Le gestionnaire de cette opération est CONFIA CAPITAL, gestionnaire d'investissements du Groupe Arcos 21, un holding avec plus de 10 ans d'expérience dans le secteur immobilier et plus de 100 employés. Le Groupe a développé plus de 270 projets pour une valeur de plus de 100 millions d'euros dans des secteurs tels que le résidentiel, l'hôtelier, les centres commerciaux, les entrepôts logistiques et industriels ou les centres de santé, entre autres. Son activité s'étend de la gestion urbaine à la promotion clé en main, avec un accent sur les zones à forte demande et un potentiel de revalorisation.  

B&B Hotels est une chaîne hôtelière internationale spécialisée dans l'hébergement économique et de gamme moyenne qui opère selon un modèle d'"actifs légers". En Espagne et au Portugal, elle exploite environ 80 hôtels, avec un total de 7 000 chambres et un chiffre d'affaires supérieur à 125 millions d'euros. Sa stratégie est centrée sur des emplacements stratégiques qui offrent des services essentiels, mais de haute qualité, la numérisation et la durabilité.

Le projet se concrétise par le développement d'un hôtel 3 étoiles de 133 chambres à Cruz del Campo, Séville. L'actif aura une surface hors sol de 4 077 m2 en plus du sous-sol où se trouvera le parking, qui disposera de 41 places. L'hôtel disposera d'espaces communs tels qu'un bar/restaurant, un salon, une réception ouverte 24 heures sur 24 et une terrasse. Le contrat signé avec B&B est un bail fixe d'une durée de 45 ans (15 + 15 + 15) où les 15 premières années sont obligatoires. Situé dans le nouveau quartier de Cruz del Campo, sur l'ancien site de l'usine Cruzcampo, qui a une superficie de plus de 200 000 m2, c'est la principale zone de transformation de la ville où plusieurs promotions de logements, équipements publics et espaces verts sont en cours de construction.

Le projet a une stratégie de plus-value, qui consiste en une alliance avec le gestionnaire pour le développement de l'hôtel et la vente de l'actif une fois terminé à un investisseur institutionnel. Les contributions des investisseurs d'Urbanitae seront remises au promoteur par le biais d'une augmentation de capital de la société véhicule qui regroupera l'ensemble des contributions des investisseurs d'Urbanitae dans le projet : TERRACOTA OPPORTUNITIES 4, S.L. Cette société augmentera ensuite son capital dans la société promotrice du projet, PROYECTO SEVILLA HOTEL SPV, S.L.

D'un point de vue commercial, la vente de l'actif est prévue après l'achèvement des travaux et l'ouverture de l'hôtel. De plus, l'hôtel sera exploité pendant une période de 6 mois après l'ouverture, le temps nécessaire pour confirmer son bon fonctionnement. Le gestionnaire a conclu un bail fixe avec un opérateur hôtelier international de premier plan. Le rendement de sortie estimé est de 6,25%, qui a été confirmé par un tiers indépendant dans la Due Diligence commerciale réalisée pour le projet.

STRUCTURE

L'opération sera structurée par une augmentation de capital, où le gestionnaire, les investisseurs d'Urbanitae et les co-investisseurs apporteront un capital de 6 655 000 € à la société promotrice de l'opération, dont Urbanitae participera avec 3 000 000 €, extensible à 2 000 000 € supplémentaires, si le Promoteur le demande. Cette société promotrice prévoit de recourir à un financement bancaire pour le développement de l'œuvre, qui a déjà obtenu des termes indicatifs contraignants pour l'octroi du prêt hypothécaire promoteur.

Le gestionnaire se consacrera à la gestion intégrale de la promotion et apportera 10% du capital total de l'investissement.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet :

• Opportunité d'investissement dans un projet de promotion hôtelière de nouvelle construction à Séville.

• Un contrat de bail fixe de 15 ans (obligatoire) a été signé avec deux prolongations de 15 ans chacune, avec un opérateur hôtelier international de premier niveau.

• Le projet sera promu par CONFIA CAPITAL, gestionnaire d'investissements du Groupe Arcos 21. Le groupe a une grande expérience dans des projets similaires. De plus, le gestionnaire apporte son propre capital, ce qui aligne les intérêts de tous les acteurs participant à l'investissement

• Sur le plan commercial, la ville de Séville connaît une forte expansion de son marché touristique ainsi que des conventions et différents événements, avec un grand besoin d'hébergement. De plus, il y a peu de projets en développement de ces caractéristiques qui peuvent concurrencer ce projet en raison de la difficulté de trouver de bonnes opportunités sur le marché.

SCÉNARIOS ÉCONOMIQUES

Selon le critère de la CNMV, en plus du scénario de base (favorable) proposé par le gestionnaire et que nous contrastons depuis Urbanitae, dans les projets d'Equity, 2 scénarios supplémentaires doivent être publiés qui montrent des variations potentielles dans le plan d'affaires.

