Le gestionnaire de cette opportunité est EDISTAA HOGAR, promoteur avec plus de 50 ans d'expérience dans le secteur immobilier et une forte implantation dans la province de Huelva. Au cours des vingt dernières années, il a livré plus de 400 logements en Andalousie et en Algarve, et développe actuellement plusieurs promotions de maisons individuelles à Cartaya, Aljaraque et El Rompido, où il réalise la première phase de ce même projet. Son équipe de gestion est composée de professionnels ayant une solide formation technique et plus de deux décennies d'expérience directe.

Le projet a une stratégie de plus-values, qui consiste en une alliance avec le promoteur pour le développement de 12 maisons individuelles à El Rompido (Huelva), avec une surface constructible de 2.123 m². Chaque maison dispose d'un terrain privé, d'une place de parking et d'un débarras, et la distribution s'appuie sur la topographie du terrain pour orienter les maisons vers la côte et l'embouchure de la rivière, en privilégiant l'entrée de la lumière et l'utilisation des espaces extérieurs. Il s'agit de la deuxième phase du Projet El Rompido, publié sur la plateforme en janvier 2026, et ses espaces communs - piscine, salle de sport et espaces verts - seront reliés à ceux de la première phase pour doter les deux promotions d'espaces communs de meilleure qualité.

Le terrain est situé sur le point le plus élevé du secteur de "El Rompido Oeste", jouxtant les phases déjà consolidées d'autres promotions, y compris la première phase de ce projet. Sa position élevée permet une vue dégagée vers l'ouest, avec une perspective directe sur l'estuaire de la rivière Piedras et le littoral de La Antilla, et l'accès routier se connecte aux voies principales, reliant la promotion au centre urbain et aux zones commerciales proches. El Rompido est un noyau côtier sur la rive de la rivière Piedras, marqué par le paysage des Marismas et la Flecha del Rompido, avec un port de plaisance de plus de 300 amarres et des terrains de golf dans l'environnement immédiat, consolidé comme une destination de résidence secondaire.

Les contributions des investisseurs d'Urbanitae seront remises au promoteur par le biais d'une augmentation de capital de la société véhicule qui regroupera l'ensemble des fonds provenant des investisseurs. Cette société augmentera ensuite le capital de la société promotrice du projet. Le terrain est urbanisé, avec la parcelle totalement urbanisée et dotée de services (en attente de réception finale). Cette situation réduit considérablement le risque urbanistique et permet de concentrer la stratégie sur la construction. Pour l'exécution, on compte sur la garantie de la entreprise de construction du propre groupe, dont l'expérience avérée dans la région atténue les risques de construction et assure le respect des coûts estimés.

Le financement de l'œuvre sera assuré par un prêt promoteur déjà négocié avec une banque de premier plan, ce qui apporte une sécurité à l'opération dès le départ. La commercialisation commencera au quatrième trimestre 2026, dirigée directement par EDISTAA HOGAR, avec des prévisions très positives compte tenu du succès commercial de la première phase, qui dispose déjà d'une licence et de préventes au-dessus du prix estimé et prévoit de commencer les travaux à la mi-octobre.

STRUCTURE

L'opération sera structurée par le biais d'une augmentation de capital, où les investisseurs d'Urbanitae apporteront un capital à la société véhicule de l'opération. Cette société véhicule entrera dans la société promotrice pour acquérir le terrain et supporter les frais de démarrage de la promotion. EDISTAA HOGAR se consacrera à la gestion intégrale de la promotion.

Le financement de l'œuvre sera ensuite assuré par un prêt promoteur bancaire, déjà négocié avec une institution financière de premier plan.

Le modèle de gestion garantit une alignement total des intérêts : EDISTAA ne se contentera pas d'agir en tant que gestionnaire intégral de la promotion, mais participera également en tant qu'investisseur dans le projet, en engageant son propre capital (230.000 €) aux côtés de celui des investisseurs d'Urbanitae (920.000 €), sur un equity total de 1.150.000 €.

La répartition des bénéfices suit une cascade avec préférence en faveur des investisseurs d'Urbanitae : en premier lieu, le capital apporté par les investisseurs d'Urbanitae (920.000 €) est remboursé ; ensuite, leur retour préférentiel équivalent à un 13% TIR est versé ; puis le capital apporté par le gestionnaire (230.000 €) et son retour équivalent au 13% TIR sont remboursés ; une fois ces deux seuils atteints, le gestionnaire perçoit 50% du bénéfice restant comme rémunération au succès (promote) ; et l'excédent restant est réparti entre les deux parties au prorata de leur participation dans la société (80% investisseurs d'Urbanitae / 20% gestionnaire).

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet :

• Produit différentiel et rare : le projet introduit un type de logement pratiquement inexistant dans l'offre actuelle de la région, lui conférant un avantage concurrentiel immédiat face à la concurrence.

• Emplacement premium et vues : la parcelle est située sur le point le plus élevé du secteur, garantissant des vues panoramiques ininterrompues sur l'estuaire de la rivière Piedras et la mer, une valeur ajoutée difficile à reproduire dans l'environnement.

• Urbanisation réalisée : le terrain dispose déjà des travaux d'urbanisation terminés et des réseaux de services installés, n'attendant que la procédure administrative de réception finale, ce qui atténue les risques techniques de développement du terrain.

• Soutien bancaire confirmé : la viabilité économique a été validée par une institution financière de premier plan avec laquelle le financement du promoteur a déjà été négocié, apportant une solidité à la structure du capital dès le début.

• Fort potentiel de demande : la combinaison de prix compétitifs et d'un design orienté vers la maximisation des espaces extérieurs répond aux exigences actuelles de l'acheteur de résidence secondaire, assurant une bonne capacité d'absorption sur le marché.

