L'opération consiste en l'octroi d'un prêt destiné à refinancer un prêt existant, à achever les travaux et à une petite recapitalisation des fonds pour le promoteur destinée à racheter des actionnaires minoritaires dans l'opération sur deux villas de luxe avec un degré d'avancement d'environ 60% et 70%, respectivement : 

(i) Villa Infinity, située dans le prestigieux lotissement privé de Vista Alegre, dans la municipalité de Sant Josep de Sa Talaia, Ibiza

(ii) Villa Caleta, située à Sa Caleta, dans la municipalité de San Josep de Sa Talaia, Ibiza 

Le promoteur de ce projet est une plateforme spécialisée dans le développement et la gestion d'actifs immobiliers premium pour les investisseurs privés et institutionnels. Il a une large expérience internationale, avec une présence dans plus de 9 pays et une solide expérience dans les projets résidentiels haut de gamme en Espagne et en Italie.

Le groupe a géré plus de 70 millions d'euros de capital, administré plus de 75.000 m² de surface construite et réalisé plus de 15 opérations au total en format 'club deal'.

À ce jour, le promoteur a investi des fonds propres (Equity) dans le projet pour un montant de € 3.160.672, destinés à une partie de l'acquisition des actifs, une partie de l'exécution des travaux et les coûts généraux du projet.

Les investisseurs d'Urbanitae entreront dans le projet par l'octroi d'un prêt hypothécaire engagé en un seul versement. 

Le montant brut du prêt d'Urbanitae et des co-investisseurs externes à la plateforme sera de jusqu'à 9.460.000 €, avec un taux fixe annuel de 10,0%, une durée de 18 mois, et la possibilité de deux extensions de 6 mois, au mois 18 et au mois 24, respectivement sous réserve de l'atteinte de certains jalons. De plus, un rendement minimum d'intérêts équivalent à 9 mois est établi. 

La sortie des investisseurs d'Urbanitae est prévue par les revenus générés par la vente d'une ou des deux villas.

La commercialisation sera réalisée par une stratégie multicanal soutenue par des agences internationales spécialisées dans le marché résidentiel prime d'Ibiza.

STRUCTURE

Cette opération sera structurée par le biais de la dette, où les investisseurs d'Urbanitae accorderont un prêt à taux fixe à la société DOS MIURAS HOLDING, S.L.

Le montant total du prêt brut d'Urbanitae et des co-investisseurs externes à la plateforme sera d'un montant de jusqu'à 9.460.000 €, à financer entièrement par les investisseurs d'Urbanitae. Le prêt total sera structuré en un seul versement, dont les principales caractéristiques sont les suivantes (vous pouvez consulter plus d'informations dans le document "Données Fondamentales de l'Investissement"):

• Taux d'intérêt annuel fixe simple de 10,0%.

• Rendement total attendu de 15,0%. 

• Durée du prêt : 18 mois avec deux possibles extensions de 6 mois au mois 18 et au mois 24. Lors de la dernière extension, l'intérêt augmentera de 0,5%, c'est-à-dire qu'il passera de 10% à 10,5%.

• Les intérêts et le principal du prêt seront payés à l'échéance (les intérêts commenceront à courir dès la formalisation du contrat de prêt).

• La partie du prêt destinée à financer les travaux de construction sera versée au promoteur par le biais de certifications de travaux, sous réserve du rapport favorable émis par le Project Monitor.

Le remboursement anticipé total sera autorisé à tout moment, sous réserve d'un rendement minimum équivalent au principal et à 9 mois d'intérêts. 

Concernant les garanties du prêt, le contrat de financement prévoit ce qui suit : 

• Garantie réelle d'hypothèque de premier rang sur les biens objets du financement, avec une responsabilité hypothécaire de 125%. 

• Contrat privé de nantissement de premier rang sur les actions de la SPV Emprunteuse.

• Contrat privé de nantissement de premier rang sur les comptes bancaires de la SPV Emprunteuse.

• Balayage de caisse de 100% des revenus générés par les ventes de n'importe quelle maison, qui sera destiné à rembourser le prêt.

• Mandat de vente en faveur des prêteurs permettant la vente des actifs sous-jacents à un prix équivalent à 85% de la dernière valeur d'évaluation. Le mandat est activé dès qu'un des 3 événements suivants se produit : (i) mois 18 si la première extension n'a pas lieu, (ii) mois 24 si la première extension a lieu ou (iii) en cas de non-respect du contrat. 

Dans le cadre de la Due Diligence Technique réalisée par un conseiller indépendant, il a été identifié que le lotissement de Vista Alegre est actuellement engagé dans un processus administratif de régularisation urbanistique, ce qui a entraîné une pause temporaire dans la délivrance de nouvelles licences, y compris la Licence de Première Occupation (LPO).

Pour faire face à cette situation, le promoteur, en collaboration avec la Junta de Compensación des propriétaires de Vista Alegre, travaille déjà activement avec les conseillers urbanistiques et la mairie dans le but de normaliser le processus dans les prochains mois. Selon les informations disponibles et les experts consultés, il s'agit d'une procédure administrative courante dans ce type de zones urbaines et son évolution dépend principalement des délais de l'administration publique.

Le prêt a été structuré avec une durée conservatrice (18 mois, avec possibilité de deux extensions) précisément pour fournir une marge de sécurité supplémentaire dans le calendrier du projet.

