L'opportunité est gérée par CARALCA, une entreprise leader dans la promotion immobilière en Andalousie. Fondée en 2018, la firme combine le dynamisme d'une jeune entreprise avec la solvabilité d'une équipe de gestion qui cumule plus de 50 ans d'expérience dans le secteur. Son domaine d'activité se concentre stratégiquement dans l'ouest de l'Andalousie, consolidant sa présence dans des villes clés comme Séville, Cadix, Huelva et Malaga.

Actuellement, CARALCA gère un volume d'affaires qui dépasse les 475 millions d'euros, avec un portefeuille en constante croissance qui comprend plus de 1 800 logements répartis dans plus de quinze promotions actives. Son modèle d'affaires se distingue par une solide diversification, opérant avec succès dans les segments résidentiel, hôtelier et des résidences étudiantes. Cette capacité d'exécution repose sur la vaste expérience de ses associés fondateurs, qui ont un historique de plus de 36 000 logements promus tout au long de leurs carrières.

Le projet Jardines del Ayra, situé dans la zone d'expansion de Alcalá de Guadaíra (Séville), marque une étape importante dans la collaboration entre le promoteur et la plateforme, devenant la troisième opération financée conjointement. Cette alliance est construite sur le succès de ses prédécesseurs : le projet Alcaidesa Homes dans le Campo de Gibraltar (Cadix) et le Edificio Dante, une promotion de 260 logements dans la zone prisée d'Entrenúcleos (Dos Hermanas), tous deux respectant rigoureusement leurs plans d'affaires et consolidant la confiance entre les deux entités.

Actuellement, la stratégie d'urbanisme se concentre sur l'optimisation de l'actif par une Étude de Détail, gérée par CARALCA en collaboration directe avec la mairie d'Alcalá de Guadaira, pour transformer l'usage du terrain de logement libre en logement protégé. Cette modification répond non seulement à une forte demande du marché, mais permet également d'augmenter l'utilisation de 20%, augmentant la valeur du projet. L'approbation définitive de l'Étude de Détail, prévue pour les prochaines semaines, a été établie comme Condition Précédente pour l'entrée des investisseurs. Une fois ce jalon franchi, la Licence de Travaux sera demandée (estimée à 4-6 mois), avec le début de la construction prévu pour le quatrième trimestre de 2026, en accord avec le rythme commercial nécessaire.

Bien que les travaux n'aient pas encore été attribués, le gestionnaire apporte une solide expérience dans ce type d'actifs. En tant que référence de succès et de mitigation du risque d'exécution, le précédent du Edificio Dante, dont la construction a été attribuée au Groupe San José et qui progresse actuellement sans déviations de coûts ni de délais, est à souligner.

Sur le plan financier, des discussions préliminaires ont déjà été entamées avec plusieurs banques de premier plan. Compte tenu de la typologie du produit (logement protégé) et de l'historique de crédit de CARALCA, une haute viabilité est prévue pour l'obtention du prêt promoteur. Enfin, la commercialisation sera lancée l'année prochaine, une stratégie conçue pour accumuler le niveau de préventes exigé par la banque avant le début des travaux à la fin de 2026.

STRUCTURE

Le projet a une stratégie de plus-values, qui consiste en une alliance avec le promoteur pour le développement d'une promotion à Alcalá de Guadaira, Séville. Les contributions des investisseurs d'Urbanitae seront remises au promoteur par le biais d'une augmentation de capital de la société véhicule qui regroupera l'ensemble des contributions des investisseurs d'Urbanitae dans le projet : RIVENDEL PROPERTIES 8, S.L. Cette société augmentera ensuite le capital de la société promotrice du projet, LEALAS PROYECTO ALCALA, S.L.

Un point clé de sécurité pour l'opération est que la société promotrice est déjà propriétaire du terrain. De plus, le projet a fait des progrès significatifs dans sa viabilité technique et économique.