• Expérience du promoteur dans la région : le promoteur a l'expérience de développer la phase 1 du projet pour laquelle il a déjà obtenu la licence dans les délais prévus et commercialise au-dessus du prix estimé. 

• Retour préférentiel de 13% sur le capital et le bénéfice du promoteur : la structure de distribution donne aux investisseurs un retour préférentiel de 13% de TIR sur le capital investi en priorité sur le promoteur, qui co-investit également 230.000 € —20% du capital— et ne perçoit aucun bénéfice jusqu'à ce que ce seuil ait été atteint, ce qui garantit l'alignement des intérêts et renforce la protection de l'investisseur.

SCÉNARIOS ÉCONOMIQUES

Selon le critère de la CNMV, en plus du scénario de base (favorable) proposé par le gestionnaire et que nous contrastons depuis Urbanitae, dans les projets d'Equity, deux scénarios supplémentaires doivent être publiés montrant des variations potentielles dans le plan d'affaires.

1. FAVORABLE

Le scénario de base, ou favorable, prend en compte les estimations des revenus et des dépenses proposées par le gestionnaire, vérifiées par Urbanitae, et contrastées par l'étude de marché.

Dans ce projet, la prévision totale des revenus s'élève à 6.720.000 €, tandis que l'estimation des coûts totaux pour la réalisation de la promotion correspond à 6.121.343 €.

2. MODÉRÉ

Le scénario modéré envisage une déviation à la hausse des coûts de construction estimés par le gestionnaire.

Dans ce projet, une augmentation des coûts de construction de 10% a été envisagée, ce qui porte le montant total des coûts à 6.259.691 €, réduits par rapport au scénario favorable car le paiement de l'Impôt sur les Sociétés et les honoraires de gestion de succès sont réduits.

3. DÉFAVORABLE

Le scénario défavorable envisage une augmentation des coûts de construction et une baisse des prix de vente suffisamment larges pour obtenir un résultat négatif, avec une perte partielle du capital investi.

Dans ce projet, une augmentation des coûts de construction de 10% et une réduction des prix de vente de 10% ont été envisagées, ce qui représenterait un total de revenus de 6.048.000 € et des coûts totaux de 6.075.173 €, réduits par rapport aux scénarios favorable et modéré car l'Impôt sur les Sociétés et la rémunération du gestionnaire pour succès ne sont pas payés car l'objectif de rentabilité n'a pas été atteint.

Selon le critère du superviseur, les plateformes de financement participatif ne doivent pas communiquer la rentabilité estimée d'un projet d'équité.

La rentabilité totale d'un projet est la PRÉVISION DES REVENUS moins l'ESTIMATION DES COÛTS, divisée par l'ÉQUITÉ TOTALE.

Par exemple, dans le scénario FAVORABLE, le calcul serait PRÉVISION DES REVENUS (6.720.000 €) moins PRÉVISION DES DÉPENSES (6.121.343 €) divisé par l'équité totale (1.150.000 €).

Le résultat de ce quotient multiplié par 100 représentera le pourcentage de rentabilité sur le capital apporté dans ce scénario.

Les prévisions ne sont que des estimations et sont sujettes aux variations qui pourraient résulter de la situation économique, sociale ou autre au cours de la durée du projet.

MARCHÉ

Il existe des informations disponibles sur le marché dans la documentation "Témoins de vente", où vous trouverez une liste de logements à vendre dans la région, et dans le "Rapport Basique Real Estate", où vous trouverez une étude réalisée par Basico Real Estate.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 30-34 mois :

• Quatrième trimestre 2026 – augmentation de capital et début de la commercialisation.

• Deuxième trimestre 2027 – début de la construction.

• Premier trimestre 2029 – fin de la construction.

• Deuxième trimestre 2029 – livraison des logements, liquidation de la société et distribution des bénéfices aux investisseurs.

Il est important de noter que dans tout projet immobilier, les délais peuvent varier à la hausse comme à la baisse.

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Ci-dessous, nous détaillons les risques les plus pertinents que nous avons identifiés spécifiquement pour ce projet :

• Risque de délais administratifs : Possibilité de retards dans l'obtention des licences ou permis municipaux nécessaires à la construction.

• Risque d'augmentation des coûts : Possibilité de déviation des coûts de construction ou d'augmentation des prix des matières premières.

• Risque commercial : il existe la possibilité que le rythme des ventes des 12 unités soit inférieur à celui prévu, bien que ce risque soit considérablement atténué par la solide performance commerciale démontrée lors de la Phase 1.

• Possibilité de changement des conditions convenues : Ce risque comprend d'éventuels changements substantiels qui pourraient survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation de l'augmentation de capital, auquel cas le projet serait annulé et le capital apporté serait restitué aux investisseurs.

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Avertissements et Risques

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est adhérente à aucun fonds de garantie d'investissement ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme des recommandations aux investisseurs.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne font l'objet d'aucune autorisation ni supervision par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ou par la Banque d'Espagne, donc toutes les informations fournies par le gestionnaire en relation avec les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non-respect du volume total d'investissement du projet, le délai pour la collecte peut être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet peut être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90% de l'objectif de financement a été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même. 

L'investissement dans les projets publiés sur ce site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le gestionnaire serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré sur Urbanitae, et pourront investir dans celui-ci les personnes enregistrées suivantes :

• Les associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20% du capital social ou des droits de vote;

• Les dirigeants ou employés d'Urbanitae;

• Les personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle

Dans ce sens, Urbanitae garantit que les investissements de chacune de ces personnes seront effectués via la plateforme, dans les mêmes termes et conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni un accès privilégié à l'information par rapport au reste des investisseurs inscrits sur Urbanitae. Conformément au Règlement Interne de Conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer ces opérations en interne.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en conformité avec la politique de protection des données.