Le gestionnaire de ce projet est le GRUPO FRANGLA, une promotrice boutique avec une vaste expérience, spécialisée dans les projets résidentiels haut de gamme à des prix inférieurs à 2 millions d'euros.

Le gestionnaire couvre tout le développement et dispose de l'entreprise de construction du groupe (Boceto) pour l'exécution des travaux. 

La période de construction, l'obtention des permis d'occupation initiaux et la liquidation finale sont estimées à un maximum de 16 mois. Le prêt prévoit une durée financière de 20 mois avec une possible extension de 6 mois supplémentaires (20+6).

Le gestionnaire a déjà déboursé un capital total de c. 625k € destiné à l'achat du terrain. Le capital restant pour le développement du projet sera couvert par des fonds propres supplémentaires des partenaires (c. 312k € d'Equity Add-on à apporter contre certifications), les dépôts de ventes engagés par les clients et le prêt apporté par les investisseurs d'Urbanitae.

Le Tranche A du prêt (1.310.000 €) sera destiné au refinancement du principal plus les intérêts d'un prêt hypothécaire existant, tandis que la Tranche B (jusqu'à 990.000 €) sera destiné à financer directement les coûts de construction restants de l'œuvre.

Le gestionnaire assumera, par son Equity Add-on et les flux provenant des dépôts de vente, les contingences ordinaires de l'œuvre et les coûts généraux du projet. De même, il garantira formellement, par une Lettre d'Engagement de Capital (Equity Commitment Letter), l'apport du montant total nécessaire pour compléter le projet avec le financement d'Urbanitae face à d'éventuels désistements de la part des acheteurs.

Les dispositions de la tranche de l'œuvre seront effectuées progressivement contre des certifications de l'œuvre de caractère mensuel validées par un Project Monitor indépendant et la surveillance technique externe.

L'opération reflète une structure financière solide, avec un LTC brut de 67,7% à la date de formalisation du prêt et un LTV de 49,7% sur la valeur des ventes estimée (4.630.000 €). Cela implique que les revenus attendus du projet offrent un ratio de couverture de trésorerie confortable pour le remboursement du principal et des intérêts du prêt d'Urbanitae.

STRUCTURE 

Cette opération est structurée via la dette, où les investisseurs d'Urbanitae accorderont un prêt à taux fixe à la société KUVICA ASSET MANAGEMENT, S.L.

Montant total du prêt : jusqu'à un maximum de 2.300.000 €, engagé en deux tranches :

I. Une première tranche ou Tranche A, d'un montant allant jusqu'à 1.310.000 €, levée par les investisseurs d'Urbanitae. 

II. Une deuxième tranche ou Tranche B, d'un montant allant jusqu'à 990.000 €, levée par les investisseurs d'Urbanitae.

• Taux d'intérêt annuel fixe simple de 10,5% pour la Tranche A.

• Durée du prêt : 20 mois avec option d'extension de 6 mois au mois 20.

•   Les intérêts et le principal du prêt seront payés à échéance (les intérêts commenceront à être calculés à partir du moment de la formalisation du contrat de prêt).

• La partie du prêt destinée à financer les travaux de construction sera disposée par le promoteur à travers des certifications de l'œuvre de caractère mensuel, sous réserve du rapport favorable émis par le Project Monitor.

Le remboursement anticipé total sera autorisé à tout moment, sous réserve d'un rendement minimum des intérêts équivalent à 15 mois d'intérêts. 

Concernant les garanties principales du prêt, le contrat de financement établit ce qui suit : 

•      Hypothèque de premier rang sur les propriétés correspondant aux 3 logements avec une responsabilité hypothécaire de 140% sur le principal du prêt. 

•     Nantissement de premier rang sur les parts sociales de la société promotrice du Projet. Dans le cas où le Gestionnaire du projet formalise 100% des ventes de la promotion avant la signature du Prêt, une promesse de nantissement sur les parts sociales sera constituée. 

•       Nantissement de premier rang sur les comptes courants (sans intervention de fonds) du Projet dans la SPV emprunteuse et sur le compte TVA du Projet. 

•      Lettre d'Engagement de Capital (“Equity Commitment Letter”) pour garantir l'engagement supplémentaire de capital d'un montant de 311.515 € et la totalité du montant jusqu'à 968.592 € dans l'hypothèse où il y aurait un désistement des acheteurs. 

•      Mécanisme de balayage de trésorerie (Cash-sweep) de 100% du montant de vente à percevoir à la signature de l'Acte, destiné à l'amortissement prioritaire du principal et des intérêts du prêt jusqu'à son remboursement complet.

