DESCRIPTION DU PROJET

Osborne+Co est un promoteur et investisseur mondial spécialisé dans des projets durables de haute qualité dans les secteurs de bureaux, industriels et mixtes. Avec plus de 30 ans d'expérience, il se concentre sur l'innovation, la durabilité et des partenariats solides avec les occupants et les investisseurs. Son équipe a dirigé plus de 50 projets internationaux, en maintenant un engagement constant envers la transparence et l'intégrité.

Le projet a une stratégie de plus-values et consiste en un partenariat avec le gestionnaire pour développer un complexe de bureaux à Porto, au Portugal, composé d'espaces de bureaux, d'auditoriums, d'espaces de co-working, d'autres espaces commerciaux et de 180 places de parking.

Les contributions des investisseurs d'Urbanitae seront remises au gestionnaire par le biais d'une augmentation de capital à la société véhicule qui regroupera les investisseurs d'Urbanitae : BAYAZ PROPERTIES 4, S.L. Cette société entrera ensuite dans la société promotrice du projet, COLINA METAFÓRICA, LDA. Le gestionnaire dispose du financement bancaire prévu pour couvrir les coûts de construction du projet.

La contribution des investisseurs d'Urbanitae sera destinée à une augmentation de capital dans COLINA METAFÓRICA, LDA et à doter la société de liquidités pour supporter les coûts du projet non couverts par le gestionnaire, les partenaires ou le financement, jusqu'à la vente du bâtiment.

Le terrain a été acquis en juin 2025. À la date de lancement de cette tranche, le projet a déjà reçu l'approbation du projet d'architecture (avril 2026) et le projet de spécialités est en cours de présentation à la mairie de Porto, prévue pour juin 2026. Le risque de licences est donc très réduit. Le début des travaux est prévu pour juillet 2026.

Une fois la construction commencée, la commercialisation de la surface pour la location commencera, dans le but de maximiser l'occupation et de stabiliser les loyers avant la vente de l'actif. Les espaces seront commercialisés en format multi-locataires, avec une période d'exploitation estimée à environ 12-18 mois. La vente de l'actif est estimée avec un rendement de 6%. Les prix de location et de vente présents dans le plan d'affaires du promoteur ont été vérifiés par un rapport de marché de Savills.

STRUCTURE

L'opération sera structurée par une augmentation de capital, où les investisseurs d'Urbanitae feront une contribution de capital à la société véhicule de l'opération. Cette société véhicule dispose d'un financement bancaire prévu de la part d'une banque leader au Portugal, pour couvrir le coût du développement de l'œuvre.

Le gestionnaire, Osborne+Co, se consacrera à la gestion intégrale de la promotion, avec le soutien de ses partenaires.

Nous avons convenu avec le gestionnaire que le rendement des investisseurs d'Urbanitae soit préférentiel. En particulier, il a été convenu que les investisseurs d'Urbanitae bénéficient d'une rémunération préférentielle de 15% par an (TIR) sur leur capital apporté. C'est-à-dire que le promoteur ne recevra pas de bénéfices et ne pourra pas récupérer son capital apporté jusqu'à ce que les investisseurs d'Urbanitae aient récupéré leur investissement et obtenu un rendement annuel de 15%.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet : 

• Rendement préférentiel. Les investisseurs d'Urbanitae bénéficient d'une rémunération prioritaire de 15% TIR annuel sur leur capital apporté. Ni le promoteur ni ses partenaires ne récupéreront leur investissement ou ne recevront de bénéfices jusqu'à ce que les investisseurs d'Urbanitae aient été intégralement payés.

• Projet en cours avec risque de licences pratiquement éliminé. L'approbation architecturale a déjà été accordée et le projet d'ingénierie est prêt à être présenté en juin 2026. Le début des travaux est prévu pour juillet 2026, ce qui place le projet dans une phase d'exécution très avancée par rapport à son lancement.

• Seule nouvelle offre de bureaux dans le CBD de Porto en 2028. Francos Workplace sera le seul projet de bureaux de nouvelle construction disponible sur le marché du CBD de Porto en 2028, dans un environnement où 70% des projets de bureaux actuellement en construction dans la ville sont déjà commercialisés. Le taux de vacance dans le CBD de Porto se situe entre 5% et 7%, ce qui reflète une demande bien supérieure à l'offre disponible.

• Loyers de marché supérieurs aux projections initiales. Les loyers moyens du marché dans la région atteignent 21 €/m², selon des rapports de marché récents, dépassant déjà les estimations du plan d'affaires initial. Cette évolution positive renforce la viabilité commerciale du projet et le potentiel de plus-value à la vente.

• Promoteur et constructeur de premier niveau avec capital propre engagé. Osborne+Co a plus de 30 ans d'expérience dans les projets de bureaux à l'échelle internationale. Le promoteur et le constructeur MAP ont tous deux investi leur propre capital dans le projet, alignant directement leurs intérêts avec ceux des investisseurs d'Urbanitae.

• Emplacement prime dans le CBD de Porto (Boavista). L'actif est situé à côté de la station de métro Francos, dans une zone urbaine consolidée avec une forte demande d'espaces de travail de qualité.

• Downside protégé. Le capital apporté et le rendement des investisseurs d'Urbanitae sont préférentiels par rapport au capital du promoteur.

