Le gestionnaire du projet est Immobiliare Hestia, promoteur immobilier basé à Milan spécialisé dans le développement de projets résidentiels haut de gamme dans le nord de l'Italie. Fondée en 2013, la société a une solide expérience dans l'acquisition, la réhabilitation et la promotion de biens résidentiels sur des marchés à forte demande et à offre limitée de produits premium.

Le fondateur du groupe, Igor Chubarov, a plus de 30 ans d'expérience dans le secteur immobilier international, ayant participé au développement de plus de 2 millions de mètres carrés résidentiels. Actuellement, le groupe maintient un portefeuille actif de projets en Lombardie et dans d'autres zones stratégiques du nord de l'Italie.

Immobiliare Hestia agit en tant que promoteur et investisseur du projet, en gardant le contrôle direct sur la conception, l'exécution et la commercialisation. Dans Residenza Iris, le sponsor a déjà apporté une part importante des fonds propres et les travaux de construction ont déjà commencé, avec tous les permis d'urbanisme accordés.

Le promoteur apporte un capital total de c. €4,2M au projet, dont €2,8M ont déjà été déboursés à la clôture, reflétant un fort alignement des intérêts. Le financement d'Urbanitae est structuré comme un prêt senior sécurisé de €5,0M divisé en deux tranches, avec une garantie hypothécaire de premier rang sur l'actif.

La sortie des investisseurs se fera par la vente des 24 logements, places de parking et débarras du projet, sur un marché à forte demande et à offre limitée de produits résidentiels premium de nouvelle construction.

La commercialisation sera dirigée par RE/MAX, en s'appuyant sur une stratégie de préventes déjà active et ciblant à la fois les acheteurs locaux à haut pouvoir d'achat et les profils liés à Milan et à l'environnement international de Malpensa.

STRUCTURE

Cette opération sera structurée par le biais de la dette, par l'octroi d'un prêt senior sécurisé à la société véhicule IRIS S.r.l., emprunteur de l'opération.

Le financement total s'élèvera à €5.000.000 destiné à financer une partie des coûts de construction et de développement de Residenza Iris. €3.000.000, sera entièrement financé par les investisseurs d'Urbanitae, tandis que €2.000.000, sera apporté par des co-investisseurs externes.

Les principales caractéristiques du financement sont les suivantes :

• Montant du prêt : jusqu'à un maximum de €3.000.000.

• Taux d'intérêt annuel fixe simple de 11,0%.

• Durée : 24 mois pour la Tranche A avec option d'extension de 12 mois.

• Le principal et les intérêts seront payés à l'échéance.

• Les décaissements du prêt seront liés à l'avancement des travaux et à l'atteinte des objectifs de préventes.

Le financement sera assorti d'un ensemble de garanties de premier niveau, incluant une hypothèque de premier rang sur l'actif, un gage sur les comptes bancaires de la SPV et la subordination des prêts des associés.

De même, le promoteur assumera d'éventuels surcoûts de construction par des apports supplémentaires en fonds propres. Comme dans toutes les opérations de dette d'Urbanitae, le projet sera supervisé par un Project Monitor indépendant, chargé de vérifier l'avancement des travaux, les certifications techniques et la libération correcte des fonds tout au long de l'exécution du projet.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet :

• Solide package de garanties, avec une hypothèque de premier rang sur l'actif et un engagement du promoteur en cas de surcoûts éventuels.

• Rentabilité de 11,0% par an simple, avec un retour minimum de 12 mois d'intérêts.

• Projet résidentiel premium de construction neuve dans un emplacement stratégique et avec une offre limitée dans le nord de l'Italie.

• Promoteur avec une vaste expérience internationale et une solide trajectoire dans le développement résidentiel en Lombardie.

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée pour déterminer si les prix de vente et les paramètres opérationnels proposés par le gestionnaire sont raisonnables. En outre, une Due Diligence Technique, Juridique et Commerciale a été réalisée par des agents externes qui ont émis un rapport favorable corroborant les prix de vente.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 24 mois avec une option d'extension de 12 mois supplémentaires au mois 24.

