Le gestionnaire du projet est ROEL HOMES, promoteur immobilier de référence dans le sud de l'Espagne avec 50 ans d'expérience sur la Costa del Sol. Fondée en 1974 et basée à Marbella, elle compte plus de 50 employés et a livré des actifs d'une valeur ajoutée supérieure à 215 M€ (298 unités). La société est une coentreprise à 50% entre le Grupo Villarroel (partenaire technique) et Ibérica Capital Partners (partenaire financier), et opère de manière verticalement intégrée, assumant en interne la conception, la promotion et la construction de ses projets.

Roel Homes a développé et livré intégralement Palo Alto Norte (298 appartements), atteignant 50% de préventes en 6-8 mois à chaque phase et dépassant le plan d'affaires à chaque fois, avec des prix qui ont évolué de 3.500 €/m² initiaux à 7.500 €/m² pour la dernière phase.

Actuellement, le gestionnaire est en train de réaliser Palo Alto Sur, la phase de villas individuelles du même plan directeur, où il a déjà lancé 15 villas : 7 villas pratiquement terminées - vendues à 100% sur plan avant le début des travaux - et 8 villas en construction, dont 2 ont déjà été vendues. Cette réalisation préalable sur le même terrain et avec le même produit offre un benchmark fiable des coûts, des délais et des rythmes de vente pour les deux villas objet de ce financement.

Les deux parcelles disposent d'un permis de construire en vigueur et les travaux de terrassement ont déjà commencé, donc l'opération ne présente aucun risque urbanistique ni de permis avant la disposition du prêt.

La durée estimée des travaux est de 18 mois, suivie d'une période de commercialisation et de signature de 5-6 mois.

La commercialisation des villas se fera principalement par les canaux de vente internes du gestionnaire et les agences de commercialisation de la région. Le prix de sortie prévu est de 4,0 M€ par villa (8,0 M€ au total), ce qui revient à appliquer un prix sur plan à un produit déjà terminé et place les villas environ 20% en dessous du prix du marché d'une villa comparable finie dans l'urbanisation, offrant un avantage concurrentiel clair dans le processus de vente.

Le gestionnaire s'est engagé à fournir des fonds propres d'un montant approximatif de 2,1 M€, entièrement déboursés avant l'octroi du prêt d'Urbanitae. De plus, le promoteur s'engage à fournir le capital nécessaire pour couvrir tout surcoût non prévu dans les contingences du plan d'affaires.

Les investisseurs d'Urbanitae entreront dans le projet par l'octroi d'un prêt hypothécaire en 3 tranches, destiné à financer les coûts de construction et les coûts généraux du projet.

La Tranche A, d'un montant de 1.560.000 €, aura un taux fixe annuel de 10,5% et une durée de 24 mois, avec la possibilité de prolonger de 6 mois supplémentaires au mois 24 (24+6).

Les fonds de la Tranche A seront utilisés pour financer la première phase des coûts de construction des deux villas, ainsi que les coûts généraux du projet associés à cette période.

La sortie des investisseurs d'Urbanitae se fera par les revenus provenant de la vente des deux villas.

STRUCTURE

Cette opération sera structurée par le biais de la dette, où les investisseurs d'Urbanitae accorderont un prêt à taux fixe à la société GUY 2023, S.L.

Le montant total du prêt brut s'élèvera à 4.670.000 €, réparti en trois tranches, dont les principales caractéristiques sont les suivantes (*vous pouvez consulter plus d'informations dans le document "Données Fondamentales de l'Investissement"*):

• Montant total du prêt : jusqu'à un maximum de 4.670.000 €, engagé en trois tranches :

- Une première tranche ou Tranche A, d'un montant de 1.560.000 €, entièrement fournie par les investisseurs d'Urbanitae.

- Une deuxième tranche ou Tranche B, d'un montant de 1.460.000 €, entièrement fournie par les investisseurs d'Urbanitae.

- Une troisième tranche ou Tranche C, d'un montant de 1.650.000 €, entièrement fournie par les investisseurs d'Urbanitae.

