DESCRIPTION DU PROJET

Aspire Unique Living est un promoteur portugais (fondé en 2022 à Porto) spécialisé dans le segment résidentiel premium, avec une stratégie centrée sur des actifs "Unique Living" : des projets qui combinent des emplacements de premier choix, une forte identité architecturale et des typologies différenciées. La société est née d'Aulder, un groupe immobilier américain fondé à New York en 2012, qui a commencé ses activités sur la côte est des États-Unis et a débarqué au Portugal en 2018. Ses promotions se concentrent sur la régénération urbaine et le repositionnement d'actifs existants en produits résidentiels modernes et design. Elle a développé 10 projets à Porto, dont 5 à Matosinhos, avec environ 260 logements et un investissement total d'environ 80 M€. Parmi ses projets phares figurent Oceam 1 (35 studios et duplex avec coworking, café et jardins communs), Oceam 2 (à 300 m du métro et 350 m de la plage) et Almada 109 (12 logements exclusifs en plein centre de Porto).

Le projet a une stratégie de plus-values et consiste en une alliance avec le gestionnaire pour développer, après l'acquisition et la reconversion d'un ensemble de bâtiments existants, un ensemble résidentiel à Matosinhos (Porto), composé de 101 logements de typologies allant du studio à 3 chambres, 7 locaux commerciaux en rez-de-chaussée, 11.168 m² de surface construite et 76 places de parking sur deux niveaux de sous-sol.

Les contributions des investisseurs d'Urbanitae seront remises au gestionnaire par le biais d'une augmentation de capital de la société véhicule qui regroupera les investisseurs d'Urbanitae : ATLAS OPPORTUNITIES 1, S.L. Cette société entrera ensuite dans la société promotrice portugaise du projet, BHME, LDA. Le gestionnaire est en train de négocier le financement bancaire du développement, pour un montant de 17.676.914 € (42 % LTV), dont l'approbation sera une condition pour l'entrée d'Urbanitae.

La contribution des investisseurs d'Urbanitae et des co-investisseurs sera destinée, via une augmentation de capital de BHME, LDA, principalement à l'acquisition de l'immeuble et à la construction de l'actif, ainsi qu'à doter la société de liquidités pour supporter les coûts du projet non couverts par le gestionnaire, les partenaires, le financement ou les avances des acheteurs, jusqu'à la vente de l'immeuble.

L'acquisition de l'immeuble est prévue pour novembre 2026. À la date de lancement de ce projet, le PIP (approbation préalable du projet) a été approuvé en août 2026, ce qui permet de commencer la construction automatiquement par le régime de Comunicação Prévia. Le début des travaux est prévu entre 2 et 4 mois après l'acquisition, une fois la construction mise en adjudication, avec une durée estimée de 24 mois.

La commercialisation des logements est déjà en cours : depuis son lancement en mai 2026, 35 des 41 unités mises en vente ont été réservées, et le promoteur a temporairement suspendu la commercialisation pour maximiser la valeur. Les réservations seront converties en contrats de promesse de vente après l'acte de vente, avec un paiement initial de 20 % et 10 % supplémentaires à la fin des travaux d'infrastructure. Le prix de vente moyen prévu dans le plan d'affaires pour la partie résidentielle est de 7.169 €/m², qui, avec les 7 locaux commerciaux (620 m² à 4.500 €/m²), représente un montant total de ventes estimé à 42.495.094 €. Ce montant exclut déjà les logements qui seront remis à l'actuel propriétaire du terrain en guise de paiement de l'acquisition (échange), de sorte que ces unités ne sont pas comptabilisées comme revenus du projet. Les prix de vente du plan d'affaires ont été comparés avec les comparables de la zone et avec la due diligence commerciale.

STRUCTURE

L'opération sera structurée via une augmentation de capital, où les investisseurs d'Urbanitae apporteront un capital à la société véhicule de l'opération, qui à son tour augmentera le capital de la société promotrice du projet. Le gestionnaire est en train de négocier le financement bancaire du développement avec des entités de premier niveau au Portugal, pour un montant de 17.676.914€ (42% LTV) pour couvrir le coût des travaux, qui sera complété par 7,1 M€ d'avances des acheteurs ; l'entrée d'Urbanitae sera conditionnée à son approbation.

