Adriparte et Osborne+Co se sont associés dans une coentreprise pour le développement de projets résidentiels de luxe à Lisbonne. Adriparte apporte plus de quatre décennies d'expérience dans le secteur immobilier portugais, avec une concentration sur la réhabilitation de bâtiments historiques et la création d'espaces résidentiels contemporains qui respectent l'identité originale des propriétés. Osborne+Co, de son côté, est un groupe international qui a développé plus de 6 milliards de livres sterling de projets immobiliers build-to-suit, présent dans 25 pays et avec un modèle intégral qui combine le capital de co-investissement, les capacités internes de gestion et une solide trajectoire de collaboration avec de grandes entreprises. L'union des deux entreprises combine la connaissance locale et l'expérience dans les projets résidentiels haut de gamme de Adriparte, avec l'échelle internationale et la capacité opérationnelle de Osborne+Co, les positionnant comme une référence sur le marché résidentiel premium au Portugal.

Le projet a une stratégie de plus-values et consiste en une alliance avec le gestionnaire pour commencer la réforme et l'extension d'un bâtiment de bureaux existant pour le transformer en un immeuble résidentiel de luxe avec 13 logements, 1 local commercial, +30 places de parking, et des équipements de luxe.

Les contributions des investisseurs d'Urbanitae seront remises au gestionnaire par le biais d'une augmentation de capital à la société véhicule qui regroupera les investisseurs d'Urbanitae : BAYAZ PROPERTIES 5, S.L. Cette société entrera ensuite dans la société promotrice du projet, ORBITELOQUENTE, LDA. Le promoteur a une lettre d'intention d'une banque de référence au Portugal et en Espagne pour le financement d'une partie de l'acquisition de l'actif, et les coûts de construction du projet.

La contribution des investisseurs d'Urbanitae sera destinée à l'acquisition des parts sociales de ORBITELOQUENTE, LDA et à doter la société de liquidités pour supporter les coûts du projet qui ne sont pas couverts par le promoteur ni par le financement, jusqu'à la remise des clés. 

Le promoteur a une demande d'approbation préalable (PIP) approuvée pour l'extension d'un étage dans son usage actuel et il ne reste que l'approbation finale du projet d'architecture pour les 13 logements et 1 local commercial. Les travaux sont prévus pour commencer en novembre 2025.

Au niveau commercial, le gestionnaire a déjà reçu un intérêt notable de la part de potentiels acheteurs pour l'acquisition de plusieurs logements, et prévoit de commencer la commercialisation une fois le projet d'architecture final approuvé. Les prix de vente ont été vérifiés par un rapport de Savills.

STRUCTURE

L'opération sera structurée par une augmentation de capital, où les investisseurs d'Urbanitae feront une contribution de capital à la société véhicule de l'opération. Cette société véhicule a l'intention d'obtenir un financement externe d'une partie d'une banque leader au Portugal, pour une partie de l'acquisition de l'actif et un financement supplémentaire pour 100% du développement de l'œuvre. La contribution correspondant aux investisseurs Urbanitae sera équivalente à 2.000.000 €.

Le gestionnaire conjoint, Adriparte et Osborne+CO, se consacrera à la gestion intégrale de la promotion.

Nous avons convenu avec le gestionnaire que le rendement des investisseurs d'Urbanitae soit préférentiel. En particulier, il a été convenu que les investisseurs d'Urbanitae aient droit à une rémunération prioritaire de 15% par an (TIR) sur leur capital apporté. C'est-à-dire, le promoteur ne recevra pas de bénéfices ni ne pourra récupérer son capital investi jusqu'à ce que les investisseurs d'Urbanitae aient récupéré leur investissement et obtenu un rendement annuel de 15%. 

La distribution du capital et des rendements du projet (ORBITELOQUENTE, LDA) se fera dans l'ordre suivant :

1. Capital des investisseurs d'Urbanitae + TIR de 15%

2. Capital du gestionnaire + TIR de 15%

3. Excédent et frais de promotion variables

Les scénarios présentés incluent déjà l'effet du rendement préférentiel, de sorte que le rendement calculé dans chaque scénario reflète directement le rendement de l'investisseur d'Urbanitae.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet : 

• Opportunité d'investissement dans un projet de réforme et de changement d'usage d'un bâtiment dans le meilleur quartier de Lisbonne.

• Au niveau commercial, le promoteur et son équipe ont une grande expérience à Lisbonne, et les logements seront uniques et très exclusifs.

• Le gestionnaire conjoint du projet investit du capital, ce qui aligne les intérêts de tous les acteurs participant à l'investissement.

• Le bénéfice perçu par les investisseurs d'Urbanitae est de nature préférentielle sur le capital et le bénéfice du promoteur.

• Les investisseurs d'Urbanitae bénéficient d'une protection supplémentaire, car leur capital et leur rendement sont perçus avant ceux du promoteur. Cela réduit considérablement le risque en cas de déviations de coûts, de moindres revenus ou de retards dans le projet.

SCÉNARIOS ÉCONOMIQUES

Selon le critère de la CNMV, en plus du scénario de base (favorable) proposé par le gestionnaire et que nous avons vérifié chez Urbanitae, dans les projets d'Equity, 2 scénarios supplémentaires doivent être publiés montrant des variations potentielles dans le plan d'affaires.

