Le projet s'articule autour de trois partenaires spécialisés : Continuum Hospitality Group qui agit par le biais de sociétés de son groupe en tant que partenaire conseil et gestionnaire de l'hôtel sous un contrat de gestion. Continuum Hospitality Group est un groupe d'entreprises indépendant basé à Madrid avec environ 300 millions d'euros d'actifs sous gestion, dédié à l'investissement, au développement et à la gestion hôtelière sur le marché ibérique et européen. Il dispose d'un portefeuille de 18 hôtels avec près de 2 500 chambres, dont 14 établissements hôteliers sont en exploitation, ainsi qu'un parcours qui comprend 15 développements à partir de zéro, plus de 10 repositionnements et tout cela franchisé avec 9 marques internationales de prestige appartenant aux groupes Accor, Hilton, IHG, et Marriott.

Alta Real Estate aura le rôle de promoteur délégué, responsable de l'origine de l'opportunité et de la livraison de l'actif sous un contrat « clé en main » de conception et de construction, avec un coût et un délai fixés, des garanties et des pénalités. Alta Real Estate est la division de promotion d'un groupe familial qui, avec son constructeur Aldara, compte plus de 30 ans d'expérience et plus de 100 projets réalisés dans des secteurs tels que l'hôtellerie, le résidentiel, le commercial et les infrastructures. Avec une équipe de plus de 120 professionnels, le groupe offre un service intégral « clé en main » qui va de l'acquisition de terrains et de la collecte de capitaux à la construction, se positionnant comme un partenaire promoteur et constructeur de la plus grande solvabilité.

Pour la conception du projet, on compte sur Alberto Martín de Lucio, l'un des architectes les plus en vue et avec le plus grand volume de signature actuellement dans la Communauté de Madrid.

L'hôtel sera géré par Continuum Hotel Management sous la marque Holiday Inn Express en vertu d'un contrat de franchise avec IHG Hotels & Resorts.

Alta Real Estate a déjà signé le contrat d'arrhes pour l'acquisition du terrain avec le propriétaire du terrain, et l'incorporation des investisseurs d'Urbanitae et des investisseurs de Continuum à l'opération est prévue au quatrième trimestre 2026.

La viabilité du projet a été validée par une due diligence indépendante dans ses deux dimensions critiques : technique, commerciale.

Les contributions des investisseurs d'Urbanitae seront réalisées par une augmentation de capital dans la société véhicule qui regroupera l'investissement de la plateforme dans le projet : PENDRAGON OPPORTUNITIES 5, S.L. Cette société, à son tour, réalisera une augmentation de capital dans la société promotrice du projet, HIEX MADRID SUR HOTEL, S.L.U.

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STRUCTURE

L'opération est structurée par une augmentation de capital, où les investisseurs d'Urbanitae et les co-investisseurs apporteront un capital à la société promotrice de l'opération de 8.475.000 € (83% du total des fonds propres), dont Urbanitae participera avec 1.000.000 €, pouvant être augmenté de 4.000.000 € supplémentaires. Les investisseurs du partenaire conseil (Continuum Hospitality Group) apporteront à la société promotrice un montant total de 1.735.000 €, (17% du total des fonds propres).

En outre, il est prévu de recourir à un financement bancaire pour le développement et la construction du projet, où des termes indicatifs ont déjà été reçus pour l'octroi du prêt hypothécaire promoteur.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet :

●       Marque internationale de référence : l'hôtel fonctionnera sous la marque Holiday Inn Express (HIEX - IHG), la marque à la croissance la plus rapide du quatrième groupe hôtelier mondial, avec ~160 millions de membres dans son programme de fidélité. Le soutien de la marque valide l'ADR cible, stimule la vente directe et réduit la dépendance aux OTA.

●       Construction à prix et délai fermés : le développement est réalisé par un contrat de promotion déléguée « clé en main » avec Alta Real Estate qui fixe le coût et le délai avec des garanties et des pénalités, atténuant le principal risque d'un projet ground-up : la déviation des coûts et du calendrier.

●       Emplacement avec demande structurelle et offre limitée : le corridor sud-est de Madrid concentre une demande corporative et logistique récurrente (Mercamadrid, zones industrielles, hôpitaux) et une forte croissance résidentielle future (Los Berrocales, Los Ahijones, Valdecarros), face à une offre hôtelière limitée, obsolète et sans marques internationales.

●       Positionnement différentiel par rapport à la concurrence : le marché local est dominé par des produits budget et des hôtels 4 étoiles obsolètes. Holiday Inn Express se positionne dans un segment midscale avec une offre limitée et un ADR compétitif, soutenu par des comparables de l'environnement de Madrid, où la marque atteint une prime de tarif jusqu'à 24% par rapport à d'autres hôtels de la zone.

●       Effet de levier conservateur : l'opération est structurée avec un LTV cible de 42%, un niveau de dette prudent pour un développement avec une marque internationale.

●       Double validation du marché : en plus de l'analyse propre d'Urbanitae, le plan d'affaires s'appuie sur la due diligence commerciale de Cushman & Wakefield et sur des hypothèses de sortie conservatrices (exit yield de 7,5%).

SCÉNARIOS ÉCONOMIQUES

Selon le critère de la CNMV, en plus du scénario de base (favorable) proposé par le Gestionnaire et que nous contrastons depuis Urbanitae, dans les projets d'Equity, deux scénarios supplémentaires doivent être publiés montrant des variations potentielles dans le plan d'affaires.

1.   FAVORABLE

Le scénario de base, ou favorable, envisage l'exécution du développement et la vente de l'actif stabilisé à un rendement de sortie de 7,5%. La prévision des revenus nets totaux s'élève à 40.813.096 €, tandis que l'estimation des coûts totaux pour l'exécution du projet s'élève à 30.654.607 €.