Le gestionnaire apportera 26% du total des fonds propres (1.745.548€) et les investisseurs d'Urbanitae et les co-investisseurs le 74% restant. Un accord a été conclu avec le Promoteur pour une répartition du capital qui l'incite à optimiser le rendement du capital investi. La répartition des bénéfices se fait par tranches, en fonction du TRI atteint par le projet :

• Jusqu'à un TRI de 15,0% : tout le capital est rémunéré pari passu et les bénéfices sont répartis selon la structure du capital de la société ;

• Au-delà d'un TRI de 15,0% : le gestionnaire perçoit 50% de l'excédent généré en tant que rémunération variable, et les 50% restants sont répartis entre les associés selon la structure du capital.

Le gestionnaire, Aspire Unique Living, se consacrera à la gestion intégrale de la promotion.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet :

• Projet avec PIP approuvé et prêt à démarrer. Le PIP a été approuvé en août 2026 et permet de commencer la construction selon le régime de Comunicação Prévia. L'entrée d'Urbanitae sera conditionnée à l'approbation du financement bancaire et à un minimum de livraisons à compte contractées, ce qui place le projet à un stade avancé par rapport à son lancement.

• Commercialisation avec une très bonne traction. Depuis le lancement en mai 2026, 35 des 41 unités mises en vente ont été réservées. Le plan d'affaires comprend 7,1 M€ de livraisons à compte, équivalentes à 56 % des préventes, un niveau conservateur compte tenu du rythme de vente attendu.

• Prix de vente validés par comparables. Le prix moyen résidentiel du plan d'affaires, 7.169 €/m², a été révisé en ligne avec la due diligence commerciale de Savills et avec les prix actuels du marché. Matosinhos Sul est un sous-marché premium avec un stock limité, où les ventes de nouvelles constructions de la municipalité ont été multipliées par 2,6 entre 2020 et 2025.

• Promoteur avec expérience locale et capital propre engagé. Aspire Unique Living, soutenu par le groupe Aulder, a développé 10 projets à Porto, dont 5 à Matosinhos. Le promoteur investira 26% du total des fonds propres, alignant directement ses intérêts avec ceux des investisseurs d'Urbanitae.

• Emplacement prime à Matosinhos Sul (Porto). L'actif est situé à Rua Dr. Afonso Cordeiro, à quelques pas de la plage, du métro et des principaux services, et à environ 15 minutes du centre de Porto, dans une zone à forte demande et à offre limitée de nouvelles constructions.

SCÉNARIOS ÉCONOMIQUES

Selon le critère de la CNMV, en plus du scénario de base (favorable) proposé par le gestionnaire et que nous contrastons depuis Urbanitae, dans les projets d'Equity, il faut publier 2 scénarios supplémentaires qui montrent des variations potentielles dans le plan d'affaires.

1. FAVORABLE

Le scénario de base, ou favorable, prend en compte les estimations des revenus et des dépenses proposées par le gestionnaire, vérifiées par Urbanitae après la due diligence technique et commerciale et contrastées avec les comparables de la zone. Dans ce projet, la prévision totale des revenus s'élève à 42.495.094 €, tandis que l'estimation des coûts totaux pour l'exécution de la promotion correspond à 37.578.455 €.

2. MODÉRÉ

Le scénario modéré envisage une augmentation de 20% des coûts de construction estimés par le gestionnaire, ce qui porte la prévision des coûts totaux à 39.160.922 €, tout en maintenant les revenus à 42.495.094 €.

3. DÉFAVORABLE

Le scénario défavorable envisage une augmentation des coûts de construction et une baisse des prix de vente. Dans ce projet, une augmentation des coûts de construction de 20% et une réduction des prix de vente de 10% par rapport au scénario favorable ont été prises en compte, ce qui représente un total de revenus de 38.245.585 € et des coûts totaux de 37.731.580 €.

