Le gestionnaire du projet est ELITE CAPITAL PRIME, S.L., une entreprise immobilière basée à Albacete spécialisée dans l'acquisition, la réhabilitation et la transformation d'actifs immobiliers pour leur commercialisation ultérieure. Son modèle d'affaires se concentre principalement sur l'identification d'opportunités dans des actifs hors marché avec un potentiel de transformation en produits immobiliers destinés à la vente.

L'entreprise est dirigée par ses deux associés fondateurs, José Gabriel Bautista Caballero et Francisco Javier Martínez Cifuentes, qui agissent en tant qu'administrateurs solidaires de la société.

Le projet consiste en la construction de 236 garages et 52 débarras au rez-de-chaussée de deux immeubles résidentiels. Après la rénovation, chaque actif disposera de 118 places de parking et 26 débarras. 

Le promoteur a acquis l'actif en juillet 2026 avec ses propres fonds, déboursant 1.162.200 € pour l'achat du terrain et les coûts associés à l'acquisition.  

L'achèvement des travaux est prévu pour le premier trimestre 2027, après l'obtention du permis de construire avant la fin de l'année.

Après la recapitalisation des fonds propres, le capital investi par le promoteur dans le projet est de 612.200€ et on s'attend à ce que le promoteur couvre avec ses propres fonds les coûts généraux du Projet et les éventuels imprévus. 

Le projet est principalement destiné aux résidents actuels de la zone et aux futurs acheteurs des nouvelles promotions résidentielles de l'environnement, qui cherchent à disposer d'une place de parking et/ou d'un débarras associé à leur logement. De plus, le produit peut être attrayant pour les investisseurs intéressés par des actifs à un ticket abordable et avec une demande potentielle de location.

Le promoteur commencera la commercialisation une fois les travaux commencés. 

La sortie et le remboursement du prêt se feront avec la vente des places de parking et des débarras. 

Les ratios de levier de l'opération reflètent une structure de financement solide : un LTC brut de 62% et un LTV de 57% sur la valeur actuelle des deux actifs. 

STRUCTURE ET CONDITIONS FINANCIÈRES

Cette opération est structurée comme une dette : les investisseurs d'Urbanitae accorderont un prêt à taux fixe à la société ELITE CAPITAL PRIME S.L.

• Montant brut : 1.315.000 €, engagé en une seule tranche.

• Taux d'intérêt : 10,0% annuel simple.

• Durée : 18 mois, avec deux options d'extension de 6 mois supplémentaires au mois 18 et au mois 24 (18+6+6).

• Retour minimum (make-whole) : 8 mois.

• Amortissement : partiel à partir du mois 12 du principal et des intérêts.

Le remboursement anticipé total sera autorisé à tout moment, sous réserve d'un rendement minimum équivalent à 8 mois d'intérêts.

Les principales garanties du prêt, stipulées dans le contrat de financement, sont les suivantes :

• Hypothèque de premier rang sur l'actif sous-jacent du financement avec une responsabilité hypothécaire de 140% du montant principal de la dette 

• Balayage de trésorerie ("cash-sweep") pour 100% du montant de la trésorerie nette générée par la vente des places de parking et des débarras pour le remboursement du prêt d'Urbanitae

• Garantie corporative dans laquelle l'emprunteur s'engage à soutenir le remboursement du prêt d'Urbanitae (principal et intérêts) avec son bilan

• Nantissement des droits de recouvrement du projet supplémentaire présenté à Albacete, qui devrait générer un flux de trésorerie net d'environ €1.2m

• Lettre d'engagement en capital irrévocable et inconditionnelle garantissant l'engagement d'apports supplémentaires de fonds propres afin d'assurer le paiement des montants nécessaires pour terminer le Projet en cas de surcoûts par rapport au Plan d'Affaires présenté.

POURQUOI INVESTIR ?

Voici les principales raisons de considérer ce projet :

• Emplacement stratégique dans le quartier d'Imaginalia, l'une des zones de développement résidentiel les plus importantes d'Albacete, avec une offre limitée de places de parking et de débarras et une demande solide, tant de la part des résidents actuels que des futurs acheteurs de nouvelles promotions.

