société véhicule qui regroupera l'investissement de la plateforme dans le projet : DIMORA PROPERTIES 5, S.L. Cette société effectuera à son tour une augmentation de capital dans la société promotrice du projet : LARCHMONT SPAIN S.L.

STRUCTURE

L'opération est structurée par une augmentation de capital, où les investisseurs d'Urbanitae et le Partenaire apporteront une contribution à la société promotrice pour un montant total de 4 500 000 €, dont Urbanitae apportera 3 375 000 €, soit 75% du capital nécessaire. Les 25% restants (1 125 000 €) sont apportés par le Groupe Jamison. En outre, une dette bancaire senior sera souscrite par subrogation de l'hypothèque existante.

La distribution des rendements s'articule de la manière suivante : en premier lieu, le capital est restitué aux investisseurs d'Urbanitae plus un rendement préférentiel de 14% par an (TIR net) ; ensuite, le Groupe Jamison reçoit un catch-up équivalent à 14% sur sa contribution ; et les excédents restants sont répartis à 50/50 entre Urbanitae et les investisseurs et Jamison respectivement.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet :

• Actif pratiquement rénové, sans risque de construction : le capex résiduel s'élève à seulement c. 340 000 € et aucune licence de travaux n'est requise, éliminant le risque de délais et de dépassements de budget.

• Upside réglementaire via le Plan Reside : la conversion à l'usage touristique de 15 ans est le principal catalyseur de revalorisation, avec une plus-value estimée à 31% sur la valeur d'évaluation actuelle, élargissant l'univers des acheteurs lors de la désinvestissement.

• Emplacement prime à Lavapiés, Madrid Centre : quartier à forte demande touristique et de séjour moyen, offre limitée d'actifs correctement licenciés et excellente connectivité (métro Lavapiés L3, Atocha, Ambassadeurs).

• Promoteur aligné avec skin in the game : Le groupe Jamison apporte 1 125 000 € de fonds propres (25%) et prouve un track record opérationnel contrasté dans le centre de Madrid avec 23 appartements en gestion.

• Binôme rentabilité-risque attractif : TIR préférentiel de 14% pour les investisseurs d'Urbanitae. Sous cette structure, nous privilégions la récupération du capital et la rentabilité de nos investisseurs, offrant une opportunité avec un profil de risque fortement atténué et une marge de retour attrayante.

• Dette bancaire déjà formalisée : l'hypothèque senior de 4 445 000 M€ est accordée sur l'actif (subrogation), éliminant le risque de financement.

• Double voie de sortie : en plus de la vente à un investisseur institutionnel, le promoteur prévoit d'utiliser les fonds provenant des ventes d'autres actifs de sa propriété pour racheter la participation d'Urbanitae si nécessaire.

SCÉNARIOS ÉCONOMIQUES

Selon le critère de la CNMV, en plus du scénario de base (favorable) proposé par le gestionnaire et que nous contrastons depuis Urbanitae, dans les projets d'Equity, 2 scénarios supplémentaires doivent être publiés montrant des variations potentielles dans le plan d'affaires.

1. FAVORABLE

Le scénario de base, ou favorable, envisage l'obtention de la licence Plan Reside et l'exploitation de l'actif en mode appartements touristiques. Dans ce projet, la prévision des revenus nets totaux s'élève à 11 247 775 €, tandis que l'estimation des coûts totaux pour l'exécution du projet s'élève à 9 708 064 €.

2. MODÉRÉ

Le scénario modéré envisage une réduction de 25% sur le prix de vente estimé, ce qui représente une vente à un rendement de 8%, qui place les revenus totaux à 8 565 123 €. Cette diminution entraîne une réduction des impôts associés, résultant en des coûts totaux du projet de 9 194 828 € (les coûts sont réduits en raison de la réduction de l'impôt sur les sociétés). Bien que la réduction du prix de vente génère des pertes dans le projet, les investisseurs d'Urbanitae ne perdraient pas de capital et continueraient à obtenir un rendement positif grâce à la structure du TIR Préférentiel.

3. DÉFAVORABLE

Dans le scénario défavorable, on cherche à modifier les hypothèses suffisamment pour finir par perdre du capital. Dans ce cas, nous avons baissé le prix de vente de 33,3%, ce qui signifierait sortir à un rendement de 9%. Dans ce scénario catastrophique, les revenus chutent à 7.670.905 €, ce qui signifierait vendre l'actif à un prix inférieur au prix d'achat. Les coûts restent les mêmes par rapport au scénario modéré. C'est dans ce scénario que les investisseurs d'Urbanitae commenceraient à générer des pertes.