• Premier trimestre 2026 : début des travaux de construction après l'obtention de tous les permis nécessaires et la formalisation du contrat de construction clé en main.

•  Deuxième trimestre 2026 : octroi du prêt par les investisseurs d'Urbanitae au promoteur. 

• Deuxième trimestre 2028 : totalité des unités résidentielles enregistrées et remboursement total du prêt principal plus les intérêts accumulés aux investisseurs d'Urbanitae.

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Voici les principaux risques identifiés pour ce projet :

• Risque commercial découlant d'un éventuel retard dans la vente de l'actif, ce qui pourrait entraîner des retards dans le remboursement de la dette. Ce risque est atténué par la participation d'un agent immobilier leader dans le secteur, ainsi que par le soutien du rapport favorable émis lors de la due diligence commerciale, qui valide le prix de vente établi dans le Plan d'Affaires.

• Risque administratif lié à la gestion des phases finales de traitement. Ce risque est considéré comme minimal, car le projet dispose déjà du permis de construire (PdC) obtenu et les travaux ont été autorisés. Le promoteur maintient un dialogue fluide avec la mairie de Busto Arsizio, ce qui assure une gestion efficace de toute procédure supplémentaire ou de l'obtention du certificat d'habitabilité à la fin des travaux.

• Risque de déviations dans les délais du projet en raison d'éventuels imprévus pendant la phase de construction. Pour atténuer ce risque, le promoteur bénéficie du soutien d'un chef de projet chargé de la supervision et du contrôle rigoureux du calendrier d'exécution, garantissant le respect des jalons établis. De plus, il s'agit d'un gestionnaire expérimenté dans les produits immobiliers à Busto Arsizio.

• Risque de déviations dans les coûts de construction résultant de contingences imprévues. Pour atténuer ce risque, une provision pour contingences a été incluse dans le plan d'affaires.

• Possibilité de changement des conditions convenues. Ce risque comprend d'éventuels changements substantiels qui pourraient survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation du contrat de prêt, auquel cas le projet serait annulé et l'investissement remboursé.

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Avertissements et Risques

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est pas adhérente à aucun fonds de garantie d'investissements ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme une recommandation d'investissement pour les investisseurs potentiels.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne font l'objet d'aucune autorisation ni supervision par la Commission Nationale des Marchés de Valeurs ni par la Banque d'Espagne, donc toutes les informations fournies par le gestionnaire en relation avec les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non-respect du volume total d'investissement du projet, le délai pour la collecte peut être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet peut être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90% de l'objectif de financement a été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même.

L'investissement dans les projets publiés sur ce site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le gestionnaire serait incapable de restituer ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré chez Urbanitae, et pourront y investir les personnes enregistrées suivantes :

• Les associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20 % du capital social ou des droits de vote ;

• Les dirigeants ou employés d'Urbanitae ;

• Les personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

À cet égard, Urbanitae garantit que les investissements de ces personnes seront effectués via la plateforme, dans les mêmes conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel ni d'accès privilégié à l'information par rapport aux autres investisseurs inscrits chez Urbanitae. Conformément au Règlement interne de conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer en interne ces opérations.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en respectant la politique de protection des données.

En général, la retenue à la source à appliquer, conformément à la réglementation italienne, est de 26% sur les intérêts qui seront versés par l'entité emprunteuse résidente en Italie.

En exception à ce qui précède, des taux réduits peuvent être appliqués conformément à la loi italienne et/ou aux conventions pour éviter la double imposition internationale. Pour cela, il sera nécessaire que l'investisseur nous prouve sa résidence fiscale par le certificat correspondant. 

Plus précisément, dans le cas particulier des investisseurs résidents fiscaux en Espagne, le certificat doit être émis conformément à la Convention pour éviter la double imposition internationale entre l'Espagne et l'Italie (article 11), la retenue est limitée à 12% à condition que :

- Le bénéficiaire effectif des intérêts soit résident fiscal en Espagne, et

- Cette résidence soit prouvée par un certificat délivré par l'Agence fiscale espagnole (modèle 01 ou certificat numérique valide) aux fins de ladite convention, couvrant la période pendant laquelle l'intérêt a été exigible.