Le promoteur du projet est une entreprise familiale considérée comme le promoteur de référence du segment ultra-prime de Marbella, avec plus de 40 ans d’expérience spécialisée sur la Costa del Sol.

Son modèle économique repose sur la sélection d’emplacements prime, des normes de conception et de construction de très haute qualité et une approche exclusivement axée sur une clientèle fortunée. L’entreprise détient une part de marché dominante à Sierra Blanca et assure la commercialisation de ses projets par l’intermédiaire de ses propres canaux de vente et d’un réseau des principales agences de la région, selon un modèle de commercialisation sur invitation.

Le promoteur du projet engage un capital total d’environ 3,7 M€, déjà investi dans le projet. Les investisseurs d’Urbanitae participeront au projet par l’octroi d’un prêt engagé en 3 tranches, destiné à (i) refinancer le prêt capex existant, (ii) financer les coûts de construction et d’équipement restant à engager et (iii) recapitaliser partiellement le promoteur. La tranche C aura un taux fixe annuel de 10,0 % et une durée de 13 mois, avec la possibilité de deux prolongations de 6 mois (aux mois 13 et 19).

La sortie des investisseurs d’Urbanitae se fera par la vente de la villa, dont le prix cible s’élève à 25 millions d’euros. La commercialisation de l’actif sera assurée par les canaux de vente directs du promoteur et par une sélection des cinq principales agences de Marbella, selon un modèle de commercialisation exclusif sur invitation.

STRUCTURE

Cette opération sera structurée sous forme de dette, les investisseurs d’Urbanitae accordant un prêt à taux fixe à la SPV du projet.

Le montant total brut du prêt s’élève à 9 990 000 € maximum, engagé en trois tranches, dont les principales caractéristiques sont les suivantes (vous trouverez davantage d’informations dans le document « Informations clés sur l’investissement ») :

• Montant total du prêt : 9 990 000 € maximum, engagé en trois tranches :

- Une première tranche ou tranche A, d’un montant maximal de 7 340 000 €, dont (i) 2 340 000 € ont été levés auprès des investisseurs d’Urbanitae et (ii) 5 000 000 € auprès de co-investisseurs externes. La tranche A a été formalisée en juin 2026 et a servi à financer une partie des coûts de construction et d’équipement restant à engager, à rembourser une charge hypothécaire et à recapitaliser les fonds propres afin de compenser une partie du capital investi par le gestionnaire dans le projet.

- Une deuxième tranche ou tranche B, d’un montant maximal de 1 310 000 €, levée auprès des investisseurs d’Urbanitae, qui a été formalisée en juillet 2026 et a servi à financer une partie des coûts de construction nécessaires à la poursuite des travaux au cours des 3 prochains mois. 

- Une troisième tranche ou tranche C, d’un montant maximal de 1 340 000 €, levée auprès des investisseurs d’Urbanitae. Elle est destinée à financer les coûts de construction et les frais généraux restant à engager jusqu’à l’achèvement du projet. 

• Taux d’intérêt annuel simple de 10,0 % pour la tranche C. La deuxième prolongation du prêt entraînera une hausse de +100 pb (+1,0 %) du taux annuel, qui passera à 11,0 %.

• Durée du prêt de la tranche C : 13 mois, avec la possibilité de deux prolongations de 6 mois (au mois 13 et au mois 19).

• Les intérêts et le principal du prêt seront payés à l’échéance (les intérêts commenceront à courir à compter de la signature du contrat de prêt).

• La partie du prêt destinée au financement des travaux de construction sera débloquée par le promoteur sur présentation de certificats de travaux mensuels, sous réserve de l’avis favorable du Project Monitor.

Le remboursement anticipé intégral sera autorisé à tout moment.

En ce qui concerne les garanties du prêt, le contrat de financement prévoit ce qui suit :

• Garantie réelle constituée par une hypothèque de premier rang sur le bien immobilier faisant l’objet du financement, avec une responsabilité hypothécaire correspondant à 130 % du principal du prêt.

• Nantissement de premier rang des parts sociales de la SPV promotrice du projet

• Nantissement de premier rang des comptes bancaires du projet détenus par la SPV emprunteuse (sans intervention sur les fonds), y compris le compte TVA du projet.

• Lettre d’engagement en fonds propres (Equity Commitment Letter) garantissant l’engagement du promoteur à apporter des capitaux supplémentaires pour couvrir tout dépassement de coûts non prévu dans le plan d’affaires.

• Mandat de vente irrévocable en faveur des investisseurs d’Urbanitae, pouvant être activé en cas de défaut de paiement, de manquement substantiel ou de non-remboursement intégral du principal et des intérêts à la date d’échéance convenue ou prolongée. Le prix de vente minimum correspondra à 80 % de la dernière évaluation disponible.

Comme pour tous les projets de dette, ce projet prévoit l’intervention d’un Project Monitor, qui examinera les certificats de travaux, l’avancement de la construction, les éventuels écarts de délais et de coûts, et qui approuvera les décaissements du prêt.

POURQUOI INVESTIR ?

Plusieurs raisons justifient d’investir dans ce projet :

• Hypothèque de premier rang sur l’actif sous-jacent, situé à Sierra Blanca, le lotissement fermé le plus exclusif du Golden Mile de Marbella.

• Projet à un stade avancé de construction : les travaux sont réalisés à environ 80 %, ce qui réduit considérablement les risques d’exécution et de dépassement des coûts.

• LTV prudent : inférieur à 44 % sur la base de la dernière évaluation disponible (22,24 M€, juin 2026) et d’environ 40 % par rapport au prix de vente cible (25 M€).

