Le gestionnaire du projet est CALIZA HOMES, un groupe immobilier basé à Barcelone spécialisé dans la promotion résidentielle en Catalogne. Ses partenaires ont plus de 20 ans d'expérience dans le secteur immobilier et de la construction, et ont développé plus de 140 unités résidentielles à travers leurs deux marques, Caliza Homes et Loess Homes Club.

L'actif consiste en un terrain résidentiel de 5.949 m² qui dispose déjà d'un permis de construire accordé. Le projet prévoit la construction de 31 maisons mitoyennes en 6 blocs, avec des espaces verts et une piscine, pour un total de 4.177 m² construits.

À ce jour, le projet compte déjà 5 réservations, soit 16% du total des logements. 

La structure des logements sera réalisée par construction préfabriquée en béton, par une entreprise de construction de premier plan avec plus de 50 ans d'expérience, spécialisée dans la construction industrialisée.

La fabrication de la structure a un délai prévu de 4 mois, suivi d'un montage sur site de 2-3 mois supplémentaires. Les travaux de fabrication et de montage seront organisés en deux phases : une première phase qui couvrira deux tiers des logements, et une deuxième phase pour le tiers restant.

Parallèlement à la fabrication des modules structurels, les travaux de terrassement, de fondation et d'assainissement commenceront. Une fois la phase 1 de fabrication et de montage terminée, les travaux intérieurs et d'aménagement se poursuivront, permettant aux différents fronts de travail de progresser en parallèle, sans arrêt.

Le délai global estimé jusqu'à l'achèvement des travaux de construction est de 22-24 mois.

La commercialisation des logements sera réalisée par un agent local, en collaboration avec le gestionnaire du projet lui-même. 

Caliza Homes est actuellement en train de développer une autre promotion pour 13 logements dans la région de Figueres en utilisant le même système de construction, qui a été très bien accueilli commercialement, atteignant un niveau de préventes de 84% avec un degré d'avancement des travaux de 50%. 

Cette expérience antérieure soutient à la fois la demande existante dans la région et la validité du système de construction utilisé dans le Projet Arcilla.

Le gestionnaire du projet a déboursé à ce jour des fonds propres d'environ 1,3 M€, destinés à l'acquisition du terrain et aux coûts généraux de définition du projet et des licences. De plus, le gestionnaire s'engage à apporter des fonds propres pour un montant de 1,47 M€ pour couvrir les coûts de construction et les coûts généraux restants du projet, conformément aux jalons établis.

Cette contribution supplémentaire est garantie par une Lettre d'Engagement de Capital (Equity Commitment Letter) et, comme garantie supplémentaire, une hypothèque de premier rang sur un deuxième actif, renforçant l'engagement financier du promoteur dans le projet.

Les investisseurs d'Urbanitae entreront dans le projet par l'octroi d'un prêt hypothécaire en 3 tranches, pour financer partiellement les coûts de construction et les coûts généraux du projet.

La Tranche A, d'un montant de 2.430.000€, aura un taux fixe annuel de 11,0% et une durée de 27 mois, avec la possibilité de prolonger de 6 mois supplémentaires au mois 27 (27+6).

L'utilisation des fonds de la Tranche A du prêt sera destinée, d'une part, à faire face au premier déboursement correspondant à la fabrication de la structure préfabriquée de la Phase 1, ainsi qu'à financer les coûts de construction associés au terrassement, à la fondation et à l'assainissement de la promotion.

Afin de garantir les fonds déboursés pour la fabrication de la structure, l'entreprise de construction émettra en faveur du promoteur une garantie à première demande par le biais d'une banque de premier plan. 

La sortie des investisseurs d'Urbanitae se fera par les revenus provenant de la vente des logements.

STRUCTURE

Cette opération sera structurée par le biais de la dette, où les investisseurs d'Urbanitae accorderont un prêt à taux fixe à la société ANYWAY INVESTMENTS, S.L.

Le montant total du prêt brut s'élèvera à un montant de 6.200.000€, engagé en trois tranches, dont les principales caractéristiques sont les suivantes (vous pouvez consulter plus d'informations dans le document "Données Fondamentales de l'Investissement"):

● Montant total du prêt : jusqu'à un maximum de 6.200.000 €, engagé en trois tranches :

i. Une première tranche ou Tranche A, d'un montant de 2.430.000 €, entièrement fournie par les investisseurs d'Urbanitae. 

ii. Une deuxième tranche ou Tranche B, d'un montant de 1.800.000 €, entièrement fournie par les investisseurs d'Urbanitae.

iii. Une troisième tranche ou Tranche C, d'un montant de 1.970.000 €, entièrement fournie par les investisseurs d'Urbanitae.

● Taux d'intérêt annuel fixe simple : 11,0% pour la Tranche A. 

● Durée du prêt : 27 mois, avec option de prolongation de 6 mois au mois 27 (27+6, jusqu'au mois 33).

● Les intérêts et le principal du prêt seront payés à échéance ('bullet'), commençant à courir à partir de la formalisation du contrat de prêt. Le remboursement anticipé, partiel ou total, est autorisé à tout moment, sous réserve du paiement d'un intérêt minimum garanti de 16 mois pour la Tranche A. 

● Les dispositions du prêt destinées aux coûts de construction seront effectuées mensuellement contre des certificats de travail, sous réserve de l'examen et de la validation d'un Project Monitor externe désigné par Urbanitae (à l'exception du paiement à l'entrepreneur qui réalise la structure préfabriquée).