Le modèle de gestion garantit une totale alignement des intérêts : CARALCA ne se contentera pas d'agir en tant que gestionnaire intégral de la promotion, mais participera également en tant qu'investisseur dans le projet, engageant son propre capital aux côtés de celui des investisseurs d'Urbanitae et subordonnant une partie de ses honoraires de gestion à un rendement minimum des investisseurs d'Urbanitae.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet :

• Potentiel de revalorisation urbaine : Le projet comprend une stratégie de gestion active (Étude de Détail) pour changer l'utilisation en Logement Protégé, ce qui permet d'augmenter la constructibilité de 20% par rapport à la situation actuelle. L'approbation de cette étape est une condition indispensable pour l'entrée des investisseurs.

• Gestionnaire de premier niveau : Le projet est dirigé par CARALCA, une entreprise de référence en Andalousie avec plus de 1.800 logements en développement et un volume d'affaires géré supérieur à 475 millions d'euros.

• Alliance consolidée : Il s'agit du troisième projet financé par Urbanitae aux côtés de CARALCA, après le succès de la collecte de fonds à Alcaidesa Homes (Cadix) et Edificio Dante (Séville), renforçant la confiance dans l'équipe de gestion.

• Faisabilité financière et constructive : Bien qu'il soit en phase de structuration, le gestionnaire bénéficie du soutien d'entités telles que Banco Santander (financeur du projet homologue Dante) et d'une expérience avérée avec des constructeurs "Top Tier" (comme Grupo San José), ce qui atténue les risques d'exécution.

• Produit défensif : Le pari sur le Logement Social (VPO) dans une zone d'expansion comme Alcalá de Guadaíra garantit une grande profondeur de demande, réduisant significativement le risque commercial une fois les ventes lancées.

• Alignement des intérêts : Le gestionnaire du projet n'agit pas seulement en tant que promoteur, mais investit son propre capital dans l'opération, alignant ses objectifs de rentabilité avec ceux des investisseurs d'Urbanitae.

SCÉNARIOS ÉCONOMIQUES

Selon le critère de la CNMV, en plus du scénario de base (favorable) proposé par le gestionnaire et que nous avons vérifié chez Urbanitae, dans les projets de Equity, il faut publier 2 scénarios supplémentaires qui montrent des variations potentielles dans le plan d'affaires.

1. FAVORABLE

Le scénario de base, ou favorable, prend en compte les estimations des revenus et des dépenses proposées par le gestionnaire, vérifiées par Urbanitae, et contrastées par le rapport d'évaluation de la Société de Taxation. Dans ce projet, la prévision totale des revenus s'élève à 37.094.788 €, tandis que l'estimation des coûts totaux pour la réalisation de la promotion correspond à 33.405.818 €.

2. MODÉRÉ

Le scénario modéré envisage une déviation à la hausse des coûts de construction estimés par le gestionnaire. Dans ce projet, une augmentation des coûts de construction équivalente à 10% a été prise en compte, ce qui porte le montant total des coûts à 34.723.796 €, réduits par rapport au scénario favorable car le paiement de l'Impôt sur les Sociétés et les honoraires de gestion à succès sont réduits pour ne pas avoir atteint l'objectif de rentabilité.

3. DÉFAVORABLE

Le scénario défavorable envisage une augmentation des coûts de construction et une baisse des prix de vente suffisamment larges pour obtenir un résultat négatif, avec une perte partielle du capital investi. Dans ce projet, une augmentation des coûts de construction de 10% et une réduction des prix de vente de 10% ont été prises en compte, ce qui représenterait un total de revenus de 33.385.309 € et des coûts totaux de 33.729.444 €, réduits par rapport aux scénarios favorable et modéré car le paiement de l'Impôt sur les Sociétés est évité et les honoraires de gestion à succès sont réduits pour ne pas avoir atteint l'objectif de rentabilité.

Selon le critère du superviseur, les plateformes de financement participatif ne doivent pas communiquer la rentabilité estimée dans un projet de equity. La rentabilité totale d'un projet est la PRÉVISION DES REVENUS moins l'ESTIMATION DES COÛTS, divisée par le TOTAL EQUITY. Par exemple, dans le scénario FAVORABLE, le calcul serait PRÉVISION DES REVENUS (37.094.788 €) moins PRÉVISION DES DÉPENSES (33.405.818 €) divisé par le total equity (6.000.000 €). Le résultat de ce quotient multiplié par 100 représentera le pourcentage de rentabilité sur le capital investi dans ce scénario.