1. FAVORABLE

Le scénario de base, ou favorable, prend en compte les estimations des revenus et des dépenses proposées par le gestionnaire, vérifiées par Urbanitae, et contrastées par le rapport de marché de Savills. Dans ce projet, la prévision des revenus totaux s'élève à 59.974.789 €, tandis que l'estimation des coûts totaux pour la réalisation de la promotion correspond à 52.443.755 €.

2. MODÉRÉ

Le scénario modéré prévoit une augmentation des coûts de construction de 23%, ce qui porte les coûts totaux à 52.681.442 €. L'augmentation par rapport au scénario favorable est moins prononcée, car elle réduit le paiement de l'impôt sur les sociétés et évite le paiement des honoraires du promoteur en cas de succès. La valeur des revenus reste à 59.974.789 €.

3. DÉFAVORABLE

Le scénario défavorable prévoit une augmentation des coûts de construction et une baisse des prix de vente suffisamment larges pour obtenir un résultat négatif pour le projet, avec une perte partielle du capital total apporté. Dans ce projet, on a considéré une augmentation des coûts de construction correspondant à 23%, par rapport au scénario favorable, et une réduction des prix de vente équivalente à 21%, ce qui représenterait un total de revenus de 47.380.083 € et des coûts totaux de 47.432.436 € (moins par rapport au scénario favorable, car on évite le paiement de l'impôt sur les sociétés en cas de pertes, on évite le paiement des honoraires du promoteur en cas de succès et on réduit les coûts de vente).

Selon le critère du superviseur, les plateformes de financement participatif ne doivent pas communiquer la rentabilité estimée dans un projet d'Equity. La rentabilité du projet est la PRÉVISION DES REVENUS moins l'ESTIMATION DES COÛTS, divisée par l'EQUITY TOTAL. Par exemple, dans le scénario FAVORABLE, le calcul serait PRÉVISION DES REVENUS (59.974.789 €,) moins PRÉVISION DES DÉPENSES (52.443.755 €) divisé par l'Equity total (17.776.150 €). Le résultat de ce quotient multiplié par 100 représentera le pourcentage de rentabilité sur le capital apporté dans ce scénario.

Les prévisions ne sont que des estimations et sont sujettes aux variations qui pourraient résulter de la situation économique, sociale ou autre au cours de la durée du projet.

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée pour déterminer si les prix de vente proposés par le gestionnaire sont raisonnables.

Il existe des informations disponibles sur le marché dans la documentation "Témoins de vente", où vous trouverez une liste de logements à vendre dans la région, et dans le "Rapport Savills", où vous trouverez une étude réalisée par Savills. Bien que les prix de vente soient supérieurs au marché, le promoteur est confiant que ceux-ci seront vendus aux prix demandés.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 28- 32 mois.

• Quatrième trimestre 2025 – Investissement en capital.

• Quatrième trimestre 2025 – Acquisition de l'actif et début des travaux et de la commercialisation.

• Premier trimestre 2028 – Fin des travaux.

• Premier trimestre 2028 – Livraison des logements.

• Premier/deuxième trimestre 2028 – Sortie de la Société.

Il est important de noter que dans toute promotion immobilière, les délais peuvent varier à la hausse comme à la baisse. 

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Nous détaillons les risques les plus clairs que nous avons identifiés pour ce projet : 

• Augmentation des délais prévus du projet en raison de retards dans la commercialisation, dont l'impact est atténué par le retour préférentiel.

• Déviation des coûts fixes associés à l'investissement, imprévus dans la construction, dont l'impact est atténué par le retour préférentiel.

• Retards dans les ventes, et/ou nécessité de réduire leur prix pour attirer des clients, dont l'impact est atténué par le retour préférentiel.

• Augmentation des délais prévus dans le projet, en raison de retards dans les mois estimés de travail, dont l'impact est atténué par le retour préférentiel.

• Possibilité de changement des conditions convenues. Ce risque comprend les changements substantiels potentiels qui peuvent survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation du contrat de prêt, auquel cas le projet serait annulé et l'investissement serait remboursé.   

---------------------------------------

Avertissements et Risques

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est adhérente à aucun fonds de garantie d'investissements ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme des recommandations aux investisseurs.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne sont pas autorisés ni supervisés par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ni par la Banque d'Espagne, donc toutes les informations fournies par le gestionnaire en relation avec les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non-respect du volume total d'investissement du projet, le délai pour la collecte peut être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet peut être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90% de l'objectif de financement a été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même. 

L'investissement dans les projets publiés sur ce site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le gestionnaire serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré chez Urbanitae, et pourront investir dans celui-ci les personnes suivantes enregistrées :

• Les associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20% du capital social ou des droits de vote ;

• Les dirigeants ou employés d'Urbanitae ;

• Les personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

À cet égard, Urbanitae garantit que les investissements de ces personnes seront effectués par le biais de la plateforme, dans les mêmes termes et conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni d'accès privilégié à l'information par rapport aux autres investisseurs enregistrés chez Urbanitae. Conformément au Règlement interne de conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer ces opérations en interne.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en respectant la politique de protection des données.