Le gestionnaire de cette opération est DIMA Gestión, une entreprise avec plus de trois décennies d'expérience dans le secteur immobilier, dédiée à la promotion, la gestion et l'investissement dans des actifs résidentiels et fonciers. Basée à Jerez de la Frontera (Cadix), l'entreprise a consolidé sa présence sur le marché national grâce au développement de projets urbains et résidentiels de haute qualité, caractérisés par un design fonctionnel, durable et adapté aux besoins actuels de ses clients.

Le projet a une stratégie de plus-values, qui consiste en une alliance avec le promoteur pour le développement du projet de 132 logements en immeuble collectif, avec parking et débarras et 18 maisons mitoyennes. De plus, le projet disposera de grandes zones communes et de 17 locaux commerciaux.

Les contributions des investisseurs d'Urbanitae seront remises au promoteur via une augmentation de capital à la société véhicule qui regroupera l'ensemble des fonds provenant des investisseurs : RIVENDEL PROPERTIES 7, S.L. Cette société entrera ensuite dans la société promotrice du projet, CHURUN INVEST, S.L. avec une contribution de 3.025.000 €.

Le gestionnaire maintient 45% de l'investissement nécessaire pour mener à bien le projet.

Un schéma de retour préférentiel est établi pour les investisseurs d'Urbanitae qui consiste en la récupération du capital investi plus un rendement de 15% par an avant le gestionnaire, ce qui atténue toute déviation du projet. Sur la marge supplémentaire générée, 70% sont distribués au gestionnaire et 30% aux investisseurs, ce qui incite le gestionnaire à optimiser l'exécution du projet. La cascade des paiements serait la suivante :

(i) Remboursement du capital investi par les investisseurs d'Urbanitae

(ii) Rendement de 15% annuel net

(iii) Remboursement du capital investi par le gestionnaire

(iv) Rendement de 15% annuel net

(v) Sur la marge supplémentaire, 70% sont distribués au gestionnaire et 30% aux investisseurs d'Urbanitae

La promotion se concrétise par le développement de 150 logements en immeuble collectif et mitoyen, dans la ville de Jerez de la Frontera, Cadix. Les logements disposeront de 1, 2, 3 et 4 chambres et d'une surface construite moyenne de 77 m² pour les logements collectifs et de 117 m² pour les maisons mitoyennes, ainsi que d'un parking et d'un débarras. L'emplacement a un accès direct à l'une des principales artères de la ville.

Le gestionnaire développe actuellement un autre projet au même endroit, qui progresse favorablement. Plus de 50% des logements ont été vendus, le financement a été conclu avec une institution de premier rang et les travaux de construction ont commencé.

Le projet a une avancée commerciale de plus de 50% des logements réservés, ayant lancé la commercialisation en janvier 2025. Niveau commercial qui se trouve dans les gammes moyennes requises par les banques pour le financement, avec lequel il est en train de finaliser les négociations pour le prêt promoteur.       

STRUCTURE

L'opération sera structurée via une augmentation de capital, où les investisseurs d'Urbanitae feront une contribution de capital à la société véhicule de l'opération. Cette société véhicule prévoit de recourir à un financement externe pour le développement de l'œuvre, qui est pactée avec une institution financière de premier rang. La contribution correspondant aux investisseurs d'Urbanitae sera équivalente à 3.025.000 €. Le capital total du projet s'élève à 5.500.000 € où entreront les investisseurs d'Urbanitae en conjonction avec le gestionnaire.

Le gestionnaire se consacrera à la gestion intégrale de la promotion et sa contribution s'élève à 45% de la valeur totale de l'investissement.

Les investisseurs d'Urbanitae bénéficieront d'un retour préférentiel sur les bénéfices et la contribution des promoteurs, en outre, une partie des honoraires de gestion des promoteurs est également soumise au retour préférentiel des investisseurs.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet : 

• Opportunité d'investissement dans un projet de promotion de construction neuve.

• Retour préférentiel de 15% TIR pour les investisseurs d'Urbanitae

• Le projet a la licence demandée, dont l'obtention coïncidera avec l'entrée des investisseurs d'Urbanitae

• Le projet compte plus de 50% des logements réservés.

• Synergies avec le projet en cours de développement au même emplacement par le gestionnaire.

• Financement en cours de clôture avec une banque de premier niveau.

• Le gestionnaire du projet investit son propre capital, ce qui aligne les intérêts de tous les acteurs participant à l'investissement.

SCÉNARIOS ÉCONOMIQUES

Selon le critère de la CNMV, en plus du scénario de base (favorable) proposé par le gestionnaire et que nous contrastons depuis Urbanitae, dans les projets d'Equity, il faut publier 2 scénarios supplémentaires qui montrent des variations potentielles dans le plan d'affaires.

