Le gestionnaire du projet est SETHA GROUP, une société d'investissement et de promotion immobilière qui opère depuis plus d'une décennie dans l'identification, l'acquisition et le développement de terrains brownfield au Royaume-Uni et en Italie, spécialisée dans l'obtention de permis d'urbanisme pour des projets résidentiels et mixtes. Le fondateur et administrateur de la société, Manuel Alsoni, a une longue carrière dans le secteur immobilier, ayant dirigé plus de 20 projets avec un GDV total supérieur à 1 000 M£ et plus de 1 000 unités livrées entre Londres, le sud-est de l'Angleterre et les principales places italiennes. 

La société agit en tant que promoteur et investisseur, ce qui permet un contrôle direct sur l'exécution, la conception et les coûts du projet dans la région de la Versilia, où l'équipe a une expérience locale active, avec un projet de rénovation de villas de luxe actuellement en développement à Via dell'Acqua 166, Forte dei Marmi, en collaboration avec Urbanitae. 

SETHA GROUP concentre ses activités sur des emplacements stratégiques de la côte méditerranéenne et les principaux centres urbains italiens. Le projet actuel est développé sur un actif hôtelier en première ligne de plage à Marina di Pietrasanta, avec une contribution de fonds propres déjà exécutée de 2,0 M€ à la clôture. Il s'agit d'un immeuble avec SCIA en vigueur pour les travaux de strip-out et avec l'autorisation d'extension volumétrique prévue pour septembre 2026.

--------

Le promoteur s'engage à un capital total de c. € 3,01M, dont c. € 2,04M sont déjà déboursés à la date de clôture du financement. Le projet bénéficie également d'un prêt senior de Solution Bank de € 7,5M, dont € 5,0M ont déjà été accordés et € 2,5M, en tant que capex line, sont en phase finale d'approbation. 

Un prêt junior de € 8,0M est structuré: € 3M apportés par les investisseurs d'Urbanitae et € 5M apportés par des investisseurs externes. Les investisseurs d'Urbanitae entrent dans le projet par le biais d'un premier tranche de € 3M. Cette tranche aura un taux d'intérêt annuel de 13,0% simple, avec une durée de 24 mois et une option d'extension de 12 mois supplémentaires, ainsi qu'une période minimale d'intérêts de 9 mois.

La sortie des investisseurs d'Urbanitae se fera par le biais de la refinancement du prêt en 2028, soutenue par la vente des deux villas et la stabilisation de l'hôtel sous le contrat de location avec EGA Hospitality.

La commercialisation des villas sera assurée par les canaux directs de Setha Group, soutenus par des courtiers locaux spécialisés dans le segment ultra-prime de Forte dei Marmi et Marina di Pietrasanta, avec un accès direct à la base de clients internationaux cibles.

STRUCTURE

Cette opération sera structurée par le biais de la dette, où les investisseurs d'Urbanitae accorderont un prêt mezzanine à taux fixe à la société véhicule (SPV) Dogui 2 S.r.l., emprunteur de l'opération.

Le montant total du prêt junior brut s'élèvera à un montant de € 8.000.000, dont € 3.000.000 seront entièrement financés par les investisseurs d'Urbanitae et € 5.000.000 par des investisseurs externes.

Les principales caractéristiques du prêt d'Urbanitae sont les suivantes (vous pouvez consulter plus d'informations dans le document "Données Fondamentales de l'Investissement"):

• Montant du prêt: jusqu'à un maximum de € 3.000.000, levé par les investisseurs d'Urbanitae.

• Taux d'intérêt annuel simple fixe de 13,0%.

• Durée du prêt : 24 mois avec option de prolongation de 12 mois au mois 24

• Les intérêts et le principal du prêt seront payés à échéance (les intérêts commenceront à courir dès la formalisation du contrat de prêt).

• La partie du prêt destinée à financer les travaux de rénovation sera déboursée par le promoteur par le biais de certificats de travaux mensuels, sous réserve de l'approbation du Project Monitor.

Le remboursement anticipé total sera autorisé à tout moment, sous réserve d'un rendement minimum d'intérêts équivalent à 9 mois d'intérêts. 

Concernant les garanties du prêt, le contrat de financement prévoit ce qui suit : 

• Garantie pignorative de premier rang sur 100% des parts de la SPV Emprunteuse (Dogui 2 S.r.l.)

• Garantie pignorative de premier rang sur les comptes bancaires de la SPV Emprunteuse.

• Subordination des prêts des associés accordés à la SPV Emprunteuse.

• Engagement d'apport en equity supplémentaire par le promoteur en cas de surcoûts de construction.

Comme dans tous les projets de dette, ce projet comprend la figure du Project Monitor, qui examinera les certificats de travaux, l'avancement de la construction, les éventuels écarts de délai / coût et qui approuvera également les décaissements mensuels du prêt.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet :

• Un ensemble de garanties solides, avec une première hypothèque sur la SPV emprunteuse et un engagement du promoteur en cas de surcoûts.

• Un rendement de 13,0% par an simple, avec un rendement minimum de 9 mois d'intérêts.