Selon le critère du superviseur, les plateformes de financement participatif ne doivent pas communiquer la rentabilité estimée d'un projet d'Equity. La rentabilité totale d'un projet est la PRÉVISION DES REVENUS moins l'ESTIMATION DES COÛTS, divisée par l'EQUITY TOTAL. Par exemple, dans le scénario FAVORABLE, le calcul serait PRÉVISION DES REVENUS (11.247.775 €) moins PRÉVISION DES DÉPENSES (9.708.064 €) divisé par l'EQUITY TOTAL (4.500.000 €). Le résultat de ce quotient multiplié par 100 représentera le pourcentage de rentabilité sur le capital apporté dans ce scénario.

Les prévisions ne sont que des estimations et sont sujettes aux variations qui pourraient résulter de la situation économique, sociale ou autre au cours de la durée du projet.

MARCHÉ

Pour valider les principales hypothèses de l'opportunité d'investissement (prix d'acquisition, coûts de développement, plan d'affaires opérationnel projeté par l'opérateur et le prix estimé de désinvestissement) envisagées dans le plan d'affaires, Urbanitae, en plus d'avoir réalisé ses propres analyses, a engagé Savills pour l'élaboration d'un rapport d'évaluation ECO (décembre 2025) qui fixe la valeur actuelle de l'actif à 8,06 M€. Le prix d'acquisition de 7.460.000 M€ représente une remise de 7,5% sur cette valeur, offrant une marge de sécurité au point d'entrée. La valeur de sortie estimée s'élève à ~10.800.000 M€ (~7.511 €/m²), avec un rendement de sortie de 6,00% sur le NOI stabilisé. 

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 22-26 mois.

•       Juin 2026, clôture de l'opération, signature du contrat de gestion et reprise de l'hypothèque existante.

•       Juillet 2026, début des travaux de transformation. À ce stade, il y a des revenus d'exploitation provenant des loyers existants. En parallèle, les travaux sont gérés et le permis d'urbanisme est demandé pour bénéficier du Plan Reside.

•       Décembre 2026, fin des travaux de transformation.

•       Juillet 2027, obtention du permis d'urbanisme.

•       Juin 2028, vente de l'actif à la fin de la période d'exploitation.

Il est important de noter que dans tout investissement immobilier, les délais peuvent varier à la hausse comme à la baisse. 

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Nous détaillons les risques les plus clairs que nous avons identifiés pour ce projet: 

• Risque de licence Plan Reside: il existe un risque réglementaire qui peut causer un retard pour adhérer au Plan Reside. L'ECU a confirmé que l'actif est très proche de remplir les exigences techniques ; de plus, l'actif peut fonctionner à moyen terme et générer un NOI suffisant pour couvrir le rendement préférentiel sans avoir besoin de la licence.

• Risque opérationnel: le cash flow de l'actif dépend de la qualité d'exécution de l'opérateur. Atténué par le fait qu'il s'agit d'un gestionnaire professionnel de premier niveau avec des projections alignées sur les comparables du marché.

• Risque de liquidité lors de la désinvestissement: la licence Plan Reside a une durée de 15 ans, ce qui peut limiter l'univers des acheteurs. Atténué par la liquidité des actifs touristiques licenciés dans le centre de Madrid parmi les investisseurs institutionnels et par l'alternative de rachat par le promoteur.

• Risque d'augmentation des coûts: le capex résiduel pourrait dévier à la hausse. Atténué parce que la portée des travaux est clairement délimitée et ne nécessite pas de permis supplémentaires.

• Risque de promoteur: insolvabilité, fraude ou incompétence du promoteur. Atténué par la solide trajectoire contrastée du Jamison Group, sa contribution de 25% du capital et la structure de rendement préférentiel qui aligne ses incitations avec les investisseurs.

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Avertissements et Risques

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est adhérente à aucun fonds de garantie d'investissements ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme des recommandations aux investisseurs.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne font l'objet d'aucune autorisation ni supervision par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ni par la Banque d'Espagne, donc toutes les informations fournies par le promoteur en relation avec les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non-respect du volume total d'investissement du projet, le délai pour la collecte peut être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet peut être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90% de l'objectif de financement a été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même. Tout cela conformément à l'article 69 de la loi 5/2015 sur la promotion du financement des entreprises.

L'investissement dans les projets publiés sur ce site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le promoteur serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré chez Urbanitae, et pourront investir dans celui-ci les personnes enregistrées suivantes:

• Associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20% du capital social ou des droits de vote;

• Dirigeants ou employés d'Urbanitae;

• Personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

À cet égard, Urbanitae garantit que les investissements de l'une de ces personnes se feront via la plateforme, dans les mêmes termes et conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni d'accès privilégié à l'information par rapport aux autres investisseurs enregistrés chez Urbanitae. Conformément au Règlement interne de conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer ces opérations en interne.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en conformité avec la politique de protection des données.