Le gestionnaire du projet est Evandro Bosi, entrepreneur actif depuis plus de trente ans dans le secteur de la construction, de la rénovation et du développement immobilier. Après avoir commencé son activité en 1993, il a progressivement étendu sa présence dans les zones de Cremona, Piacenza, Milan et, ces dernières années, la Versilia, se concentrant en particulier sur Forte dei Marmi. 

Tout au long de sa solide carrière, il s'est spécialisé dans la restauration et la conservation des bâtiments, la réhabilitation des biens résidentiels et le développement d'opérations immobilières par le biais de sociétés véhicules. Il a géré directement toutes les phases de développement, accumulant des opérations pour une valeur indicative d'environ 50 millions d'euros. Actuellement, il poursuit son activité à travers Bosi S.r.l.s., apportant un patrimoine consolidé de compétences techniques et opérationnelles de premier niveau. 

Le projet actuel se développe sur un terrain en première ligne de plage à Marina di Pietrasanta, avec une contribution de fonds propres déjà exécutée de 2,0 M€ à la clôture. Il s'agit d'un bien immobilier avec les permis de rénovation en vigueur par SCIA, de sorte que les travaux de rénovation peuvent commencer immédiatement.

Le promoteur s'engage à un capital total de c. € 3,01M, dont c. € 2,04M sont déjà déboursés à la date de clôture du financement. Le projet bénéficie également d'un prêt senior de Solution Bank de € 7,5M, dont € 5,0M ont déjà été accordés et € 2,5M, au titre de capex line, sont en phase finale d'approbation. 

Un prêt junior de € 8,0M est structuré : € 5M apportés par les co-investisseurs pour couvrir l'acquisition, et € 3M apportés par les investisseurs de Urbanitae pour couvrir l' acquisition, la rénovation complète des villas et la rénovation partielle de l' hôtel. Le prêt aura un taux d' intérêt annuel de 13,0% simple, avec une durée de 18 mois et une option d'extension de 12 mois supplémentaires, ainsi qu'une période minimale d'intérêts de 6 mois.

La sortie des investisseurs d'Urbanitae se fera par le refinancement du prêt en 2028, soutenue par la vente des deux villas et la stabilisation de l'hôtel sous le contrat de location avec EGA Hospitality.

STRUCTURE

Cette opération sera structurée par le biais de la dette, où les investisseurs d'Urbanitae accorderont un prêt junior à taux fixe à la société véhicule (SPV) Bosi S.r.l.s., emprunteuse de l'opération.

Le montant total du prêt junior s'élèvera à un montant de € 8.000.000, dont € 5.000.000 financés par des investisseurs externes et € 3.000.000 par les investisseurs d'Urbanitae.

Les principales caractéristiques du prêt d'Urbanitae sont les suivantes (vous pouvez consulter plus d'informations dans le document "Données Fondamentales de l'Investissement"):

• Montant du prêt: jusqu'à un maximum de € 3.000.000, levé par les investisseurs d'Urbanitae.

• Taux d'intérêt fixe annuel simple de 13,0%.

• Durée du prêt: 18 mois avec option d'extension de 12 mois au mois 18

• Les intérêts et le principal du prêt seront payés à l'échéance (les intérêts commenceront à courir à partir du moment de la formalisation du contrat de prêt).

• La partie du prêt destinée à financer les travaux de rénovation sera disposée par le promoteur à travers des certifications de travail mensuelles, sous réserve de l'approbation du Project Monitor.

Le remboursement anticipé total sera autorisé à tout moment, sous réserve d'un retour minimum d'intérêts équivalent à 6 mois d'intérêts.

Concernant les garanties du prêt, le contrat de financement stipule ce qui suit: 

• Garantie pignoratique de premier rang sur les actions de la Property Company (Forte 2 S.r.l.)

• Subordination des prêts des associés accordés à la SPV Emprunteur.

• Promesse d'hypothèque de second rang

• Mandat de vente irrévocable et une procuration (PoA) pour exécuter la vente

Comme dans tous les projets de dette, ce projet intègre la figure du Project Monitor, qui examinera les certifications de travail, l'avancement de la construction, les éventuels écarts de temps / coût et qui approuvera les décaissements mensuels du prêt.

POURQUOI INVESTIR?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet:

• Solide package de garanties, avec nantissement de premier rang sur les parts de la société propriétaire.

• Rendement de 13,0% par an simple, avec un retour minimum de 6 mois d'intérêts.

• Actif exclusif en première ligne de plage, dans l'un des emplacements les plus convoités de la Méditerranée : Marina di Pietrasanta, aux portes de Forte dei Marmi.