Les prévisions ne sont que des estimations et sont sujettes aux variations qui pourraient découler de la situation économique, sociale ou autre tout au long de la durée du projet.

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée pour déterminer si les prix de vente proposés par le gestionnaire sont raisonnables.

Il existe des informations disponibles sur le marché dans la documentation "Témoins de vente", où vous trouverez une liste de logements à vendre dans la région, et dans "Rapport de la Société d'Évaluation", où vous trouverez une étude réalisée par la Société d'Évaluation, une société inscrite au Registre des Entités spécialisées dans l'évaluation de la Banque d'Espagne sous le numéro 4301.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 34-38 mois.

• Premier trimestre 2026 – augmentation de capital et début de la commercialisation et demande de licence.

• Troisième trimestre 2026 - quatrième trimestre 2026 – début de la construction.

• Quatrième trimestre 2028 - premier trimestre 2029 – fin de la construction, livraison des logements, liquidation de la société et distribution des bénéfices aux investisseurs.

Il est important de noter que dans tout projet immobilier, les délais peuvent varier à la hausse comme à la baisse. 

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Ci-dessous, nous détaillons les risques les plus pertinents que nous avons identifiés spécifiquement pour ce projet :

• Risque de délais administratifs et urbanistiques : Possibilité de retards dans l'obtention du permis de construire majeur et/ou dans le traitement final de l'étude de détail. Tout retard dans la bureaucratie municipale pourrait retarder le début de la construction et, par conséquent, la durée totale de l'investissement et l'obtention du rendement attendu (TIR).

• Risque d'augmentation des coûts et de réduction des marges (VPO) : Possibilité de déviation dans les coûts de construction ou d'augmentation des prix des matières premières en raison de l'inflation jusqu'au début des travaux (2026). Étant donné que le projet est un logement protégé et que le prix de vente est plafonné par l'administration, une augmentation des coûts ne pourrait pas être répercutée sur le prix final du logement, ce qui aurait un impact direct sur le bénéfice du projet.

• Risque d'obtention de financement : Bien que des discussions avancées soient en cours, le prêt promoteur n'est pas signé au moment de l'investissement. Il existe un risque que les conditions financières finales soient moins favorables que prévu ou que des retards surviennent dans la formalisation de la police de crédit.

• Risque commercial : Malgré la forte demande de logements protégés, il est possible que le rythme des ventes (absorption) soit inférieur à celui prévu ou qu'il soit nécessaire d'engager des coûts de commercialisation plus élevés pour attirer les clients qualifiés.

• Possibilité de changement des conditions convenues : Ce risque comprend d'éventuels changements substantiels qui pourraient survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation de l'augmentation de capital, auquel cas le projet serait annulé et le capital apporté serait restitué aux investisseurs.

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Avertissements et Risques

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est adhérente à aucun fonds de garantie d'investissements ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme des recommandations aux investisseurs.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne font l'objet d'aucune autorisation ni supervision par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ni par la Banque d'Espagne, par conséquent, toutes les informations fournies par le gestionnaire en relation avec les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non-respect du volume total d'investissement du projet, le délai pour la collecte peut être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet peut être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90 pour cent de l'objectif de financement a été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même. 

L'investissement dans les projets publiés sur ce site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le gestionnaire serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré chez Urbanitae, et pourront investir dans celui-ci les personnes enregistrées suivantes :

• Les associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20 % du capital social ou des droits de vote ;

• Les dirigeants ou employés d'Urbanitae ;

• Les personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

À cet égard, Urbanitae garantit que les investissements de l'une de ces personnes seront effectués par le biais de la plateforme, dans les mêmes termes et conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni d'accès privilégié à l'information par rapport aux autres investisseurs enregistrés chez Urbanitae. Conformément au Règlement interne de conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer ces opérations en interne.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en conformité avec la politique de protection des données.