Selon le critère du superviseur, les plateformes de financement participatif ne doivent pas communiquer le rendement estimé d'un projet d'Equity. Le rendement total d'un projet est la PRÉVISION DES REVENUS moins l'ESTIMATION DES COÛTS, divisée par le TOTAL DES FONDS PROPRES. Par exemple, dans le scénario FAVORABLE, le calcul serait PRÉVISION DES REVENUS (42.495.094 €) moins PRÉVISION DES DÉPENSES (37.578.455 €) divisé par le total des fonds propres (6.720.548 €). Le résultat de ce quotient multiplié par 100 donnera le pourcentage de rendement sur le capital investi de ce scénario.

Les prévisions sont de simples estimations et sont sujettes aux variations qui pourraient résulter de la situation économique, sociale ou autre pendant la durée du projet.

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée pour valider les prix de vente proposés par le gestionnaire. La due diligence commerciale de Savills identifie Matosinhos Sul comme un sous-marché premium avec une offre limitée, où les ventes de nouvelles constructions de la municipalité sont passées de 433 unités en 2020 à 1.126 en 2025, avec un prix moyen de 5.742 €/m² et avec les typologies T1-T2 concentrant 83 % des nouvelles ventes. Selon Savills, le positionnement premium du prix de vente repose non seulement sur l'emplacement prime, mais aussi sur le concept architectural, la qualité des finitions et les espaces communs du projet. Les prix du plan d'affaires (7.169 €/m² en moyenne en résidentiel) sont en ligne avec les comparables les plus proches du même micro-emplacement, comme Golden View, Docks et SUL 560, et la commercialisation déjà commencée (35 des 41 unités réservées) soutient les valeurs assumées.

Le projet a fait l'objet d'une due diligence commerciale réalisée par Savills.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 30-34 mois.

• Novembre 2026 – Investissement en capital et clôture de l'acquisition de l'immeuble

• Premier trimestre 2027 – Début des travaux (2-4 mois après l'acquisition, une fois le chantier attribué et l'immeuble évacué)

• Premier trimestre 2029 – Fin des travaux (durée estimée de 24 mois)

• Juillet 2029 – Achèvement des ventes, licence d'utilisation et sortie de la société

Il est important de noter que dans tout projet immobilier, les délais peuvent varier à la hausse comme à la baisse.

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Nous détaillons les risques les plus clairs que nous avons identifiés pour ce projet :

• Augmentation des délais prévus dans le projet, en raison de retards dans la commercialisation.

• Déviation des coûts fixes associés à l'investissement, imprévus dans la construction.

• Retards dans la vente, et/ou nécessité de réduire son prix pour attirer des clients.

• Risque commercial : bien que 35 des 41 unités mises en vente soient réservées, les réservations ne se sont pas encore transformées en contrats de promesse de vente (CPCV), et il reste à commercialiser le reste des logements et les locaux commerciaux.

• Augmentation des délais prévus dans le projet, en raison de retards dans les mois estimés de travaux.

• Possibilité de changement des conditions convenues. Ce risque comprend d'éventuels changements substantiels qui se produiraient depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation du contrat d'investissement, auquel cas le projet serait annulé et l'investissement remboursé. 

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Avertissements et Risques

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est adhérente à aucun fonds de garantie d'investissement ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme des recommandations aux investisseurs.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne font l'objet d'aucune autorisation ni supervision par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ni par la Banque d'Espagne.

Par conséquent, toutes les informations fournies par le gestionnaire concernant les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non-respect du volume total d'investissement du projet, le délai pour la collecte peut être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet peut être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90 pour cent de l'objectif de financement a été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même.

L'investissement dans les projets publiés sur ce site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le gestionnaire serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré chez Urbanitae, pouvant investir dans celui-ci l'une des personnes suivantes enregistrées :

• Associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20 % du capital social ou des droits de vote ;

• Dirigeants ou employés d'Urbanitae ;

• Personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

À cet égard, Urbanitae garantit que les investissements de l'une de ces personnes seront effectués via la plateforme, dans les mêmes termes et conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni d'accès privilégié à l'information par rapport aux autres investisseurs enregistrés chez Urbanitae. Conformément au Règlement interne de conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer en interne ces opérations.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en respectant la politique de protection des données.