• Promoteur de grande solvabilité avec plus de 30 ans d'expérience

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée pour déterminer si les prix de vente et les paramètres opérationnels proposés par le gestionnaire sont raisonnables. En même temps, une Due Diligence Technique, Légale et Commerciale a été réalisée par des agents externes qui ont émis un rapport favorable corroborant les prix de vente des villas et les paramètres opérationnels de l'hôtel, alignés avec les comparables de la Versilia. 

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 18 mois avec une option d'extension de 12 mois supplémentaires au mois 18.

• Quatrième trimestre 2026 : octroi du prêt par les investisseurs d'Urbanitae au promoteur pour les coûts d'acquisition et de rénovation du projet.

• Quatrième trimestre 2026 : début des travaux de construction.

• Deuxième trimestre 2028 : vente des deux villas et premier remboursement partiel du prêt.

• 2028 : ouverture de l'hôtel et refinancement du prêt junior, avec remboursement total aux investisseurs d'Urbanitae.

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Voici les principaux risques identifiés pour ce projet :

• Risque commercial découlant d'un éventuel retard dans la vente de l'actif, ce qui pourrait entraîner des retards dans le remboursement de la dette. Ce risque est atténué par la participation d'un agent immobilier leader dans le secteur, ainsi que par le soutien du rapport favorable émis lors de la due diligence commerciale, qui valide le prix de vente établi dans le Plan d'Affaires.

• Risque administratif lié à l'obtention de l'autorisation d'extension volumétrique de l'hôtel (PdC), prévue pour fin 2026 ou début 2027. Ce risque est atténué par le fait que la partie core de l'actif peut être réalisée directement sous la SCIA déjà en vigueur, et par le dialogue actif du promoteur avec la Mairie, qui connaît déjà le projet

• Risque de déviations dans les délais du projet en raison d'éventuels imprévus pendant la phase de construction. Pour atténuer ce risque, le promoteur bénéficie du soutien d'un chef de projet chargé de la supervision et du contrôle rigoureux du calendrier d'exécution, garantissant le respect des jalons établis. De plus, il s'agit d'un gestionnaire expérimenté dans les produits immobiliers à Casares.

• Risque de déviations dans les coûts de construction résultant de contingences imprévues. Pour atténuer ce risque, une provision pour contingences a été incluse dans le Plan d'Affaires. ù

• Possibilité de changement des conditions convenues. Ce risque comprend les changements substantiels potentiels qui pourraient survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation du contrat de prêt, auquel cas le projet serait annulé et l'investissement serait remboursé.

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Avertissements et Risques

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est pas adhérente à aucun fonds de garantie d'investissements ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme une recommandation d'investissement pour les investisseurs potentiels.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne font l'objet d'aucune autorisation ni supervision par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ou par la Banque d'Espagne, par conséquent, toutes les informations fournies par le gestionnaire en relation avec les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non-respect du volume total d'investissement du projet, le délai pour la collecte peut être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet peut être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90 pour cent de l'objectif de financement a été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même.

L'investissement dans les projets publiés sur ce site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le gestionnaire serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré chez Urbanitae, et pourra être investi par l'une des personnes enregistrées suivantes :

•            Associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20 % du capital social ou des droits de vote ;

•            Dirigeants ou employés d'Urbanitae ;

•            Personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

À cet égard, Urbanitae garantit que les investissements de l'une de ces personnes seront effectués par le biais de la plateforme, dans les mêmes conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel ni d'accès privilégié à l'information par rapport aux autres investisseurs enregistrés chez Urbanitae. Conformément au Règlement interne de conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer ces opérations en interne.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en conformité avec la politique de protection des données.

En général, la retenue à la source à appliquer, conformément à la réglementation italienne, est de 26% sur les intérêts qui seront versés par l'entité emprunteuse résidente en Italie.

En exception à ce qui précède, des taux réduits peuvent être appliqués conformément à la loi italienne et/ou aux conventions pour éviter la double imposition internationale. Pour cela, l'investisseur devra nous prouver sa résidence fiscale par le certificat correspondant.

Plus précisément, dans le cas particulier des investisseurs résidents fiscaux en Espagne, le certificat doit être émis conformément à la Convention pour éviter la double imposition internationale entre l'Espagne et l'Italie (article 11), la retenue est limitée à 12% à condition que :

•            Le bénéficiaire effectif des intérêts soit résident fiscal en Espagne, et

•          Cette résidence soit prouvée par un certificat délivré par l'Agence fiscale espagnole (modèle 01 ou certificat numérique valide) aux fins de ladite convention, couvrant la période pendant laquelle l'intérêt a été exigible.