2.   MODÉRÉ

Le scénario modéré envisage une augmentation du rendement de sortie (Exit Yield) de 7,5% à 9,38% ce qui réduit le prix de vente estimé de 20%, ce qui place les revenus totaux à 33.585.089 €. Cette diminution entraîne une réduction des impôts associés, résultant en des coûts totaux du projet de 28.654.842 €. Comme le projet ne générerait pas 15% de TIR, le sponsor ne recevrait pas de promote fee.

3.   DÉFAVORABLE

Le scénario défavorable envisage une déviation à la baisse du prix de vente estimé de l'actif et une réduction du loyer initial estimé du nouveau contrat de location à formaliser, suffisamment larges pour obtenir un résultat négatif, avec une perte partielle du capital apporté. Dans ce cas, l'estimation des revenus opérationnels de sortie (Exit NOI) a été réduite de 22% et une augmentation du rendement de sortie (Exit Yield) c.25%, jusqu'à 9,38% (contre 7,5% dans le scénario de base). Dans ce scénario, les revenus diminuent jusqu'à 26.777.209 € (les coûts sont réduits par rapport au scénario favorable en raison de la réduction de l'impôt sur les sociétés et des honoraires de commercialisation).

Selon le critère du superviseur, les plateformes de financement participatif ne doivent pas communiquer la rentabilité estimée d'un projet d'Equity. La rentabilité totale d'un projet est la PRÉVISION DES REVENUS moins l'ESTIMATION DES COÛTS, divisée par l'EQUITY TOTAL. Par exemple, dans le scénario FAVORABLE, le calcul serait PRÉVISION DES REVENUS (40.813.096 €) moins PRÉVISION DES COÛTS (30.654.607 €) divisé par l'EQUITY TOTAL (10.210.000 €). Le résultat de ce quotient multiplié par 100 représentera le pourcentage de rentabilité sur le capital apporté dans ce scénario.

Les prévisions ne sont que des estimations et sont sujettes aux variations qui pourraient résulter de la situation économique, sociale ou autre au cours de la durée du projet.

MARCHÉ

Pour valider les principales hypothèses de l'opportunité d'investissement (prix d'acquisition, coûts de développement, plan d'affaires opérationnel et prix estimé de désinvestissement), Urbanitae, en plus de ses propres analyses, s'appuie sur la due diligence commerciale, où le marché, les transactions de vente et les projections opérationnelles sont analysés, et une due diligence technique, où la viabilité technique du projet et les coûts assumés sont analysés. Les deux due diligence ont été réalisées par des entités de premier niveau.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

Le plan d'affaires de ce projet prévoit une période d'investissement de 44–48 mois :

●       Quatrième trimestre 2026 : entrée d'Urbanitae et achat de l'actif (parcelle).

●       Deuxième trimestre 2027 : octroi de la licence et début des travaux de construction. La licence a été demandée en juillet 2026.

●       Premier trimestre 2029 : fin des travaux.

●       Premier / deuxième trimestre 2029 : ouverture de l'hôtel et début de l'exploitation.

●       Quatrième trimestre 2030 : vente de l'actif et distribution des bénéfices aux investisseurs.

Il est important de noter que dans tout investissement immobilier, les délais peuvent être affectés à la hausse comme à la baisse.

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Nous détaillons les risques les plus clairs que nous avons identifiés pour ce projet, ainsi que les mesures qui les atténuent :

Risque de promoteur : insolvabilité, fraude ou incompétence du promoteur. Atténué par la solide trajectoire éprouvée d'Alta Real Estate et sa structure de construction Aldara, avec plus de 100 projets réalisés.

Risque de construction : déviation des coûts ou des délais de construction. Atténué par un contrat de promotion déléguée « clé en main » avec un prix fixe, des délais fermés et des garanties et pénalités pour non-respect, qui transfère le risque de construction au promoteur.

Risque de licence : refus ou retard de la municipalité dans l'octroi du permis de construire. Atténué parce que la licence a déjà été demandée (juillet 2026), avec une obtention estimée pour le deuxième trimestre 2027, et parce que le contrat « clé en main » comprend un calendrier de jalons et des garanties contractuelles.

Risque commercial (désinvestissement) : déviation du prix de vente ou prolongation des délais de commercialisation. Atténué par (i) l'attrait du produit pour les family offices et les investisseurs institutionnels, (ii) une hypothèse de sortie conservatrice (rendement de sortie de 7,5%), (iii) la stratégie de commercialisation précoce dès le début de la construction.

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Avertissements et Risques

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est adhérente à aucun fonds de garantie d'investissement ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme des recommandations aux investisseurs.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne font l'objet d'aucune autorisation ni supervision par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ni par la Banque d'Espagne, donc toutes les informations fournies par le sponsor en relation avec les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non réalisation du volume total d'investissement du projet, le délai pour la collecte pourra être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet pourra être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90% de l'objectif de financement aura été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même. Tout cela conformément à l'article 69 de la Loi 5/2015 sur la Promotion du Financement des Entreprises.

L'investissement dans les projets publiés sur ce site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le sponsor serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré chez Urbanitae, et pourront investir dans celui-ci les personnes suivantes enregistrées :

●       Associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20% du capital social ou des droits de vote ;

●       Dirigeants ou employés d'Urbanitae ;

●       Personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

Dans ce sens, Urbanitae garantit que les investissements de chacune de ces personnes seront effectués via la plateforme, dans les mêmes termes et conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni un accès privilégié à l'information par rapport au reste des investisseurs inscrits sur Urbanitae. Conformément au Règlement Interne de Conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer en interne ces opérations.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en conformité avec la politique de protection des données.