Le gestionnaire de cette opération est le Groupe FREO, un gestionnaire international spécialisé dans l'investissement, la promotion et la gestion d'actifs immobiliers. Fondé en 1996 et présent en Espagne depuis 2015, il offre des services de gestion d'actifs complets tout au long du cycle de vie des biens immobiliers. FREO Espagne investit dans des actifs à fort potentiel de création de valeur grâce à une gestion active, qui comprend la location à des prix de marché, l'augmentation de l'occupation par une commercialisation intensive, la renégociation de contrats ou la mise en œuvre d'actions de Capex efficaces. De plus, il entretient des relations étroites avec les principaux intermédiaires et acteurs du marché, ce qui lui permet d'identifier des opportunités et de gérer les actifs de manière agile et efficace.  

L'actuel locataire, qui a un contrat jusqu'en juin 2027, est l'un des principaux opérateurs mondiaux d'espaces de travail collaboratif (Co-working), qui redéfinit le bureau traditionnel grâce à une approche centrée sur la créativité et la communauté. Il est présent dans plus de 450 lieux à travers le monde, dans plus de 3 500 centres. En Espagne, il compte plus de 70 centres répartis sur plus de 25 000 m², avec une attention particulière à Madrid et Barcelone.

Le projet consiste en l'acquisition de la société propriétaire d'un immeuble de bureaux situé dans le centre historique de Madrid, rue Mazarredo 7, Arganzuela. L'actif est actuellement occupé par un locataire qui est dans le bâtiment depuis 2017, avec un loyer qui n'a pas été mis à jour et qui est en dessous du marché. La stratégie du projet consiste à renégocier le loyer avec le locataire actuel ou, à défaut, à formaliser un nouveau contrat de location avec un nouveau locataire à des prix de marché. De plus, il est prévu de réaliser certaines actions de CapEx et des améliorations dans le bâtiment pour optimiser sa position. Une fois l'actif stabilisé avec un loyer de marché, l'objectif sera de procéder à sa vente à un investisseur institutionnel.

Le projet a une stratégie de plus-value, qui consiste en une alliance avec le gestionnaire pour le développement du projet et la vente de l'actif une fois stabilisé à un investisseur institutionnel. Les contributions des investisseurs d'Urbanitae seront réalisées par une augmentation de capital dans la société véhicule qui regroupera l'investissement des investisseurs de la plateforme dans le projet : EMERITA OPPORTUNITIES 6, S.L. Cette société, à son tour, réalisera une augmentation de capital dans la société promotrice du projet, EMERITA OPPORTUNITIES 5, S.L.

D'un point de vue commercial, la vente de l'actif est prévue une fois qu'un nouveau contrat de location a été formalisé et que le bien immobilier a été stabilisé.

Dans le scénario de renégociation avec le locataire actuel, une période d'environ cinq mois est estimée entre la fin du contrat en cours et le début du nouveau contrat. Pendant cette période, certaines actions de maintenance seront effectuées sur l'actif, ainsi que l'obtention d'une certification ESG, dans le but de positionner le bien immobilier dans les meilleures conditions pour sa commercialisation et sa location.

Avec le début du nouveau contrat, certains incitatifs habituels dans ce type d'opérations sont envisagés, comme une période de grâce d'environ quatre mois, ainsi que d'autres incitatifs économiques propres au marché. Le rendement de sortie estimé est de 5,25%, chiffre qui a été corroboré par un tiers indépendant dans le cadre de la due diligence commerciale réalisée pour le projet.

STRUCTURE

L'opération sera structurée par une augmentation de capital, où le gestionnaire, les investisseurs d'Urbanitae et les co-investisseurs apporteront un capital de 9 100 000 € à la société promotrice de l'opération, dont Urbanitae participera avec 3 000 000 €, extensible à 2 000 000 € supplémentaires, si le gestionnaire le demande. Cette société promotrice prévoit de recourir à un financement bancaire pour l'acquisition de la société, qui a déjà obtenu des termes indicatifs pour l'octroi du prêt hypothécaire.

Le gestionnaire se consacrera à la gestion intégrale du projet et de la société promotrice et apportera 10% du capital total de l'investissement.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet :

• Emplacement stratégique à Madrid : investissement dans un actif de bureaux situé dans le centre de Madrid, à l'intérieur de la M-30, l'une des zones les plus dynamiques et liquides du marché immobilier espagnol.

• Prix d'acquisition compétitif : l'actif est acquis à un prix par m² nettement inférieur aux références actuelles du marché dans la zone, ce qui offre un point d'entrée attractif pour l'investisseur.

• Potentiel de revalorisation de l'actif : il existe une marge pour augmenter le loyer actuel, actuellement en dessous du marché, par la renégociation du contrat en cours ou la formalisation d'un nouveau contrat de location à des conditions de marché.

• Solides fondamentaux du marché des bureaux : l'offre de bureaux à l'intérieur de la M-30 est limitée, tandis que la demande pour des espaces bien situés reste élevée, en particulier dans des marchés consolidés comme Madrid.

• Rareté des actifs comparables : en raison de sa taille, de sa typologie et de sa localisation, il existe très peu d'actifs qui peuvent concurrencer ce bien immobilier, ce qui renforce son attrait pour un large éventail de locataires potentiels.