• Taux d'intérêt annuel fixe simple : 10,5% pour la Tranche A.

• Durée du prêt : 24 mois, avec option de prolongation de 6 mois au mois 24 (24+6, jusqu'au mois 30).

• Les intérêts et le principal du prêt seront payés à échéance ('bullet'), commençant à courir dès la formalisation du contrat de prêt. Le remboursement anticipé, partiel ou total, est autorisé à tout moment, sous réserve du paiement d'un intérêt minimum garanti de 18 mois pour la Tranche A.

• Les dispositions du prêt destinées aux coûts de construction seront effectuées mensuellement contre des certificats de travail, sous réserve de l'examen et de la validation d'un Project Monitor externe désigné par Urbanitae.

Concernant les garanties du prêt, le contrat de financement prévoit ce qui suit :

• Garantie réelle de première hypothèque sur les deux actifs financés, avec une Responsabilité Hypothécaire de 135% du principal.

• Nantissement de premier rang sans intervention de fonds sur les comptes bancaires du projet, y compris le compte de TVA.

• Nantissement de premier rang sur les parts sociales de la société Emprunteuse.

• Lettre d'engagement d'apport de capital supplémentaire (Equity Commitment Letter), par laquelle le promoteur s'engage à fournir des fonds propres supplémentaires pour couvrir tout dépassement de coût non prévu dans le Plan d'Affaires.

• Balayage de trésorerie (cash-sweep) à 100% des revenus générés par la vente des deux villas, destiné à rembourser le principal et les intérêts du prêt d'Urbanitae.

• Balayage de trésorerie (cash-sweep) sur les flux de trésorerie nets générés par la vente de toute autre maison de l'urbanisation appartenant au gestionnaire ou à des sociétés liées, une fois que les obligations des créanciers avec une garantie préférentielle sur ces maisons ont été satisfaites.

• Mandat de vente irrévocable, activable au mois 24 (ou au mois 30 en cas de prolongation), qui permet au prêteur d'instruire la vente ordonnée des actifs à un prix minimum équivalent à 80% de la valeur d'évaluation mise à jour.

• Interdiction d'accorder des garanties supplémentaires (Negative Pledge) et subordination de toute dette présente ou future de l'Emprunteur envers ses associés, ainsi que report des honoraires de gestion du gestionnaire jusqu'au remboursement intégral du prêt d'Urbanitae.

Comme dans tous les projets de dette, ce projet intègre la figure du Project Monitor, qui examinera les certificats de travail, l'avancement de la construction, les éventuels écarts de délai/coût, et qui approuvera également les décaissements mensuels du prêt.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet :

• Garantie hypothécaire de premier rang sur les deux actifs, renforcée par un balayage de caisse élargi à la vente du reste des logements de l'urbanisation appartenant au gestionnaire et avec un mandat de vente irrévocable comme mécanisme d'exécution.

• Pas de risque de licence : les deux parcelles ont une licence de travaux en cours et les travaux de terrassement ont déjà commencé, il s'agit donc d'actifs prêts à construire dès le premier jour.

• Promoteur avec 50 ans d'expérience et une connaissance approfondie du site : Roel Homes a livré Palo Alto Norte (298 appartements) et réalise actuellement 15 villas dans le même plan directeur, offrant un benchmark contrasté de coûts, de délais et de qualité.

• Emplacement premium : Palo Alto, Ojén (Marbella), l'un des marchés de résidences secondaires de luxe les plus demandés internationalement en Espagne, à 10 minutes du centre de Marbella.

• c. 2M€ de capital du promoteur déjà apporté avant toute disposition du prêt, avec un LTC brut de 45% à l'octroi de la Tranche A et un LTC total de 69,0% une fois que l'intégralité du prêt aura été disposée. 

• Absorption commerciale contrastée : la Phase 1 (7 villas) a été vendue à 100% sur plan avant le début des travaux et, de la Phase 2 (8 villas en construction), 2 ont déjà été vendues.

• Le rendement de 10,5% par an pour la Tranche A, avec un retour minimum garanti équivalent à 18 mois d'intérêts (15,75%).

