Le gestionnaire de cette opportunité est TOP GESTIÓN, une société de gestion immobilière spécialisée dans le développement de projets résidentiels. La société gère actuellement un portefeuille de plus de 2 300 logements et un volume d’activité supérieur à 1 175 millions d’euros, la promotion immobilière constituant son activité principale. Son équipe est composée de professionnels possédant une vaste expérience dans la conception, la gestion et la réalisation de projets à différents stades. Dans la région, elle affiche un historique de plus de 450 logements développés, déjà livrés ou en cours de développement.  

Outre ses programmes immobiliers à Higuerón, TOP GESTIÓN est également présente sur d’autres marchés de la Costa del Sol, comme Marbella et Málaga. La société exerce aussi ses activités dans d’autres secteurs clés du marché immobilier, notamment à Ibiza, Alicante, Córdoba, Murcia, Madrid et Guadalajara. Dans le cadre de sa stratégie de croissance, elle prévoit de continuer à étendre sa présence dans des emplacements de premier choix en Andalousie, à Madrid et à Guadalajara, en mettant l’accent sur la promotion de logements durables, performants et de grande qualité, au design soigné.

Le projet Kala est le troisième programme immobilier financé par TOP GESTIÓN avec Urbanitae, après les projets Higuerón TB51 et Higuerón TB65.

Le projet repose sur une stratégie de plus-value, qui consiste à s’associer au promoteur pour développer le programme immobilier. Les apports des investisseurs d’Urbanitae seront regroupés au sein de la société véhicule CARRARA PROPERTIES 5, S.L. qui procédera ensuite à une augmentation de capital de la société promotrice du projet, DSA REAL ESTATE, S.L.

Le projet prévoit la construction de 52 maisons individuelles réparties dans 7 blocs indépendants, dont l’implantation a été conçue pour s’adapter à la pente du terrain et permettre à la plupart des logements de bénéficier d’une vue sur la mer. Ils sont situés dans la commune de Fuengirola, à Málaga. Tous les logements présentent une configuration similaire : 3 chambres réparties entre le sous-sol, le rez-de-chaussée et le premier étage, ainsi qu’un jardin privatif. En ce qui concerne les espaces communs, le projet comprendra deux piscines extérieures, des espaces verts, une salle de sport, une salle polyvalente et un espace de coworking.

Le programme immobilier sera divisé en deux phases. La phase 1 portera sur la réalisation des 4 blocs situés à l’avant, qui totalisent 31 logements, ainsi que des espaces communs. La phase 2 permettra ensuite d’achever les 21 logements restants, répartis dans les 3 blocs situés à l’arrière.

Toutefois, au démarrage, le programme immobilier partagera certaines dépenses communes, car cela est plus efficace sur le plan commercial et de la construction. C’est pourquoi le remboursement de l’investissement de la phase 1 interviendra lors de la livraison de certains logements de la phase 2. Autrement dit, la livraison de la phase 1, prévue entre les mois 28 et 32 du projet, permettra aux investisseurs d’Urbanitae de récupérer le capital engagé dans le projet ainsi qu’une partie du rendement attendu du programme immobilier, lequel sera complété par la livraison de la phase 2, dont l’achèvement est prévu entre les mois 40 et 44.

Le terrain sur lequel sera réalisé l’ensemble du programme immobilier a été acquis en septembre 2025 par DSA REAL ESTATE, S.L., la société promotrice du projet, grâce aux fonds levés lors de la première campagne et à la tranche foncière du prêt bancaire. La vente a été formalisée avec une partie du prix payable à terme. C’est précisément ce paiement différé qui sera réglé grâce à l’apport des investisseurs d’Urbanitae lors de cette deuxième phase, ainsi qu’aux dépenses courantes du programme immobilier.

En matière de financement, le projet bénéficie d’une tranche foncière déjà accordée et débloquée par l’une des principales banques nationales. Ce prêt fera l’objet d’une novation et sera augmenté afin de financer les travaux de construction, une fois atteint le taux de commercialisation exigé par la banque.

