Description

Le promoteur propose le développement d'une promotion de 27 appartements touristiques et d'un local commercial au rez-de-chaussée à développer dans deux bâtiments adjacents répartis en 17 appartements d'une chambre et 10 appartements de deux chambres. Le projet sera géré par LovelyStay, l'entreprise leader au Portugal dans la gestion de propriétés pour des locations de courte, moyenne et longue durée, spécialisée dans la maximisation de la rentabilité des actifs. Avec une surface totale construite de 3.197m², chaque appartement a une surface moyenne de 85 m2, où chaque unité dispose d'un balcon et/ou d'un jardin. Le prix de vente €/m² a été comparé avec une étude de marché réalisée par Savills et le prix de vente estimé fixé par le promoteur est cohérent avec les conclusions de l'étude. L'actif est très bien situé dans le centre de Porto, près du centre historique de la ville, qui offre un fort attrait pour l'hébergement touristique grâce à son accessibilité piétonne, son accès aux services et aux transports, et une véritable atmosphère urbaine qui équilibre la vie locale avec la proximité des principales attractions.

Le Projet a un permis de construire et la construction a commencé en octobre 2025.

Le gestionnaire du projet a un prêt senior contracté pour la construction, qui sera débloqué une fois que certaines conditions préalables seront remplies, dont la vente d'au moins 50% des unités.

De plus, le projet a déjà un permis de construire, et la construction a commencé en octobre 2025. Jusqu'à présent, le développement a été financé par le capital propre du promoteur, avec les revenus provenant des préventes des unités, ainsi qu'avec les dispositions de la Tranche A du prêt d'Urbanitae.

Les investisseurs d'Urbanitae entreront dans le projet par l'octroi d'un prêt hypothécaire (deuxième hypothèque) engagé en deux Tranches. Cette deuxième tranche a un taux fixe annuel de 10,0% et une durée de 10 mois avec une possible extension de 6 mois au mois 10. 

Le remboursement de l'investissement d'Urbanitae est prévu par le remboursement du prêt relais avec le prêt bancaire déjà contracté, qui sera débloqué une fois que 50% des préventes seront atteintes.

STRUCTURE

Cette opération sera structurée via la dette, où les Investisseurs d'Urbanitae accorderont un prêt à taux fixe à la société ROUNDNOISES - UNIPESSOAL LDA.

Le montant total du prêt brut s'élève à 2.000.000 €, financé intégralement par les investisseurs d'Urbanitae. Le prêt total sera structuré en deux tranches, dont les principales caractéristiques sont les suivantes (vous pouvez consulter plus d'informations dans le document "Données Fondamentales de l'Investissement"):

• Montant total du prêt : jusqu'à un maximum de 2.000.000 €, engagé en deux tranches: 

I. Une première tranche ou Tranche A, d'un montant maximum de 1.000.000 €, levée en avril 2026 par les investisseurs d'Urbanitae. 

II. Une deuxième tranche ou Tranche B, d'un montant de 1.000.000 €, à lever par les investisseurs d'Urbanitae.  

• Taux d'intérêt annuel fixe simple de 10,0% pour la Tranche B.

• Durée de 10 mois + 6 mois d'extension pour la Tranche B.

• Période minimale d'intérêts : 4 mois.

• Les intérêts et le principal du prêt seront payés à échéance (les intérêts commenceront à courir dès la formalisation du contrat de prêt).

• Ratios de levier résultants : (i) LTC équivalent à 16,6% sans inclure comme fonds propres la contribution non monétaire du terrain ; (ii) LTV équivalent à 16,3% sur l'évaluation de l'actif sous-jacent en hypothèse de construction terminée.

Le remboursement anticipé total sera autorisé à tout moment, sous réserve d'un rendement minimum garanti pour le Prêt équivalent à 4 mois d'intérêts. Une extension de 6 mois supplémentaires est autorisée au mois 10.

Concernant les principales garanties de remboursement de ce prêt, elles sont les suivantes : 

• Hypothèque de second rang sur l'actif, avec une responsabilité hypothécaire équivalente à 130% du montant principal du prêt. L'hypothèque devra être enregistrée avec l'autorisation du prêteur senior, ainsi qu'avec son engagement de ne faire aucune disposition jusqu'à la sortie du prêt d'Urbanitae.

• Aucune disposition de la dette senior contractée avec BPI ne sera faite, sauf pour le remboursement du prêt d'Urbanitae. 

• Pouvoir irrévocable de vente de l'actif jusqu'à 25% en dessous de la valeur d'évaluation.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet :

• L'actif collatéral du prêt est un terrain situé à Porto, au Portugal, où des travaux sont déjà en cours et qui jusqu'à présent a été financé par les fonds propres du promoteur, grâce à des préventes réalisées et aux dispositions de la Tranche A.

• Expérience du promoteur dans le développement de projets similaires à Porto. 

• Porto est la deuxième plus grande ville du Portugal et l'un des principaux centres économiques, culturels et touristiques du pays, jouant un rôle clé dans la région nord et son aire métropolitaine. 