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée pour déterminer si les prix de vente proposés par le gestionnaire sont raisonnables. En outre, une Due Diligence Commerciale a été réalisée, qui a émis un rapport favorable corroborant les prix proposés et le plan d'affaires du promoteur.

*Il existe des informations disponibles sur le marché dans la documentation "Témoins de vente", où vous trouverez une liste de logements à vendre dans la région.*

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 24 mois, avec une possible extension de 6 mois supplémentaires au mois 24 (24+6, jusqu'au mois 30).

• Septembre 2026, octroi du prêt par les investisseurs d'Urbanitae, disposition de la Tranche A et poursuite des travaux de construction.

• Premier trimestre de 2028, achèvement des travaux de construction (18 mois), obtention du Certificat Final de Travaux et demande de la Licence de Première Occupation.

• Troisième trimestre de 2028, acte de vente des villas et remboursement du prêt à Urbanitae, dans le délai de 24 mois (échéance estimée en septembre 2028).

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Voici les principaux risques identifiés pour ce projet :

• Risque commercial découlant d'un éventuel retard dans la vente des villas, ce qui pourrait entraîner des retards dans le remboursement de la dette. Ce risque est atténué par plusieurs facteurs : la Phase 1 du projet (7 villas) a été vendue à 100% sur plan avant le début des travaux et 2 villas de la Phase 2 (8 villas) ont déjà été vendues ; le prix de départ est 20% en dessous du prix du marché pour une villa terminée ; et une Due Diligence Commerciale a été effectuée, validant à la fois les prix du Plan d'Affaires et le calendrier de ventes prévu. De plus, le paquet de garanties comprend un mandat de vente irrévocable activable au mois 24 (ou 30 en cas de prolongation).

• Risque de déviations dans les coûts de construction. Le Plan d'Affaires comprend une provision de contingences de 10% sur les coûts d'exécution. De plus, le promoteur s'engage, par le biais d'une Lettre d'Engagement de Capital (Equity Commitment Letter), à fournir le capital nécessaire pour couvrir tout surcoût non prévu dans ces contingences. Le gestionnaire dispose également du benchmark de coût des 15 villas identiques déjà réalisées sur le même site, et une Due Diligence Technique indépendante a été réalisée pour auditer le plan de coûts.

• Risque de déviations dans les délais de construction. Le délai estimé pour la réalisation des travaux est de 18 mois, ce qui laisse, dans le délai total du prêt de 24 mois, une marge de 6 mois pour la commercialisation, l'acte de vente des villas et le remboursement du prêt avant son échéance, extensible de 6 mois supplémentaires par l'option de prolongation. Ce coussin temporel permet d'absorber d'éventuelles déviations modérées dans le calendrier des travaux sans compromettre le remboursement en temps voulu du financement.

• Possibilité de changement des conditions convenues. Ce risque comprend d'éventuels changements substantiels qui pourraient survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation du contrat de prêt, auquel cas le projet serait annulé et l'investissement remboursé.

*Avertissements et Risques*

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est pas adhérente à aucun fonds de garantie d'investissements ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son Site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme une recommandation d'investissement pour les investisseurs potentiels.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son Site Web ne sont pas autorisés ni supervisés par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ni par la Banque d'Espagne, donc toutes les informations fournies par le gestionnaire concernant les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non réalisation du volume total d'investissement du projet, le délai pour la collecte peut être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet peut être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90% de l'objectif de financement a été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même.

L'investissement dans les projets publiés sur ce Site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le gestionnaire serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré chez Urbanitae, et pourront investir dans celui-ci les personnes enregistrées suivantes :

• Les associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20% du capital social ou des droits de vote ;

• Les dirigeants ou employés d'Urbanitae ;

• Les personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

Dans ce sens, Urbanitae garantit que les investissements de chacune de ces personnes seront effectués via la plateforme, dans les mêmes termes et conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni un accès privilégié à l'information par rapport au reste des investisseurs inscrits à Urbanitae. Conformément au Règlement Interne de Conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer en interne ces opérations.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en conformité avec la politique de protection des données.