1. FAVORABLE

Le scénario de base, ou favorable, prend en compte les estimations de revenus et de dépenses proposées par le gestionnaire, vérifiées par Urbanitae, et contrastées par le rapport de due diligence commerciale et technique. Dans ce projet, la prévision totale des revenus s'élève à 18.977.677 €, tandis que l'estimation des coûts totaux pour la réalisation de la promotion correspond à 15.834.825 €.

2. MODÉRÉ

Le scénario modéré envisage une baisse du prix de vente estimé de l'actif et une augmentation des coûts de construction. Dans ce projet, une réduction du prix de vente estimé d'environ 11% a été prise en compte, ce qui réduit le montant total des revenus à 17.095.125 € et une augmentation des coûts de construction de 10%, laissant les coûts totaux à 15.576.111 € (les coûts sont réduits par rapport au scénario favorable en raison de la réduction de l'impôt sur les sociétés).

3. DÉFAVORABLE

Le scénario défavorable envisage une augmentation des coûts de construction et une baisse du prix de vente estimé, suffisamment larges pour obtenir un résultat négatif, avec une perte partielle du capital investi. Dans ce projet, une augmentation des coûts de construction de plus de 35% et une réduction du prix de vente estimé de l'actif d'environ 11%, ce qui représenterait un total de revenus de 17.000.917 € et des coûts totaux de 17.027.004 € a été prise en compte.

Selon le critère du superviseur, les plateformes de financement participatif ne doivent pas communiquer la rentabilité estimée d'un projet d'Equity. La rentabilité totale d'un projet est la PRÉVISION DES REVENUS moins l'ESTIMATION DES COÛTS, divisée par l'EQUITY TOTAL. Par exemple, dans le scénario FAVORABLE, le calcul serait PRÉVISION DES REVENUS (18.977.677€,) moins PRÉVISION DES DÉPENSES (15.834.825 €) divisé par l'Equity total (6.655.000 €). Le résultat de ce quotient multiplié par 100 représentera le pourcentage de rentabilité sur le capital investi de ce scénario.

Les prévisions ne sont que des estimations et sont sujettes aux variations qui pourraient résulter de la situation économique, sociale ou autre au cours de la durée du projet.

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée pour déterminer si le prix de vente proposé par le gestionnaire est raisonnable, ainsi qu'une Due Diligence commerciale réalisée par une entité de premier niveau où les transactions de vente sur le marché sont analysées, ainsi que la concurrence d'autres hôtels dans la zone d'influence et l'étude de la demande potentielle de clients. 

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 26-30 mois.

• Quatrième trimestre 2025 – augmentation de capital et achat du terrain.

• Premier trimestre 2026 – Deuxième trimestre 2026 - début des travaux de construction.

• Quatrième trimestre 2027 – fin des travaux de construction, entrée du locataire et ouverture de l'hôtel.

• Premier trimestre 2028 – Vente de l'actif, liquidation de la société et distribution des bénéfices aux investisseurs.

Il est important de noter que dans toute promotion immobilière, les délais peuvent varier à la hausse comme à la baisse. 

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Nous détaillons les risques les plus clairs que nous avons identifiés pour ce projet : 

• Augmentation des délais prévus dans le projet, due à des retards dans la construction.

• Augmentation des délais prévus dans le projet, due à des retards dans l'octroi du permis de construire.

• Dérive des coûts fixes associés à l'investissement, imprévus dans la construction. 

• Retard dans la vente, et/ou nécessité de baisser son prix pour attirer des acheteurs finaux.

• Risque de refus de la banque de subroger le prêt promoteur en hypothécaire à certains acheteurs, en raison d'une situation d'insolvabilité survenue.

• Possibilité de changement des conditions convenues. Ce risque comprend les changements substantiels potentiels qui peuvent survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation de l'augmentation de capital, auquel cas le projet serait annulé et le capital apporté serait restitué aux investisseurs.

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Avertissements et Risques

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est adhérente à aucun fonds de garantie d'investissements ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par Urbanitae Real Estate Platform sur son site Web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme des recommandations aux investisseurs.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site Web ne font l'objet d'aucune autorisation ni supervision par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ni par la Banque d'Espagne, donc toutes les informations fournies par le promoteur en relation avec les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non réalisation de la totalité du volume d'investissement du projet, le délai pour la collecte pourra être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De même, le projet pourra être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90 pour cent de l'objectif de financement aura été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même. Tout cela conformément à l'article 69 de la Loi 5/2015 sur la Promotion du Financement des Entreprises.

L'investissement dans les projets publiés sur ce site Web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le promoteur serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré chez Urbanitae, et pourront investir dans celui-ci les personnes enregistrées suivantes :

• Les associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20 % du capital social ou des droits de vote ;

• Les dirigeants ou employés d'Urbanitae ;

• Les personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

À cet égard, Urbanitae garantit que les investissements de ces personnes seront effectués par le biais de la plateforme, dans les mêmes termes et conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni d'accès privilégié à l'information par rapport aux autres investisseurs enregistrés chez Urbanitae. Conformément au Règlement interne de conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer ces opérations en interne.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en respectant la politique de protection des données.