En ce qui concerne les garanties du prêt, le contrat de financement prévoit ce qui suit :

● Garantie réelle de première hypothèque sur l'actif objet du financement, avec une Responsabilité Hypothécaire de 140% du principal.

● Nantissement de premier rang sans intervention de fonds sur les comptes bancaires du projet.

● Nantissement de premier rang sur les parts sociales de la société emprunteuse.

● Garantie réelle de première hypothèque sur une deuxième promotion située à L’ Ametlla del Vallès, comme garantie supplémentaire. 

● Lettre d'engagement d'apport de capital supplémentaire (Equity Commitment Letter), par laquelle le promoteur s'engage à apporter des fonds propres supplémentaires pour les coûts de construction, les contingences et tout surcoût non prévu dans le Plan d'Affaires.

● Balayage de trésorerie (cash-sweep) de 100% des revenus de la vente des logements, destiné à rembourser le prêt d'Urbanitae.

Comme dans tous les projets de dette, ce projet intègre la figure du Project Monitor, qui examinera les certificats de travail, l'avancement de la construction, les éventuels écarts de délai/coût, et qui approuvera également les décaissements mensuels du prêt.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet :

● Garantie hypothécaire de premier rang sur l'actif, renforcée par une garantie supplémentaire sur une deuxième promotion du promoteur.

● Le projet a déjà une Licence de Travaux accordée, ce qui réduit le risque urbain et permet un début de travail immédiat après la signature.

● Construction préfabriquée en béton, ce qui réduit le risque d'exécution en offrant des délais et des coûts fixes, un meilleur contrôle de la qualité industrielle et une moindre dépendance à la main-d'œuvre spécialisée sur le chantier

● Réservations déjà engagées, avec 16% des logements réservés à ce jour et une liste de plus de 50 personnes intéressées supplémentaires. 

● Le rendement de 11,0% par an pour la Tranche A, avec un retour minimum garanti équivalent à 16 mois d'intérêts (14,67%).

● Solide expérience du gestionnaire : plus de 20 ans dans le secteur et 140+ unités développées en Catalogne, avec un projet comparable en construction préfabriquée à Figueres

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée pour déterminer si les prix de vente proposés par le gestionnaire sont raisonnables. En même temps, une Due Diligence Commerciale a été réalisée qui a émis un rapport favorable corroborant les prix proposés et le plan d'affaires du promoteur. 

Des informations sont disponibles sur le marché dans la documentation "Témoins de vente", où vous trouverez une liste de logements à vendre dans la région.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 27 mois, avec une possible extension de 6 mois supplémentaires au mois 27 (27+6, jusqu'au mois 33).

● Juillet 2026, octroi du prêt par les investisseurs d'Urbanitae et début des travaux de construction.

● Premier trimestre 2027, fin de l'assemblage de la structure préfabriquée et continuation des travaux intérieurs et d'urbanisation des zones communes. 

● Troisième trimestre 2028, fin des travaux de construction, signature des logements et remboursement du prêt à Urbanitae, dans un délai de 27 mois (échéance estimée en octobre 2028).

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Ci-dessous, les principaux risques identifiés pour ce projet sont détaillés :

● Risque associé au système de construction préfabriquée, découlant des débours anticipés nécessaires pour la fabrication de la structure avant son assemblage sur le chantier. Ce risque est atténué par l'émission d'une garantie à première demande de la part de l'entreprise de construction en faveur du promoteur, qui garantit l'application correcte des fonds déboursés à la fabrication de la structure, conformément aux jalons de paiement établis dans le contrat de construction. 

● Risque commercial découlant d'un possible retard dans la vente des logements, ce qui pourrait entraîner des retards dans le remboursement de la dette. Ce risque est atténué par plusieurs facteurs : le projet compte déjà 16% de réservations engagées et une liste de plus de 50 personnes intéressées supplémentaires, ce qui témoigne d'une demande solide dès les phases initiales de commercialisation. De plus, une Due Diligence commerciale a été réalisée qui a validé à la fois les prix fixés dans le Plan d'Affaires et le calendrier des ventes prévu, confirmant que le délai de 27 mois du prêt est suffisant pour atteindre 100% des ventes.

● Risque de déviations dans les coûts de construction. Le Plan d'Affaires comprend une ligne de contingences de 5% qui, si elle se matérialise, sera financée à 50%-50% entre les fonds propres du promoteur et la Tranche C du prêt. De plus, le promoteur s'engage à apporter le capital nécessaire pour couvrir tout surcoût non prévu dans ces contingences. 

● Risque de déviations dans les délais de construction. Le délai global estimé jusqu'à la fin des travaux est de 22-24 mois, ce qui laisse, dans le délai total du prêt de 27 mois, une marge de 3-5 mois pour la commercialisation, la signature des logements et le remboursement du prêt avant son échéance. Ce coussin temporel permet d'absorber d'éventuelles déviations modérées dans le calendrier des travaux sans compromettre le remboursement en temps voulu du financement.

● Risque associé à l'engagement d'apport en Equity de la part du promoteur. Ce risque est atténué par la Lettre d'Engagement de Capital (Equity Commitment Letter) et l'hypothèque en premier rang sur une deuxième promotion comme Garantie Additionnelle.

● Possibilité de modification des conditions convenues. Ce risque comprend les changements substantiels potentiels qui peuvent survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation du contrat de prêt, auquel cas le projet serait annulé et l'investissement serait remboursé.