Sur le plan commercial, la situation élevée du programme immobilier au sein d’El Higuerón garantit une vue sur la mer à la plupart des logements. Le gestionnaire possède une vaste expérience dans le secteur immédiat, avec plus de 450 logements commercialisés à Higuerón, dont 150 déjà livrés. La commercialisation du projet a déjà commencé et le premier logement a été réservé. Elle était initialement prévue dans le cadre d’un accord global entre le promoteur et une société de commercialisation, qui n’a finalement pas abouti. La vente a donc été confiée à ON3, une entreprise solidement implantée dans la région. Les perspectives de vente qui se dégagent de ce lancement commercial sont supérieures à celles envisagées pour la phase 1.

Les permis de construire des phases 1 et 2 ont été accordés et le projet a considérablement avancé sur le plan technique. La procédure d’appel d’offres pour les travaux a déjà été lancée afin de sélectionner l’entreprise chargée de leur réalisation. Parmi les entreprises consultées figure Alza Obras y Servicios, qui possède une vaste expérience dans la région et a réalisé plus de 500 logements développés par TOP GESTIÓN à Higuerón, déjà achevés ou en cours de réalisation.

Le lancement du projet a pris un certain retard par rapport au calendrier initial pour deux raisons. La première est d’ordre commercial : l’accord-cadre que le promoteur avait conclu avec une société de commercialisation n’a pas abouti et il a fallu en engager une autre. La seconde est d’ordre technique : les études géotechniques ont révélé la présence d’un volume important de remblais sur la parcelle, ce qui impose d’adapter la solution de fondation. Ces deux difficultés sont désormais résolues et leur incidence a été intégrée au calendrier et au plan d’affaires présentés dans cette campagne.

STRUCTURE

Cette deuxième phase est structurée, comme la première, sous la forme d’une augmentation de capital, dans le cadre de laquelle le gestionnaire et les investisseurs d’Urbanitae apporteront des fonds propres à la société véhicule de l’opération. La société promotrice bénéficie d’un financement externe déjà accordé par une banque de premier plan. Celui-ci comprend une tranche destinée à l’acquisition du terrain — déjà débloquée — et une autre destinée à la phase de construction. L’apport des investisseurs d’Urbanitae pour cette deuxième phase s’élèvera à 1 800 000 euros.

Le gestionnaire assure la gestion intégrale du programme immobilier et investit ses propres fonds dans l’opération. Lors de la première campagne, clôturée en septembre 2025, l’apport a été réparti à hauteur de 80 % pour les investisseurs d’Urbanitae et de 20 % pour le gestionnaire. Cette deuxième phase, prévue dès le départ et lancée une fois le projet parvenu à un stade de maturité plus avancé, prévoit un apport de 1 800 000 € par les investisseurs d’Urbanitae, de 1 200 000 € par des investisseurs tiers et de 750 000 € par le gestionnaire, tout en maintenant une répartition 80 %-20 % entre les investisseurs et le gestionnaire pour cette tranche de capital.

Le modèle de rémunération est conçu pour protéger le capital des investisseurs grâce à un mécanisme de rendement préférentiel. Les revenus du projet seront répartis selon l’ordre de priorité strict suivant :

1. Remboursement du capital :

Remboursement intégral des apports initiaux effectués par tous les associés (investisseurs d’Urbanitae et Sponsor).

2. Rendement préférentiel pour les investisseurs (TRI de 12 %) :

Versement d’un rendement annuel net de 12 % (TRI) exclusivement aux investisseurs (à l’exclusion du Sponsor).

3. Rendement pour le Sponsor (TRI de 12 %) :

Versement d’un rendement annuel net de 12 % (TRI) au Sponsor.

4. Répartition au prorata (jusqu’à un TRI de 15 %) :

Une fois les étapes précédentes couvertes, la marge nette restante du projet sera répartie proportionnellement au capital apporté par chaque partie, jusqu’à ce que tous les associés atteignent un TRI annuel net de 15 %.

5. Commission de surperformance (promote) du Sponsor :

Une fois que tous les associés auront dépassé le seuil de TRI annuel de 15 %, le Sponsor percevra une commission de surperformance (promote) sur les bénéfices excédentaires. Ce pourcentage dépendra du chiffre d’affaires total réalisé par le projet :

≤ 60,26 M€ : promote de 33 %

≥ 62,40 M€ : promote de 40 %

(Remarque : pour les chiffres d’affaires intermédiaires, le pourcentage sera calculé de manière strictement proportionnelle.)