• Promoteur de très grande réputation : le promoteur bénéficie de plus de 40 ans d’expérience et fait figure de référence sur le marché ultra-prime de Marbella 

• Rareté structurelle de l’offre dans le segment des villas de luxe du lotissement Sierra Blanca, avec une demande internationale soutenue de la part d’acheteurs fortunés.

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée afin de déterminer si les prix de vente proposés par le gestionnaire sont raisonnables. Une due diligence technique et une due diligence commerciale ont également été menées par des agents externes, qui ont émis des rapports favorables.

Des informations sur le marché sont disponibles dans le document « Comparables de vente », où vous trouverez une liste de logements à vendre dans la zone.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L’ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de la tranche C de ce projet est de 13 mois , avec deux prolongations possibles de 6 mois (aux mois 13 et 19).

• Juin 2026 : octroi de la tranche A du prêt par les investisseurs d’Urbanitae au promoteur et refinancement du prêt capex existant.

• Juillet 2026 : octroi de la tranche B du prêt par les investisseurs d’Urbanitae au promoteur afin de poursuivre les travaux de la villa. 

• Novembre 2026 : octroi de la tranche C du prêt par les investisseurs d’Urbanitae au promoteur afin d’achever les travaux de la villa. 

• Premier trimestre 2027 : achèvement des travaux de construction et journée portes ouvertes.

• Quatrième trimestre 2027 : vente de la villa et remboursement du prêt à Urbanitae.

RISQUES

Tout investissement comporte des risques. Les principaux risques identifiés pour ce projet sont détaillés ci-dessous :

• Risque commercial lié à un éventuel retard dans la vente de l’actif, susceptible d’entraîner un retard dans le remboursement de la dette. Ce risque est atténué par la participation des cinq principales agences de Marbella selon un modèle de commercialisation exclusif, par l’avis favorable émis lors de la due diligence commerciale, par le LTV prudent du projet et par la durée totale du prêt de 13+6+6 mois, qui permet une commercialisation adéquate.

• Risque de retard dans le calendrier du projet en raison d’éventuels imprévus au cours de la phase finale de construction. Pour atténuer ce risque, le projet bénéficie du soutien d’un Project Monitor indépendant chargé de superviser et de contrôler le calendrier d’exécution. En outre, l’avancement des travaux, supérieur à 80 %, réduit considérablement l’incertitude restante.

• Risque de dépassement des coûts de construction lié à des imprévus. Pour atténuer ce risque, le promoteur a signé une Equity Commitment Letter par laquelle il s’engage à couvrir sur ses fonds propres tout dépassement de coûts non prévu dans le plan d’affaires.

• Risque administratif (licence de première occupation) lié à d’éventuels retards dans l’obtention de la licence de première occupation (LPO). Ce risque est considéré comme faible, étant donné que la LPO est obtenue au moyen d’une déclaration responsable et que l’entreprise de construction a strictement respecté le projet autorisé, comme l’a confirmé la due diligence technique indépendante.

• Possibilité de modification des conditions convenues. Ce risque comprend les éventuelles modifications substantielles intervenant entre le lancement de la campagne de financement et la signature du contrat de prêt. Dans ce cas, le projet serait annulé et l’investissement remboursé.

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Avertissements et risques

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) n’a pas le statut d’entreprise de services d’investissement ni d’établissement de crédit et n’adhère à aucun fonds de garantie des investissements ou des dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont fournies à titre informatif uniquement et ne peuvent en aucun cas être considérées comme une recommandation d’investissement destinée aux investisseurs potentiels.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne sont ni autorisés ni supervisés par la Commission nationale du marché des valeurs mobilières (CNMV) ni par la Banque d’Espagne. Par conséquent, les informations fournies par le gestionnaire concernant les projets n’ont pas été examinées par ces organismes.

Urbanitae informe expressément que, si le volume total d’investissement du projet n’est pas atteint, la période de collecte peut être prolongée jusqu’à 25 %, les mêmes conditions d’investissement étant maintenues. Le projet pourra également être financé par Urbanitae lorsque 90 % au moins de l’objectif de financement aura été atteint, après déduction de la participation que la plateforme pourrait elle-même détenir dans le projet. 

Investir dans les projets publiés sur le présent site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, le risque de ne pas obtenir le rendement financier attendu ou le risque d’illiquidité. Nous avertissons donc les investisseurs de n’investir qu’un montant qu’ils sont prêts à perdre et leur recommandons de diversifier leurs investissements afin de minimiser et d’atténuer les risques potentiels. Si le gestionnaire est dans l’incapacité de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement.

Le présent projet sera ouvert à tout investisseur inscrit sur Urbanitae. Les personnes inscrites suivantes pourront y investir :

• Les associés d’Urbanitae détenant au moins 20 % du capital social ou des droits de vote ;

• Les dirigeants ou les employés d’Urbanitae ;

• Les personnes physiques ou morales liées à ces associés, dirigeants ou employés par une relation de contrôle.

À cet égard, Urbanitae garantit que les investissements de ces personnes seront réalisés par l’intermédiaire de la plateforme, aux mêmes conditions que ceux de tout autre investisseur, sans traitement préférentiel ni accès privilégié aux informations par rapport aux autres investisseurs inscrits sur Urbanitae. Conformément au règlement intérieur de conduite d’Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de déclarer ces opérations en interne.

Une fois l’investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira, dans l’espace d’investissement du projet, des informations sur le montant investi par ces investisseurs, leur catégorie d’investisseur et le pourcentage que leur investissement représente par rapport au montant total financé, dans le respect de la politique de protection des données.