Le partenaire avec lequel les investisseurs d'Urbanitae investiront dans cette opération est Tent Peak SL. Depuis sa création en 2021, il a consacré 50 millions d'euros à des projets immobiliers. Son objectif est de croître à travers des bâtiments situés dans les centres urbains de certaines des principales villes d'Espagne. Ils se concentrent sur les actifs résidentiels et de bureaux qui complètent leurs solutions de coworking, de coliving ou d'appartements de location à court et moyen terme. 

Leur stratégie d'investissement est mise en œuvre à travers deux approches :

•      Projets de stratégie de rétention à 100% : il s'agit d'actifs qui resteront dans le portefeuille de Tent Peak sans qu'une vente future soit prévue.

•      Projets à valeur ajoutée : ils investissent dans les premières phases de développement, gèrent et améliorent activement le projet pour maximiser sa valeur, et visent une sortie dans un délai approximatif de 24 à 36 mois à partir de ce moment 

Le gestionnaire délégué de cette opération est Kolac Capital, fondée en 2016, c'est une société d'investissement et de gestion d'actifs immobiliers centrée sur l'acquisition, la désinvestissement, l'exploitation et la gestion d'actifs ; y compris des appartements avec services, des hôtels, des résidences, des locaux commerciaux et des immeubles de bureaux. Il agit en tant que promoteur délégué pour des investisseurs tiers. La société est spécialisée dans les projets situés à Séville, avec une connaissance approfondie du marché local et de solides capacités d'exécution.

L'actif sera exploité sous un contrat de gestion par l'entreprise SharingCo, un opérateur intégré spécialisé dans les solutions flexibles de logement et de travail, qui comprennent des appartements avec services, coliving et espaces de coworking. Fondée en 2021, l'entreprise gère et développe des actifs immobiliers flexibles dans les principales villes espagnoles, en se concentrant sur des emplacements urbains privilégiés (Madrid, Malaga, Séville et Valence). La plateforme gère actuellement environ 225 unités opérationnelles dans son portefeuille, avec des taux d'occupation supérieurs à 90%, et compte 194 autres unités en développement et en projet

SharingCo combine la gestion d'actifs, l'exploitation et l'expérience du locataire sur une seule plateforme. Les conditions du contrat de gestion peuvent être trouvées dans la documentation jointe sous le nom de "Résumé du contrat de gestion".

Le projet consiste en l'acquisition d'un actif tertiaire (avec usage autorisé pour l'hébergement) dans le quartier central de Nervión pour sa réforme complète et transformation en 44 appartements touristiques. L'actif compte deux étages (rez-de-chaussée et premier) et une superficie de c.2.045m2 dans un immeuble résidentiel avec une entrée complètement indépendante. La réforme de l'actif sera traitée par une déclaration responsable qui a déjà été présentée à la mairie de Séville, donc le début des travaux est imminent. Une fois les appartements développés, l'opérateur, SharingCo, gérera l'opération quotidienne et il est prévu qu'après un an d'opération, la vente du complexe à un investisseur patrimonial sera effectuée.

Les contributions des investisseurs d'Urbanitae seront effectuées par une augmentation de capital dans la société véhicule qui regroupera l'investissement de la plateforme dans le projet : EMERITA OPPORTUNITIES 8, SL. Cette société, à son tour, effectuera une augmentation de capital dans la société promotrice du projet, Nervión Living SL.

STRUCTURE

L'opération sera structurée via une augmentation de capital, où les investisseurs d'Urbanitae et le Partenaire apporteront un capital à la société promotrice de l'opération pour un montant total de 4.650.000 €, dont Urbanitae apportera 2.325.000 €, soit 50% du capital nécessaire. Les contributions permettront le développement complet du projet, c'est-à-dire l'achat et le développement de l'actif, la modification pour sa gestion et sa vente ultérieures. Le Sponsor et le Partenaire prévoient de recourir à un financement bancaire pour couvrir les coûts de développement où ils ont déjà obtenu des termes indicatifs d'une entité bancaire.

Le gestionnaire se consacrera à la gestion intégrale du projet et de la société promotrice et le Partenaire apportera 50% du capital total de l'investissement.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet :

• Emplacement stratégique à Séville : Bon emplacement, dans le quartier de Nervión, Séville - zone résidentielle consolidée avec d'excellentes communications et proximité des principaux nœuds urbains et de transport. Ex : à 10 mins de Santa Justa, 20 mins du centre de Séville et de l'aéroport.

• Contribution du Partenaire : nous avons un partenaire très aligné sur l'opération car il investit 50% du capital nécessaire.

• Promoteur local consolidé : nous avons un Gestionnaire spécialisé dans la gestion d'appartements touristiques plus précisément à Séville

• Opérateur expérimenté : SharingCo a beaucoup d'expérience dans le développement de ce type d'actifs, avec plus de 225 unités sous gestion.

• Attractif binôme rentabilité - risque : TIR préférentiel de 13%. Sous cette structure, nous priorisons la récupération du capital et la rentabilité de nos investisseurs, offrant une opportunité d'investissement avec un profil de risque fortement atténué et une marge de retour attrayante.

SCÉNARIOS ÉCONOMIQUES

Selon le critère de la CNMV, en plus du scénario de base (favorable) proposé par le gestionnaire et que nous contrastons depuis Urbanitae, dans les projets d'Equity, 2 scénarios supplémentaires doivent être publiés montrant des variations potentielles dans le plan d'affaires.