POURQUOI INVESTIR?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet:

• Emplacement Premium et Absence d'Offre: Parcelle située dans l'un des quartiers résidentiels les plus établis et demandés du nord-ouest de Madrid, caractérisé par un environnement de haute qualité résidentielle et une large gamme de services.  

 • Risque Commercial Pratiquement Mitigé: Visibilité commerciale solide, avec 66% de préventes déjà assurées (2 des 3 unités), soutenues par des contrats de réservation formalisés et des dépôts déjà reçus. La troisième unité est à un stade avancé de commercialisation.

• Garantie Hypothécaire de Premier Rang: Retour à un taux d'intérêt à deux chiffres sur les deux tranches entièrement soutenu par une hypothèque de premier rang sur l'actif avec une responsabilité de 140%. 

• Structure Financière et Ratios Conservateurs: Présente un ratio LTV confortable de 49,7% sur la valeur estimée de vente (GDV de 4,63M€) et un ratio LTC brut total de 71,1%. 

MARCHÉ

Une étude de marché détaillée a été réalisée pour déterminer si les prix de vente proposés par le gestionnaire sont raisonnables, soutenue par une Due Diligence commerciale par un agent externe qui a émis un rapport favorable. La zone souffre d'une pénurie structurelle de logements neufs, représentant seulement 15-18% de l'offre totale face à la prédominance claire de l'ancien logement de seconde main des années 90. Il existe une demande insatisfaite qui cherche un produit moderne, énergétiquement efficace et avec un jardin/piscine privée, ce qui assure des rythmes d'absorption constants.

Des informations sur le marché sont disponibles dans la documentation "Témoins de vente", où vous trouverez une liste de logements à vendre dans la région.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI?

La durée estimée de ce projet est de 20 mois pour la Tranche A et 14 mois pour la Tranche B, avec une option d'extension de 6 mois supplémentaires (20+6). 

• Mai 2026: Octroi et activation de la Tranche A (Prêt de refinancement) par les investisseurs d'Urbanitae au promoteur pour le refinancement du prêt-relais existant et le début de la phase de certification des travaux Capex. 

• Novembre 2026: Octroi et activation de la Tranche B (Prêt Capex) par les investisseurs d'Urbanitae, permettant l'entrée du financement des travaux pour continuer les travaux de construction en parallèle avec l'equity add-on du promoteur et les dépôts des clients. 

• Deuxième-Troisième trimestre 2027, achèvement des travaux de construction et obtention des licences de première occupation (estimé à un maximum de 16 mois à partir de l'octroi). 

• Dernier trimestre 2027, formalisation des actes publics de vente, remise des clés et remboursement total conséquent du principal et des intérêts aux investisseurs d'Urbanitae. 

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Voici les principaux risques identifiés pour ce projet et leurs atténuations : 

• Risque commercial (Absorption de la dernière unité) : Le marché des logements exclusifs peut être plus lent que d'habitude en raison du public limité intéressé. Ce risque est atténué par la présence de deux réservations formalisées avant le financement et un ticket inférieur à la barrière des 2M€, ce qui facilite l'absorption du logement restant. De plus, le prêt dispose d'une durée totale confortable et d'extensions financières pour absorber tout retard administratif ou commercial. 

• Risque de déviations dans les délais et les coûts de construction : Atténué par l'exécution des travaux par un contrat "Open Books" conclu avec le constructeur Boceto, l'intégration verticale du groupe promoteur lui-même et une surveillance externe continue. De plus, un fonds de contingence est prévu dans le plan d'affaires pour absorber les écarts de coûts. 

• Possibilité de changement des conditions convenues. Ce risque comprend les changements substantiels potentiels qui peuvent survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation du contrat de prêt, auquel cas le projet serait annulé et l'investissement serait remboursé.

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Avertissements et Risques

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Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site web ne sont pas autorisés ni supervisés par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ni par la Banque d'Espagne, donc toutes les informations fournies par le gestionnaire concernant les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non réalisation du volume total d'investissement du projet, le délai pour la collecte peut être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet peut être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90% de l'objectif de financement a été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même. 

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Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré chez Urbanitae, et pourront investir dans celui-ci les personnes enregistrées suivantes :

• Les associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20% du capital social ou des droits de vote ;

• Les dirigeants ou employés d'Urbanitae ;

• Les personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

À cet égard, Urbanitae garantit que les investissements de ces personnes seront effectués par le biais de la plateforme, dans les mêmes conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni d'accès privilégié à l'information par rapport aux autres investisseurs enregistrés chez Urbanitae. Conformément au Règlement interne de conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer ces opérations en interne.

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