Le gestionnaire de ce projet est Dinarosi Costa Brava, une entreprise de promotion immobilière avec plus de 20 ans d'expérience dans le secteur, spécialisée dans le développement de biens résidentiels dans la région. L'entreprise opère selon un modèle de croissance consolidé par phases et maintient un contrôle direct sur les opérations, le développement technique et le processus de construction de l'actif.

Dinarosi Costa Brava concentre son activité stratégique sur la promotion de biens résidentiels dans des emplacements consolidés de la Costa Brava, avec une forte présence à Sant Feliu de Guíxols.

L'actif objet du financement est situé sur un terrain urbain de 1.277 m² avec la construction déjà commencée par le promoteur, qui a acquis le terrain et a commencé les travaux entièrement avec ses propres fonds. À ce jour, l'actif est entièrement la propriété de l'entreprise et est exempt de charges.

Le degré d'avancement des travaux est de 25%, avec déjà terminés les mouvements de terre, le premier plancher du Bloc 1 et les fermetures du Bloc 2. Cela permet de donner une continuité directe à la construction avec les fonds du prêt Urbanitae.

Le projet se compose de 28 logements multifamiliaux répartis en deux blocs de 14 unités chacun. Les logements auront de 2 à 4 chambres, de grandes terrasses, des places de parking et une piscine communautaire. De plus, les unités ont une vue sur la mer. 

Le projet dispose d'un permis de construire en vigueur, ainsi que de la Division Horizontale inscrite au Registre de la Propriété.

La commercialisation des logements sera réalisée en combinant la gestion directe du promoteur avec des agences locales spécialisées. Actuellement, la commercialisation n'a pas commencé, car le promoteur aspire à maximiser la valeur du projet en vendant à des stades plus avancés de la construction. Cependant, les dynamiques de la zone (pénurie d'offre pour une demande solide comme l'a confirmé le rapport DD Commercial), ainsi que l'expérience précédente du promoteur en promouvant le projet dans la même rue (Ronda Nord 13), de 32 logements et qui a été entièrement vendu sur plan en 14 mois, ainsi que les solides manifestations d'intérêt de la part des intéressés, invitent à penser à une solide traction commerciale du projet. La construction est réalisée par Daleks Construction, une entreprise de construction de confiance, avec plus de 20 ans d'expérience dans la construction résidentielle et les rénovations, et un partenaire habituel du promoteur dans la région avec d'autres entrepreneurs tels que l'entreprise de construction locale Illas Medes, ce qui assure un contrôle strict des coûts et des délais du projet.  

Le promoteur du projet a engagé un capital total de 1,86 M€ pour l'acquisition et une partie des coûts de construction. Les investisseurs d'Urbanitae entreront dans le projet par l'octroi d'un prêt hypothécaire allant jusqu'à 4,50 M€ engagé en 4 tranches, destiné à financer les coûts de construction et les dépenses générales pour l'achèvement du projet.  

La Tranche A aura un taux d'intérêt fixe annuel de 10,0% et une durée de 18 mois, avec la possibilité d'une extension supplémentaire de jusqu'à 6 mois. De plus, le prêt aura une période minimale d'intérêts de 9 mois garantis.

La sortie attendue des investisseurs d'Urbanitae se fera par les revenus provenant de la vente des logements.

STRUCTURE

Cette opération sera structurée par le biais de la dette, où les investisseurs d'Urbanitae accorderont un prêt à la société DINAROSI COSTA BRAVA, S.L.

Le montant total du prêt brut s'élèvera à un montant allant jusqu'à 4.500.000 €, entièrement fourni par les investisseurs d'Urbanitae. Le prêt total sera structuré en quatre tranches, dont les principales caractéristiques sont les suivantes (vous pouvez consulter plus d'informations dans le document "Données Fondamentales de l'Investissement"):

Montant total du prêt : jusqu'à un maximum de 4.500.000 €, engagé en quatre tranches :

I. Un premier tranche ou Tranche A, d'un montant allant jusqu'à 1.240.000 € 

II. Une deuxième tranche ou Tranche B, d'un montant allant jusqu'à 1.120.000 € 

III. Une troisième tranche ou Tranche C, d'un montant allant jusqu'à 1.070.000 €

IV. Une quatrième tranche ou Tranche D, d'un montant allant jusqu'à 1.070.000 €

Toutes les tranches seront entièrement financées par les investisseurs d'Urbanitae.

Principales caractéristiques de la Tranche A du Prêt

• Taux d'intérêt annuel fixe simple de 10,0%

• Durée du prêt : 18 mois + 6 mois d'extension 

• Les intérêts et le principal du prêt seront payés à l'échéance et commenceront à être générés à partir du moment de la formalisation du contrat de prêt.

• La partie du prêt destinée à financer les travaux de construction sera décaissée par le promoteur par le biais de certifications de travaux mensuelles, sous réserve de l'avis favorable émis par le Project Monitor.

Le remboursement anticipé total sera autorisé à tout moment, sous réserve d'un retour minimum d'intérêts pour la Tranche A équivalent à 9 mois d'intérêts.

Concernant les principales garanties du prêt, le contrat de financement stipule ce qui suit : 

• Hypothèque de premier rang sur l'actif sous-jacent du financement, avec une responsabilité hypothécaire de 140% du montant principal de la dette.