• Un actif exclusif en première ligne de plage, dans l'un des endroits les plus convoités de la Méditerranée : Marina di Pietrasanta, aux portes de Forte dei Marmi.

• Promoteur avec un track record solide : Setha Group, +20 projets et GDV supérieur à 1.000 M£

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée pour déterminer si les prix de vente et les paramètres opérationnels proposés par le gestionnaire sont raisonnables. En même temps, une Due Diligence Technique, Légale et Commerciale a été réalisée par des agents externes qui ont émis un rapport favorable corroborant les prix de vente des villas et les paramètres opérationnels de l'hôtel, alignés avec les comparables de la Versilia. 

Il existe des informations disponibles sur le marché dans la documentation "Témoins de vente", où vous trouverez une liste de maisons à vendre dans la région.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 24 mois avec une option d'extension de 12 mois supplémentaires au mois 24.

• Deuxième trimestre 2026: octroi du prêt par les investisseurs d'Urbanitae au promoteur pour les coûts d'acquisition et de rénovation du projet.

• Troisième trimestre 2026: début des travaux de construction après l'obtention du permis d'extension volumétrique (PdC).

• Deuxième trimestre 2028: vente des deux villas et premier remboursement partiel du prêt.

• 2028: ouverture de l'hôtel et refinancement du prêt mezzanine, avec remboursement total aux investisseurs d'Urbanitae.

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Voici les principaux risques identifiés pour ce projet :

• Risque commercial découlant d'un éventuel retard dans la vente de l'actif, ce qui pourrait entraîner des retards dans le remboursement de la dette. Ce risque est atténué par la participation d'un agent immobilier leader dans le secteur, ainsi que par le soutien du rapport favorable émis lors de la due diligence commerciale, qui valide le prix de vente établi dans le Plan d'Affaires.

• Risque administratif lié à l'obtention du permis d' extension volumétrique de l'hôtel (PdC), prévu pour septembre 2026. Ce risque est atténué par le fait que la partie principale de l'actif peut être réalisée directement sous la SCIA déjà en vigueur, et par le dialogue actif du promoteur avec la Mairie, qui connaît déjà le projet.

• Risque de déviations dans les délais du projet en raison d'éventuels imprévus pendant la phase de construction. Pour atténuer ce risque, le promoteur bénéficie du soutien d'un Project Manager chargé de la supervision et du contrôle rigoureux du calendrier d'exécution, garantissant le respect des jalons établis. De plus, il s'agit d'un gestionnaire expérimenté dans les produits immobiliers à Casares.

• Risque de déviations dans les coûts de construction résultant de contingences imprévues. Pour atténuer ce risque, une provision pour contingences a été incluse dans le Plan d'Affaires qui sera financée dans la Tranche C du prêt pour absorber d'éventuels surcoûts sans compromettre la viabilité financière du projet. 

• Possibilité de changement des conditions convenues. Ce risque comprend d'éventuels changements substantiels qui pourraient survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation du contrat de prêt, auquel cas le projet serait annulé et l'investissement serait remboursé.

---------------------------------------

Avertissements et Risques

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est adhérente à aucun fonds de garantie d'investissements ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme une recommandation d'investissement pour les investisseurs potentiels.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne font l'objet d'aucune autorisation ni supervision par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ni par la Banque d'Espagne, par conséquent, toutes les informations fournies par le gestionnaire en relation avec les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non-respect du volume total d'investissement du projet, le délai pour la collecte peut être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet peut être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90 pour cent de l'objectif de financement a été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même. 

L'investissement dans les projets publiés sur ce site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le gestionnaire serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré chez Urbanitae, et les personnes suivantes enregistrées pourront investir dans celui-ci :

• Les associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20 % du capital social ou des droits de vote;

• Dirigeants ou employés d'Urbanitae;

• Personnes physiques ou juridiques liées à ces partenaires, dirigeants ou employés par contrôle.

Dans ce sens, Urbanitae garantit que les investissements de l'une de ces personnes seront effectués via la plateforme, dans les mêmes termes et conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni un accès privilégié à l'information par rapport aux autres investisseurs inscrits à Urbanitae. Conformément au Règlement interne de conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer ces opérations en interne.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en respectant la politique de protection des données.

En général, la retenue à la source à appliquer, conformément à la réglementation italienne, est de 26% sur les intérêts qui seront versés par l'entité emprunteuse résidente en Italie.

Comme exception à ce qui précède, des taux réduits peuvent être appliqués conformément à la loi italienne et/ou aux conventions pour éviter la double imposition internationale. Pour cela, il sera nécessaire que l'investisseur nous prouve sa résidence fiscale par le certificat correspondant. 

Plus précisément, dans le cas particulier des investisseurs résidents fiscaux en Espagne, le certificat doit être émis conformément à la Convention pour éviter la double imposition internationale entre l'Espagne et l'Italie (article 11), la retenue est limitée à 12% à condition que :

• Le bénéficiaire effectif des intérêts est un résident fiscal en Espagne, et

• Cette résidence est prouvée par un certificat délivré par l'Agence fiscale espagnole (modèle 01 ou certificat numérique valide) aux fins de ladite convention, couvrant la période pendant laquelle l'intérêt a été exigible.