• Le rendement que l'investisseur obtiendra sera de 8,33% (10,0% annuel) avec une période minimale d'intérêts garantis de 4 mois

• Le projet est garanti par une hypothèque de second rang sur l'actif sous-jacent.

• Le financement bancaire est déjà contracté, donc le mécanisme de remboursement du prêt-relais est clairement défini une fois le niveau de préventes requis atteint.

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée pour déterminer si les prix de vente proposés par le gestionnaire sont raisonnables.

Des informations sont disponibles sur le marché dans le document "Rapport de marché", où vous trouverez une étude de marché de Savills.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 10 mois avec une possible extension de 6 mois au 10ème mois.

• Avril 2026, octroi du premier tronçon du prêt par les investisseurs d'Urbanitae, et poursuite des travaux de construction. 

• Juin 2026, octroi du deuxième tronçon du prêt et poursuite des travaux de construction.

• Q1 2027, Une fois l'objectif de préventes de 50% atteint, Banco BPI sera autorisé à entrer avec le prêt bancaire pour le financement du projet, ainsi que le remboursement des investisseurs d'Urbanitae.

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Nous détaillons les risques les plus clairs que nous avons identifiés pour ce projet: 

• Risque commercial dans la vente des logements, provoquant un retard dans le remboursement du prêt, car la commercialisation est encore à un stade initial, ce qui limite la visibilité sur l'absorption du marché pour ce produit. Pour atténuer ce risque, une analyse de marché basée sur des comparables a été réalisée, qui confirme que les prix envisagés dans le plan d'affaires sont alignés avec le marché dans la région de Porto.

• Risque de déviations dans les délais et les coûts de construction, car la dépendance à un entrepreneur externe pour l'exécution des travaux pourrait entraîner des surcoûts et des retards par rapport au calendrier prévu du projet. Ce risque est partiellement atténué car (i) les travaux sont actuellement en cours et ont un contrat de construction à prix global fixe, (ii) nous avons réalisé une Due Diligence Technique avec un expert indépendant qui valide les prix et les délais prévus dans le plan d'affaires, et (iii) l'entrée de la banque et le remboursement des investisseurs Urbanitae dépendent principalement du niveau de préventes atteint et ne sont pas directement liés à l'avancement des travaux.

• Possibilité de changement des conditions convenues. Ce risque comprend les changements substantiels potentiels qui peuvent survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation du contrat de prêt, auquel cas le projet serait annulé et l'investissement remboursé.

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Avertissements et Risques

La plateforme immobilière Urbanitae (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est adhérente à aucun fonds de garantie d'investissement ou fonds de garantie de dépôt. Les informations publiées par la plateforme immobilière Urbanitae sur son site web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme des recommandations aux investisseurs.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site web ne sont pas soumis à autorisation ni à supervision par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ou par la Banque d'Espagne, donc toutes les informations fournies par le gestionnaire en relation avec les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non-respect du volume total d'investissement du projet, le délai pour la collecte peut être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet peut être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90% de l'objectif de financement a été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même. 

L'investissement dans les projets publiés sur ce site web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le gestionnaire serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré sur Urbanitae, et pourront investir dans celui-ci n'importe laquelle des personnes suivantes enregistrées :

• Les associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20% du capital social ou des droits de vote ;

• Les dirigeants ou employés d'Urbanitae ;

• Les personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

À cet égard, Urbanitae garantit que les investissements de l'une de ces personnes seront effectués par le biais de la plateforme, dans les mêmes termes et conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni d'accès privilégié à l'information par rapport aux autres investisseurs enregistrés sur Urbanitae. Conformément au Règlement interne de conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer ces opérations en interne.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en respectant la politique de protection des données.

• Le principal du prêt n'entraîne pas de retenue. Les considérations suivantes s'appliquent exclusivement aux rendements générés.

• La retenue applicable à la source, conformément à la réglementation portugaise, est de 28% pour les personnes physiques et de 25% pour les personnes morales, sur les intérêts versés par l'entité emprunteuse résidente au Portugal.

• Nonobstant ce qui précède, des taux réduits ou une exonération peuvent être applicables conformément à la loi portugaise et/ou aux conventions pour éviter la double imposition internationale. Pour cela, il sera nécessaire que l'investisseur nous prouve sa résidence fiscale par le certificat correspondant.

• Dans le cas particulier des investisseurs résidents fiscaux en Espagne, ce pourcentage est réduit à 15% conformément à la Convention pour éviter la double imposition entre l'Espagne et le Portugal, à condition que les conditions suivantes soient remplies :

- Le bénéficiaire effectif des intérêts est résident fiscal en Espagne ;

- Cette résidence est prouvée par un certificat délivré par l'Agence fiscale espagnole (modèle 01 ou certificat numérique valide), couvrant la période pendant laquelle l'intérêt a été exigible.

Dans tous les cas, l'investisseur résidant en Espagne pourra déduire de sa déclaration, la retenue subie au Portugal avec une limite de 15%, conformément à l'article 80 de la Loi sur l'IRPF (personnes physiques) et les articles 31 et 32 de la Loi sur l'Impôt sur les Sociétés (personnes morales).