• Promesse d'hypothèque sur les 28 places de parking du projet

• Nantissement de premier rang sur les parts sociales de l'emprunteur.

• Nantissement de premier rang sans intervention de fonds sur les comptes bancaires de l'emprunteur.

• Mécanisme de balayage de trésorerie (cash-sweep) de 70% des revenus nets provenant de la vente des unités, destiné au remboursement du prêt. La seule utilisation autorisée des 30% non balayés sera la réinvestissement dans le projet, augmentant ainsi la valeur du collatéral du prêt au bénéfice des investisseurs d'Urbanitae.

• Lettre d'engagement d'apport de fonds propres (“Equity Commitment Letter”) pour couvrir une partie des contingences budgétées et les imprévus non budgétés dans le Plan d'Affaires.

Comme dans tous les projets de dette, ce projet intègre la figure du Project Monitor, qui révisera les certifications de travaux, l'avancement de la construction, les éventuels écarts de délai / coût et qui approuvera les décaissements périodiques du prêt.

POURQUOI INVESTIR ?

• Projet attractif situé dans l'une des municipalités les plus demandées de la Costa Brava. Forte attraction commerciale attendue, en raison de l'offre limitée de nouveaux bâtiments dans la région (validée dans la DD Commerciale) 

• Promoteur avec alignement d'intérêts (c.1.9m€ de capital investi jusqu'à présent et contributions supplémentaires à chaque tranche) et solide expérience, y compris une promotion à quelques mètres du projet actuel  

• Licence de travaux en vigueur et un degré d'avancement de la construction de 25% actuellement.

• Attractif binôme de risque/rentabilité : Retour à un taux d'intérêt annuel à deux chiffres, garanti par une hypothèque de premier rang sur l'actif (évaluation à l'état actuel de 4.11m€, ce qui représente un ratio de LTV initial de c.30%), entre autres. Ratio LTV conservateur : 47,0% sur la valeur de l'évaluation HET.

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée pour déterminer si les prix de vente proposés par le gestionnaire sont raisonnables. En outre, une Due Diligence commerciale a été réalisée par un agent externe qui a émis un rapport favorable corroborant les prix proposés. 

Des informations sur le marché sont disponibles dans la documentation "Témoins de vente", où vous trouverez une liste de logements à vendre dans la région.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 18 mois avec une possible extension de 6 mois au mois 18.

Juin 2026, octroi du prêt par les investisseurs d'Urbanitae destiné à financer partiellement les coûts de construction et les coûts généraux du Projet.

Troisième trimestre 2026, continuation des travaux de construction et début de la commercialisation.

Quatrième trimestre 2027, achèvement des travaux de construction.

Premier trimestre 2028, livraison des logements et remboursement du prêt aux investisseurs d'Urbanitae. 

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Ci-dessous sont détaillés les principaux risques identifiés pour ce projet :

• Risque commercial découlant d'un éventuel retard dans les ventes, qui pourrait entraîner des retards dans le remboursement de la dette. Ce risque est atténué par la solide expérience du groupe de gestion dans la commercialisation d'actifs similaires, la faible offre de produits neufs dans la région et la forte demande. En outre, une Due Diligence commerciale a été réalisée, qui valide le prix de vente fixé dans le Plan d'Affaires et considère qu'une augmentation des prix est possible.

• Risque de déviations dans les délais en raison d'imprévus pendant la phase de travaux. Ce risque est atténué car il s'agit d'un projet déjà commencé avec un degré d'avancement de 25% (travaux de terrassement terminés et structures en cours d'exécution) et les licences accordées, ce qui réduit l'incertitude initiale. De plus, la construction est réalisée par Daleks Construction, entrepreneur habituel et partenaire récurrent du promoteur, ainsi que d'autres entrepreneurs de la région.

• Risque de déviations dans les coûts de construction découlant de contingences imprévues. Ce risque a été pris en compte dans le Plan d'Affaires en intégrant une réserve pour contingences équivalente à 15% du budget total de l'œuvre, destinée à absorber d'éventuels surcoûts sans compromettre la viabilité financière du projet.

• Possibilité de changement des conditions convenues. Ce risque comprend les changements substantiels potentiels qui peuvent survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation du contrat de prêt, auquel cas le projet serait annulé et l'investissement serait remboursé.

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Avertissements et Risques

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est adhérente à aucun fonds de garantie d'investissement ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme une recommandation d'investissement pour les investisseurs potentiels.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne sont pas autorisés ni supervisés par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ni par la Banque d'Espagne, donc toutes les informations fournies par le gestionnaire concernant les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non-respect du volume total d'investissement du projet, le délai pour la collecte peut être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet peut être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90% de l'objectif de financement a été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même. 

L'investissement dans les projets publiés sur ce site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le gestionnaire serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré chez Urbanitae, et pourront investir dans celui-ci les personnes enregistrées suivantes :

• Les associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20% du capital social ou des droits de vote;

• Les dirigeants ou employés d'Urbanitae;

• Les personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

À cet égard, Urbanitae garantit que les investissements de ces personnes seront effectués via la plateforme, dans les mêmes termes et conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni d'accès privilégié à l'information par rapport aux autres investisseurs enregistrés chez Urbanitae. Conformément au Règlement interne de conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer ces opérations en interne.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en respectant la politique de protection des données.