1. FAVORABLE

Le scénario de base, ou favorable, envisage le prix d'acquisition de l'actif, le loyer signé dans le contrat de gestion et le prix de vente estimé par le gestionnaire, vérifié par Urbanitae, et contrasté par le rapport d'évaluation de Savills. Dans ce projet, la prévision des revenus totaux s'élève à 13.092.122 €, tandis que l'estimation des coûts totaux pour l'exécution du projet correspond à 10.705.426 €.

2. MODÉRÉ

Le scénario modéré envisage une déviation à la baisse du prix de vente estimé par le Partenaire équivalent à 20%, ce qui réduit le montant des revenus totaux à 10.642.782 € (les coûts sont réduits par rapport au scénario favorable en raison de la réduction de l'impôt sur les sociétés). Bien que le prix de vente ait été durement touché, les investisseurs continueraient à compléter leur TIR préférentiel de 13%.

3. DÉFAVORABLE

Dans le scénario défavorable, on cherche à modifier les hypothèses suffisamment pour arriver à perdre du capital. Dans ce cas, on envisage une déviation à la baisse du prix de vente estimé par le promoteur équivalent à c. 30%, ce qui réduit le montant des revenus totaux à 9.564.237 € et une augmentation du CapEx équivalente à c. 20%, ce qui augmente les coûts totaux à 9.972.801 €. Bien que le prix de vente et le coût des travaux aient été durement touchés, le retour pour les investisseurs d'Urbanitae restera protégé par le 13% de TIR préférentiel.

Selon le critère du superviseur, les plateformes de financement participatif ne doivent pas communiquer la rentabilité estimée d'un projet d'Equity. La rentabilité totale d'un projet est la PRÉVISION DES REVENUS moins l'ESTIMATION DES COÛTS, divisée par l'EQUITY TOTAL. Par exemple, dans le scénario FAVORABLE, le calcul serait PRÉVISION DES REVENUS (13.092.122 €) moins PRÉVISION DES DÉPENSES (10.705.426 €) divisé par l'Equity total (4.650.000 €). Le résultat de ce quotient multiplié par 100 représentera le pourcentage de rentabilité sur le capital apporté dans ce scénario.

Les prévisions ne sont que des estimations et sont sujettes aux variations qui pourraient résulter de la situation économique, sociale ou autre au cours de la durée du projet.

MARCHÉ

Pour valider les principales hypothèses de l'opportunité d'investissement (prix d'acquisition, coûts de développement, plan d'affaires opérationnel projeté par l'opérateur et le prix estimé de désinvestissement) envisagées dans le plan d'affaires, Urbanitae, en plus d'avoir réalisé ses propres analyses, a engagé une entreprise externe (Savills et Nurbex) pour réaliser une analyse de marché qui soutient, entre autres, le prix de désinvestissement, disponible sur le site web "Étude de marché", ainsi qu'une analyse technique du projet. 

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 30-34 mois.

• Mai 2026 – clôture de l'opération, signature du contrat de gestion. Période précédant le début effectif de la réforme. À ce stade, il n'y a pas encore de revenus d'exploitation.

• Juillet 2026 – début des travaux de transformation. 

• Octobre 2027 – fin des travaux de transformation.  

• Juillet 2027 – début des travaux de maintenance et obtention de la certification ESG à effectuer sur l'actif et début de la période de vacance assumée. 

• Novembre 2027 - Début de l'exploitation de l'actif une fois les travaux terminés. Pendant cette étape, l'actif génère des liquidités opérationnelles récurrentes tout en restant en portefeuille.

• Novembre 2028 – vente de l'actif à la fin de la période d'exploitation.

Il est important de noter que dans tout investissement immobilier, les délais peuvent varier à la hausse comme à la baisse. 

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Nous détaillons les risques les plus clairs que nous avons identifiés pour ce projet: 

• Risque de promoteur : Insolvabilité, fraude ou incompétence du promoteur. Risque atténué par la solvabilité du Groupe Kolac et son expérience étendue sur la place.

• Risque de licence : Refus de la mairie d'accorder la licence ou retards. Atténué car il est traité par déclaration responsable (DR).

• Risque d'augmentation des coûts : Atténué par l'expérience dans des promotions similaires et un budget réalisé avec marge.

• Risque commercial : Risque de déviation des prix de vente atténué par l'intérêt de l'entité, l'étude validée par Savills et l'expérience commerciale du promoteur.

• Possibilité de changement des conditions convenues : Ce risque comprend les changements substantiels potentiels qui peuvent survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation de l'augmentation de capital, auquel cas le projet serait annulé et le capital apporté serait remboursé aux investisseurs.

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Avertissements et Risques

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est adhérente à aucun fonds de garantie d'investissements ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme des recommandations aux investisseurs.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne font l'objet d'aucune autorisation ni supervision par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ni par la Banque d'Espagne, donc toutes les informations fournies par le promoteur en relation avec les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non réalisation de la totalité du volume d'investissement du projet, le délai pour la collecte pourra être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet pourra être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90 pour cent de l'objectif de financement aura été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même. Tout cela conformément à l'article 69 de la Loi 5/2015 sur la Promotion du Financement des Entreprises.

L'investissement dans les projets publiés sur ce site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le promoteur serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré sur Urbanitae, pouvant investir dans celui-ci l'une des personnes suivantes enregistrées :

• Associés d'Urbanitae détenant au moins 20 % du capital social ou des droits de vote ;

• Dirigeants ou employés d'Urbanitae ;

• Personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

À cet égard, Urbanitae garantit que les investissements de l'une de ces personnes seront effectués par le biais de la plateforme, dans les mêmes termes et conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni d'accès privilégié à l'information par rapport aux autres investisseurs enregistrés sur Urbanitae. Conformément au Règlement interne de conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer ces opérations en interne.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en conformité avec la politique de protection des données.