6. Prime de risque pour les investisseurs de la phase 1 :

Afin de compenser le risque plus élevé pris en entrant dans la phase initiale du projet, les investisseurs de la phase 1 percevront une commission de surperformance supplémentaire. Une fois le TRI de 15 % dépassé et la commission de surperformance du Sponsor déduite, les investisseurs d’Urbanitae de la phase 1 recevront 40 % des bénéfices excédentaires qui, au sein de la participation d’Urbanitae, reviendraient initialement aux investisseurs d’Urbanitae de la phase 2.

Indépendamment de la cascade de distribution des bénéfices, la rémunération du gestionnaire du projet est structurée sous la forme d’un montant fixe de base de 2 134 180 €. Le versement de ce montant est lié à la réalisation d’un bénéfice avant impôts (BAI) cible fixé à 10 697 405 €. Si le projet dépasse le BAI cible, le gestionnaire percevra 100 % de cette amélioration, dans la limite d’un plafond de 500 000 € supplémentaires. L’application de cette incitation ne modifie en rien l’ordre ni les pourcentages de la cascade de paiements détaillée ci-dessus.

POURQUOI INVESTIR ?

Plusieurs raisons justifient d’investir dans ce projet :

• Le gestionnaire de ce projet est Top Gestión, un promoteur qui possède une vaste expérience dans la région et à l’échelle nationale, avec plus de 450 logements à Higuerón, déjà livrés ou en cours de réalisation. 

• Une opportunité d’investissement dans un projet immobilier neuf déjà lancé : terrain acquis, permis de construire des phases 1 et 2 accordés, projet bien avancé et commercialisation commencée.

• Les permis de construire des phases 1 et 2 ont été accordés.

• La commercialisation, confiée à ON3, est déjà en cours. Le premier logement a été réservé et les perspectives de vente sont supérieures à celles envisagées pour la phase 1.

• Le financement a été accordé par une banque de premier plan, qui augmentera la tranche foncière actuelle afin de couvrir les coûts des travaux.

• Le gestionnaire du projet investit ses propres fonds, ce qui aligne les intérêts de toutes les parties prenantes à l’investissement.

SCÉNARIOS ÉCONOMIQUES

Selon les critères de la CNMV, outre le scénario de base (favorable) proposé par le gestionnaire et vérifié par Urbanitae, les projets en fonds propres doivent présenter deux scénarios supplémentaires illustrant les variations potentielles du plan d’affaires.

1. FAVORABLE

Le scénario de base, ou favorable, reprend les estimations de revenus et de dépenses établies par le gestionnaire, vérifiées par Urbanitae et corroborées par le rapport d’évaluation de BASICO REAL ESTATE. Pour ce projet, les revenus totaux prévisionnels s’élèvent à 61 260 000 €, tandis que le coût total estimé de réalisation du programme immobilier s’élève à 55 483 280 €.

2. MODÉRÉ

Le scénario modéré prévoit une hausse des coûts de construction estimés par le gestionnaire. Pour ce projet, une augmentation des coûts de construction de 25 % a été retenue, portant le montant total des coûts à 57 684 669 € (montant réduit du promote du gestionnaire, qui ne serait pas versé).

3. DÉFAVORABLE

Le scénario défavorable prévoit une hausse des coûts de construction et une baisse des prix de vente suffisamment importantes pour entraîner un résultat négatif, avec une perte partielle du capital investi. Pour ce projet, une augmentation des coûts de construction de 25 % et une baisse des prix de vente de 10 % ont été retenues. Les revenus totaux s’élèveraient alors à 55 134 000 € et les coûts totaux à 55 613 714 € (montant inférieur à celui du scénario modéré, car l’impôt sur les sociétés et le promote du gestionnaire ne seraient pas dus en cas de pertes).

Selon les critères de l’autorité de supervision, les plateformes de financement participatif ne doivent pas communiquer le rendement estimé d’un projet en fonds propres. Le rendement total d’un projet correspond aux REVENUS PRÉVISIONNELS moins les COÛTS ESTIMÉS, divisés par le TOTAL DES FONDS PROPRES. À titre d’exemple, dans le scénario FAVORABLE, le calcul serait le suivant : REVENUS PRÉVISIONNELS (61 260 000 €) moins DÉPENSES PRÉVISIONNELLES (55 483 280 €), divisés par le total des fonds propres (10 000 000 €). Le résultat de ce quotient, multiplié par 100, correspond au pourcentage de rendement sur le capital investi dans ce scénario.