Comme dans tous les projets de dette, la figure du Project Monitor est intégrée dans ce projet, qui examinera les certifications de travail, l'avancement de la construction, les éventuels écarts de temps / coût et qui approuvera à son tour les décaissements de prêt.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet :

• Des emplacements très attractifs des actifs sous-jacents. Les deux sont situés dans la municipalité de Sant Josep de Sa Talaia (Ibiza), l'un des marchés résidentiels les plus exclusifs d'Europe, avec une forte demande internationale et une offre structurellement limitée.

• Un degré élevé d'avancement des travaux (~60% et ~70%), avec des structures achevées, ce qui réduit considérablement le risque d'écarts de temps et de coût (risque d'exécution).

• Promoteur spécialisé dans le résidentiel de luxe avec une large expérience internationale, avec un historique vérifié dans le nombre de projets livrés dans >9 pays, dont l'Espagne et l'Italie.

• Un solide ensemble de garanties, avec une hypothèque de premier rang sur les deux actifs, un gage de participations, un gage de comptes, un balayage total de la trésorerie par les ventes et un mandat de vente.

• Rentabilité ajustée au risque attractive, avec un solide ensemble de garanties et un rendement minimum garanti équivalent à 9 mois d'intérêts.

MARCHÉ

Une étude de marché approfondie a été réalisée pour déterminer si les prix de vente proposés par le promoteur sont raisonnables. En outre, une due diligence commerciale a été réalisée par un agent externe qui a émis un rapport favorable corroborant les prix proposés. 

Des informations sur le marché sont disponibles dans la documentation "Témoins de vente", où vous trouverez une liste de logements à vendre dans la région.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 18 mois avec deux possibles extensions de 6 mois, la première au mois 18 et la seconde au mois 24.

• Février 2026 : formalisation du prêt Urbanitae et annulation du prêt existant.

• Premier semestre 2026 : achèvement des travaux de construction et de finition et début de la phase de commercialisation active.

• Deuxième semestre 2026 : obtention de la Licence de Première Occupation (LPO) de Villa Caleta et début des premières opérations de livraison et d'écriture. Dans le cas de Villa Infinity (Vista Alegre), l'obtention de la LPO est soumise au calendrier administratif de régularisation urbanistique du domaine. Ce risque a été identifié lors de la Due Diligence Technique et est atténué par la durée conservatrice du prêt, le suivi technique continu du Project Monitor et les actions actuellement en cours par le promoteur et la Junta de Compensación.

• Troisième trimestre 2027 : remboursement prévu du principal et des intérêts aux investisseurs grâce aux revenus générés par la vente des actifs.

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Voici les principaux risques identifiés pour ce projet :

• Risque commercial dû à un retard dans la vente des actifs, qui pourrait avoir un impact sur le calendrier de remboursement du prêt. Ce risque est atténué par la commercialisation par des agents spécialisés dans ce type d'actifs sur le marché d'Ibiza et en particulier de Sant Josep. Dans la Due Diligence Commerciale, nous avons pu constater le fort attrait du marché de Sant Josep, et le rapport soutient les prix et les délais de vente estimés du plan d'affaires.

• Risque de retards dans le calendrier du projet dus à des contraintes administratives et d'exécution, en particulier en ce qui concerne l'obtention de la Licence de Première Occupation, résultant du processus de régularisation urbanistique actuellement en cours dans le domaine de l'Urbanisation Vista Alegre. Ce risque a été identifié lors de la Due Diligence Technique et est largement atténué grâce à : (i) l'état avancé des travaux de l'actif, (ii) les mesures déjà prises par le promoteur en coordination avec la Junta de Compensación de Vista Alegre et la mairie de Sant Josep de sa Talaia pour débloquer le processus administratif, (iii) la confirmation de la volonté de toutes les parties de résoudre la situation le plus rapidement possible, (iv) le suivi continu qui sera effectué par le Project Monitor et (v) la structure du prêt, qui prévoit une durée initiale de 18 mois avec deux possibles extensions contractuelles.

• Risque de déviations dans les coûts de construction et de finitions finales découlant de contingences techniques propres à l'œuvre. Ce risque est atténué par le contrôle des certifications de l'œuvre par le Project Monitor et le degré actuel d'avancement de l'œuvre des deux actifs qui limite la marge de contingences et de déviations du projet. De plus, il a été négocié que les dispositions du financement découlant des travaux seront effectuées lorsque l'œuvre sera à un stade d'avancement de 90% et de 100%, respectivement, le promoteur devant couvrir toutes déviations qui pourraient survenir avec son propre capital. 

• Risque de modifications matérielles dans les conditions de l'opération avant la clôture, qui pourraient entraîner l'annulation du projet. Dans ce scénario, les fonds apportés par les investisseurs seraient remboursés.

---------------------------------------

Avertissements et Risques

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est pas adhérente à aucun fonds de garantie d'investissements ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme une recommandation d'investissement pour les investisseurs potentiels.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne font l'objet d'aucune autorisation ni supervision par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ni par la Banque d'Espagne, donc toutes les informations fournies par le promoteur en relation avec les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non-respect du volume total d'investissement du projet, le délai pour la collecte peut être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet pourra être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90% de l'objectif de financement aura été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même. 

L'investissement dans les projets publiés sur ce site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le promoteur serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré chez Urbanitae, pouvant investir dans celui-ci l'une des personnes suivantes enregistrées :

• Associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20% du capital social ou des droits de vote ;

• Dirigeants ou employés d'Urbanitae ;

• Personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

À cet égard, Urbanitae garantit que les investissements de l'une de ces personnes seront effectués via la plateforme, dans les mêmes termes et conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni d'accès privilégié à l'information par rapport aux autres investisseurs enregistrés chez Urbanitae. Conformément au Règlement interne de conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer ces opérations en interne.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en respectant la politique de protection des données.