1. FAVORABLE

Le scénario de base, ou favorable, prend en compte les estimations des revenus et des dépenses proposées par le gestionnaire, vérifiées par Urbanitae, et contrastées par le rapport d'évaluation de BÁSICO RE. Dans ce projet, la prévision totale des revenus s'élève à 31.784.273 €, tandis que l'estimation des coûts totaux pour la réalisation de la promotion correspond à 29.112.577 €.

2. MODÉRÉ

Le scénario modéré envisage une déviation à la hausse des coûts de construction estimés par le gestionnaire, ce qui augmente le montant des coûts totaux à 28.605.845 €, ainsi qu'une déviation à la baisse de la prévision des revenus, le total étant 27.690.560 €. 

3. DÉFAVORABLE

Le scénario défavorable envisage une augmentation des coûts de construction et une baisse des prix de vente suffisamment larges pour obtenir un résultat négatif, avec une perte partielle du capital investi. Dans ce projet, on a considéré une augmentation des coûts de construction correspondant à plus de 10 % et une réduction des prix de vente équivalente à 10 %, ce qui représenterait un chiffre total de revenus de 28.605.845 € et des coûts totaux de 29.040.824 € (réduits par rapport aux scénarios favorable et modéré car l'impôt sur les sociétés n'est pas payé en cas de pertes).

Selon le critère du superviseur, les plateformes de financement participatif ne doivent pas communiquer la rentabilité estimée dans un projet d'Equity. La rentabilité totale d'un projet est la PRÉVISION DES REVENUS moins l'ESTIMATION DES COÛTS, divisée par l'EQUITY TOTAL. Par exemple, dans le scénario FAVORABLE, le calcul serait PRÉVISION DES REVENUS (31.784.273 €,) moins PRÉVISION DES DÉPENSES (29.112.577 €) divisé par l'Equity total (5.500.000 €). Le résultat de ce quotient multiplié par 100 représentera le pourcentage de rentabilité sur le capital investi dans ce scénario.

Les prévisions ne sont que des estimations et sont sujettes aux variations qui pourraient résulter de la situation économique, sociale ou autre au cours de la durée du projet.

Pour le calcul des scénarios, le rendement préférentiel des investisseurs n'est pas pris en compte, il a été réalisé sur la viabilité du projet dans son ensemble.

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée pour déterminer si les prix de vente proposés par le gestionnaire sont raisonnables.

Des informations sont disponibles sur le marché dans la documentation "Témoins de vente", où vous trouverez une liste de logements à vendre dans la région, et dans "Rapport de marché", où vous trouverez une étude réalisée par Basico RE.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 32-34 mois.

• Premier trimestre 2026 – apport de capital.

• Deuxième trimestre 2026 – début des travaux d'exécution.

• Deuxième trimestre 2028 – Fin des travaux de construction.

• Deuxième / troisième trimestre 2028 – Déclaration de nouvelle construction et livraison des logements.

• Quatrième trimestre 2028 – Distribution des bénéfices aux investisseurs.

Il est important de noter que dans tout projet immobilier, les délais peuvent varier à la hausse comme à la baisse. 

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Nous détaillons les risques les plus clairs que nous avons identifiés pour ce projet: 

• Augmentation des délais prévus dans le projet, en raison de retards dans la commercialisation ou la mise à disposition du financement externe.

• Déviation des coûts fixes associés à l'investissement, imprévus dans la construction. 

• Retards dans les ventes, et/ou nécessité de réduire leur prix pour attirer des clients.

• Possibilité de changement des conditions convenues. Ce risque comprend les changements substantiels potentiels qui peuvent survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation de l'augmentation de capital, auquel cas le projet serait annulé et le capital apporté serait restitué aux investisseurs.

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Avertissements et Risques

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est adhérente à aucun fonds de garantie d'investissements ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme des recommandations aux investisseurs.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne font l'objet d'aucune autorisation ni supervision par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ni par la Banque d'Espagne, donc toutes les informations fournies par le gestionnaire en relation avec les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non réalisation de la totalité du volume d'investissement du projet, le délai pour la collecte pourra être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet pourra être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90 pour cent de l'objectif de financement aura été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même. 

L'investissement dans les projets publiés sur ce site Web peut comporter certains risques, tels que, le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que la somme qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le gestionnaire serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement réalisé.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré chez Urbanitae, et pourront investir dans celui-ci les personnes suivantes enregistrées :

• Associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20 % du capital social ou des droits de vote ;

• Dirigeants ou employés d'Urbanitae ;

• Personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle

Dans ce sens, Urbanitae garantit que les investissements de ces personnes seront effectués via la plateforme, dans les mêmes termes et conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni d'accès privilégié à l'information par rapport aux autres investisseurs enregistrés chez Urbanitae. Conformément au Règlement interne de conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer ces opérations en interne.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en conformité avec la politique de protection des données.