SCÉNARIOS ÉCONOMIQUES

Selon le critère de la CNMV, en plus du scénario de base (favorable) proposé par le gestionnaire et que nous contrastons depuis Urbanitae, dans les projets d'Equity, 2 scénarios supplémentaires doivent être publiés montrant des variations potentielles dans le plan d'affaires.

1. FAVORABLE

Le scénario de base, ou favorable, comprend les estimations des revenus et des dépenses proposées par le gestionnaire, vérifiées par Urbanitae, et contrastées par le rapport de due diligence commerciale réalisé pour le projet. Dans ce projet, la prévision totale des revenus s'élève à 22.040.053 €, tandis que l'estimation des coûts totaux pour la réalisation de l'investissement correspond à 18.072.889 €.

2. MODÉRÉ

Le scénario modéré envisage une déviation à la baisse du prix de vente estimé de la société et une réduction du loyer initial estimé du nouveau contrat de location à formaliser. Dans ce projet, une réduction du prix de vente estimé d'environ 13% (ce qui représente une augmentation du rendement de sortie à 5,75%) et une réduction du loyer initial estimé du nouveau contrat de location à 22€/m2 ont été prises en compte, ce qui réduit le montant total des revenus à 19.368.710 € (les coûts sont réduits par rapport au scénario favorable en raison de la réduction de l'impôt sur les sociétés).

3. DÉFAVORABLE

Le scénario modéré envisage une déviation à la baisse du prix de vente estimé de l'actif et une réduction du loyer initial estimé du nouveau contrat de location à formaliser, suffisamment larges pour obtenir un résultat négatif, avec une perte partielle du capital apporté. Dans ce projet, une réduction du prix de vente estimé d'environ 27% (ce qui représente une augmentation du rendement de sortie à 6,25%) et une réduction du loyer initial estimé du nouveau contrat de location à 20€/m2 ont été prises en compte, ce qui réduit le montant total des revenus à 16.339.281 € (les coûts sont réduits par rapport au scénario favorable en raison de la réduction de l'impôt sur les sociétés et des honoraires de commercialisation).

Selon le critère du superviseur, les plateformes de financement participatif ne doivent pas communiquer le rendement estimé d'un projet d'Equity. Le rendement total d'un projet est la PRÉVISION DES REVENUS moins l'ESTIMATION DES COÛTS, divisée par l'EQUITY TOTAL. Par exemple, dans le scénario FAVORABLE, le calcul serait PRÉVISION DES REVENUS (20.040.053 €) moins PRÉVISION DES DÉPENSES (18.072.889 €) divisé par l'Equity total (9.100.000 €). Le résultat de ce quotient multiplié par 100 représentera le pourcentage de rendement sur le capital apporté de ce scénario.

Les prévisions sont de simples estimations, et sont sujettes aux variations qui pourraient découler de la situation économique, sociale ou autre au cours de la durée du projet.

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée pour déterminer si le loyer estimé pour le nouveau contrat de location à formaliser et le prix de vente proposé par le gestionnaire sont raisonnables, en plus d'une Due Diligence commerciale réalisée par une entité de premier niveau où sont analysées les transactions de vente et les niveaux de loyer sur le marché, ainsi qu'une étude de la demande potentielle de clients/locataires pour l'actif. 

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 22-26 mois.

• Avril 2026 – clôture de l'opération et achat de la société.

• Janvier 2027 – préavis au locataire actuel de l'intention de mettre fin au contrat dans les conditions actuelles, et début de la renégociation de celui-ci ou recherche d'un nouveau locataire. 

• Juin 2027 – fin du contrat de location du locataire actuel.  

• Juillet 2027 – début des travaux d'entretien et obtention de la certification ESG à réaliser sur l'actif et début de la période de vacance assumée. 

• Quatrième trimestre 2027 – formalisation d'un nouveau contrat de location et début de la commercialisation pour la sortie des investisseurs.

• Deuxième trimestre 2028 – vente de la société propriétaire, liquidation de la société promotrice et distribution des bénéfices aux investisseurs.

Il est important de noter que dans tout investissement immobilier, les délais peuvent varier à la hausse comme à la baisse. 

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Nous détaillons les risques les plus clairs que nous avons identifiés pour ce projet: 

• Retard dans la formalisation d'un nouveau contrat de location et/ou la nécessité de réduire le prix de location estimé pour attirer un locataire.

• Retard dans la vente et/ou la nécessité de réduire son prix pour attirer des acheteurs finaux.

• Possibilité de changement des conditions convenues. Ce risque comprend les changements substantiels potentiels qui peuvent survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation de l'augmentation de capital, auquel cas le projet serait annulé et le capital apporté serait restitué aux investisseurs.

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Avertissements et Risques

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est adhérente à aucun fonds de garantie d'investissements ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme des recommandations aux investisseurs.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne font l'objet d'aucune autorisation ni supervision par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ni par la Banque d'Espagne, donc toutes les informations fournies par le promoteur en relation avec les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non réalisation de la totalité du volume d'investissement du projet, le délai pour la collecte peut être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet peut être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90 pour cent de l'objectif de financement a été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même. Tout cela conformément à l'article 69 de la loi 5/2015 sur la promotion du financement des entreprises.

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Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré sur Urbanitae, et pourront investir dans celui-ci les personnes suivantes enregistrées :

• Les associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20 % du capital social ou des droits de vote ;

• Les dirigeants ou employés d'Urbanitae ;

• Les personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

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