SCÉNARIOS ÉCONOMIQUES

Selon le critère de la CNMV, en plus du scénario de base (favorable) proposé par le gestionnaire et que nous avons vérifié chez Urbanitae, dans les projets d'Equity, 2 scénarios supplémentaires doivent être publiés montrant des variations potentielles dans le plan d'affaires.

1. FAVORABLE

Le scénario de base, ou favorable, prend en compte les estimations des revenus et des dépenses proposées par le gestionnaire, vérifiées par Urbanitae et contrastées par le rapport de marché de Savills. Dans ce projet, la prévision totale des revenus s'élève à 85.142.729 €, tandis que l'estimation des coûts totaux pour la réalisation de la promotion correspond à 71.959.928 €

2. MODÉRÉ

Le scénario modéré envisage une augmentation de 25% des coûts de construction estimés par le gestionnaire, ce qui porte la prévision des coûts totaux à 72.977.620 €, tout en maintenant les revenus à 85.142.729 €. L'impact de cette déviation des coûts est atténué par le caractère préférentiel du capital des investisseurs d'Urbanitae, de sorte que l'impact sur les investisseurs est presque nul.

3. DÉFAVORABLE

Le scénario défavorable envisage une augmentation des coûts de construction et une baisse des prix de vente suffisamment larges pour obtenir un résultat négatif pour les investisseurs d'Urbanitae, avec une perte partielle du capital investi. Dans ce projet, une augmentation des coûts de construction de 25% et une réduction des prix de vente de 35% par rapport au scénario favorable ont été prises en compte, ce qui représente un total de revenus de 56.655.061 € et des coûts totaux de 56.792.881 €. L'impact positif du capital préférentiel des investisseurs d'Urbanitae est inclus dans les coûts.

Selon le critère du superviseur, les plateformes de financement participatif ne doivent pas communiquer la rentabilité estimée dans un projet d'Equity. La rentabilité totale d'un projet est la PRÉVISION DES REVENUS moins l'ESTIMATION DES COÛTS, divisée par l'EQUITY TOTAL. Par exemple, dans le scénario FAVORABLE, le calcul serait PRÉVISION DES REVENUS (85.142.729 €) moins PRÉVISION DES DÉPENSES (71.959.928 €) divisé par l'Equity total (23.163.628 €). Le résultat de ce quotient multiplié par 100 représentera le pourcentage de rentabilité sur le capital investi dans ce scénario.

Les prévisions sont de simples estimations et sont sujettes aux variations qui pourraient résulter de la situation économique, sociale ou autre au cours de la durée du projet.

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée pour déterminer si les prix de vente et de location proposés par le gestionnaire sont raisonnables. Selon les données récentes de Cushman & Wakefield, le loyer moyen du marché dans le CBD de Porto est de 21 €/m², un niveau qui dépasse les estimations du plan d'affaires original du promoteur. Cette évolution positive du marché renforce la solidité des projections du projet.

Des informations sur le marché sont disponibles dans le document joint "Rapport Savills", où vous trouverez une liste d'actifs comparables dans la région et l'étude de marché complète réalisée par Savills.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 32 - 36 mois.

• Juin 2026 – Investissement en capital / Présentation du projet de spécialités

• Juillet 2026 – Début des travaux

• Deuxième trimestre 2028 – Fin des travaux et début de l'opération

• Deuxième trimestre 2029 – Vente de l'actif et sortie de la société

Il est important de noter que dans tout projet immobilier, les délais peuvent varier à la hausse comme à la baisse. 

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Nous détaillons les risques les plus clairs que nous avons identifiés pour ce projet : 

• Augmentation des délais prévus dans le projet, en raison de retards dans la commercialisation.

• Déviation des coûts fixes associés à l'investissement, imprévus dans la construction.

• Retards dans la vente, et/ou besoin de réduire son prix pour attirer des clients.

• Augmentation des délais prévus dans le projet, en raison de retards dans les mois estimés de travaux.

• Possibilité de changement des conditions convenues. Ce risque comprend les changements substantiels potentiels qui peuvent survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation du contrat de prêt, auquel cas le projet serait annulé et l'investissement remboursé.   

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Avertissements et Risques

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est adhérente à aucun fonds de garantie d'investissements ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme des recommandations aux investisseurs.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne font l'objet d'aucune autorisation ni supervision par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ni par la Banque d'Espagne, par conséquent, toutes les informations fournies par le gestionnaire en relation avec les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non-respect du volume total d'investissement du projet, le délai pour la collecte pourra être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet pourra être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90 pour cent de l'objectif de financement aura été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même. 

L'investissement dans les projets publiés sur ce site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire espéré ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le gestionnaire serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré chez Urbanitae, et pourront investir dans celui-ci les personnes suivantes enregistrées :

• Les associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20 % du capital social ou des droits de vote ;

• Les dirigeants ou employés d'Urbanitae ;

• Les personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

À cet égard, Urbanitae garantit que les investissements de ces personnes seront effectués par le biais de la plateforme, dans les mêmes termes et conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni d'accès privilégié à l'information par rapport aux autres investisseurs enregistrés chez Urbanitae. Conformément au Règlement interne de conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer ces opérations en interne.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en conformité avec la politique de protection des données.