Les prévisions ne sont que des estimations et sont susceptibles de varier en fonction de la situation économique, sociale ou de toute autre nature pendant la durée du projet.

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée afin de déterminer si les prix de vente proposés par le gestionnaire sont raisonnables. 

Des informations sur le marché sont disponibles dans le document « Comparables de vente », qui contient une liste de logements à vendre dans la région, ainsi que dans le « Rapport de marché », qui présente une étude réalisée par l’équipe de due diligence commerciale. 

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L’ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 40 à 44 mois.

• Troisième trimestre 2025 – première augmentation de capital, acquisition du terrain et début de la commercialisation (déjà réalisés).

• Troisième trimestre 2026 – deuxième augmentation de capital et paiement différé du terrain.

• Quatrième trimestre 2026 - premier trimestre 2027 – début des travaux de construction de la phase 1.

• Troisième trimestre 2027 - quatrième trimestre 2027 – début des travaux de construction de la phase 2.

• Premier trimestre 2029 - deuxième trimestre 2029 – fin de la construction et livraison des logements de la phase 1. Remboursement du capital aux investisseurs.

• Troisième trimestre 2029 - premier trimestre 2030 – fin de la construction et livraison des logements de la phase 2. Distribution des bénéfices aux investisseurs.

Il est important de noter que, pour tout programme immobilier, les délais peuvent être plus courts ou plus longs que prévu. 

RISQUES

Tout investissement comporte des risques. Voici les principaux risques identifiés pour ce projet : 

• Allongement des délais prévus pour le projet en raison de retards dans la formalisation des ventes en l’état futur d’achèvement et dans l’obtention du prêt hypothécaire promoteur.

• Dépassement des coûts fixes associés à l’investissement et imprévus liés à la construction.

• Surcoût lié à l’adaptation de la solution de fondation à la présence de remblais détectée lors des études géotechniques, ou à l’apparition de nouvelles contraintes techniques liées au sol.

• Retards dans les ventes et/ou nécessité de baisser les prix pour attirer des clients.

• Risque que la banque refuse de transformer le prêt promoteur en prêt hypothécaire pour certains acheteurs en raison d’une situation d’insolvabilité survenue entre-temps.

• Possibilité de modification des conditions convenues. Ce risque comprend les éventuelles modifications substantielles intervenant entre le lancement de la campagne de financement et la formalisation de l’augmentation de capital. Dans ce cas, le projet serait annulé et le capital apporté serait remboursé aux investisseurs.

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Avertissements et risques

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) n’a pas le statut d’entreprise de services d’investissement ni d’établissement de crédit et n’adhère à aucun fonds de garantie des investissements ou des dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont fournies à titre informatif uniquement et ne peuvent en aucun cas être considérées comme des recommandations destinées aux investisseurs.

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Urbanitae informe expressément qu’en cas de non-atteinte du montant total de l’investissement du projet, la période de collecte des fonds pourra être prolongée jusqu’à 25 %, sans modification des conditions d’investissement. Le projet pourra également être financé par Urbanitae si au moins 90 % de l’objectif de financement est atteint, après déduction de la participation que la plateforme pourrait elle-même détenir dans le projet. Le tout conformément à l’article 69 de la loi 5/2015 relative à la promotion du financement des entreprises.

Investir dans les projets publiés sur le présent site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement financier attendu ou de manquer de liquidité. Nous avertissons donc les investisseurs de n’investir qu’un montant qu’ils sont prêts à perdre et leur recommandons de diversifier leurs investissements afin de minimiser et d’atténuer les risques potentiels. Si le promoteur est dans l’incapacité de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement.

Le présent projet sera ouvert à tout investisseur inscrit sur Urbanitae. Les personnes inscrites suivantes pourront y investir :

• Associés d’Urbanitae détenant au moins 20 % du capital social ou des droits de vote ;

• Dirigeants ou employés d’Urbanitae ;

• Personnes physiques ou morales liées à ces associés, dirigeants ou employés par une relation de contrôle.

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Une fois l’investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira, dans l’espace d’investissement du projet, des informations sur le montant investi par ces investisseurs, leur catégorie d’investisseur et le pourcentage que leur investissement représente par rapport au montant total financé, dans le respect de la politique de protection des d