• Faible coût d'acquisition et risque d'exécution limité, avec un prix d'achat de c. €185/m² par rapport à une évaluation de €379/m². La demande de licence a déjà été déposée et la construction a un délai d'exécution estimé de 2 à 4 mois car la structure de l'actif était déjà développée et il ne reste plus qu'à aménager et terminer les travaux.

• Solide expérience du gestionnaire dans la rénovation d'actifs à Albacete et à Madrid ; plus de 30 ans d'expérience cumulée dans le secteur bancaire et immobilier et plus de 25 opérations réalisées à ce jour.

• Hypothèque de premier rang sur l'actif sous-jacent, complétée par un solide ensemble de garanties supplémentaires.

• Rendement de 10,0% par an, avec un retour minimum équivalent à 8 mois d'intérêts.

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée pour vérifier que le prix de vente proposé dans le plan d'affaires est raisonnable. De plus, un agent externe a effectué une due diligence commerciale dont le rapport confirme la rareté de l'offre et la forte demande pour ce type d'actifs. 

Vous pouvez consulter plus d'informations sur le marché dans le document "Témoins de vente", où vous trouverez une liste de logements à vendre dans la région.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée du projet est de 18 mois, avec une possible extension de 6 mois supplémentaires au mois 18 (1ère Extension) et une seconde possible extension supplémentaire de 6 mois au mois 24 (2ème Extension).

• Octobre 2026 : octroi du prêt par les investisseurs d'Urbanitae.

• Décembre 2026: début des travaux de construction et début de la commercialisation. 

• Premier trimestre 2027: fin des travaux 

• Quatrième trimestre 2027: remboursement du prêt à partir du 12ème mois

RISQUES

Tout investissement comporte des risques. Voici les principaux risques identifiés pour ce projet :

• Risque de déviation dans les délais du projet, face à d'éventuels imprévus. La due diligence technique a validé le degré d'exécution actuel et le délai prévu pour l'achèvement des travaux.

• Risque de déviation dans les coûts de l'œuvre, face à d'éventuels imprévus. Une due diligence technique a validé les coûts de construction du plan d'affaires. Tout écart ou imprévu sera supporté par les fonds propres du promoteur du projet. 

• Risque associé au rythme des ventes, face à d'éventuelles déviations par rapport au calendrier prévu. Cependant, une due diligence commerciale indépendante a validé l'offre et la demande de la zone, ainsi que les rythmes de vente envisagés dans le business plan. De plus, le financement prévoit un calendrier de remboursement en accord avec le calendrier de vente prévu. 

• Risque de changement dans les conditions convenues: possibles modifications substantielles entre le début de la campagne de financement et la formalisation du contrat de prêt. Dans ce cas, le projet serait annulé et l'investissement serait remboursé aux participants.

Avertissements et Risques

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est adhérente à aucun fonds de garantie d'investissements ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme une recommandation d'investissement pour les investisseurs potentiels.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne sont pas autorisés ni supervisés par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ni par la Banque d'Espagne, donc toutes les informations fournies par le gestionnaire en relation avec les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non réalisation de la totalité du volume d'investissement du projet, le délai pour la collecte pourra être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet pourra être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90% de l'objectif de financement aura été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même. 

L'investissement dans les projets publiés sur ce site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le gestionnaire serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré chez Urbanitae, et pourront investir dans celui-ci les personnes suivantes enregistrées :

• Les associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20% du capital social ou des droits de vote;

• Les dirigeants ou employés d'Urbanitae;

• Les personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

Dans ce sens, Urbanitae garantit que les investissements de ces personnes se feront à travers la plateforme, dans les mêmes termes et conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni d'accès privilégié à l'information par rapport aux autres investisseurs enregistrés chez Urbanitae. Conformément au Règlement interne de conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer ces opérations en interne.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en conformité avec la politique de protection des données.